Для тех, кто заинтересован в покупке недвижимости через электронные (или другие) аукционы, я постоянно отмечаю различные аферы, в результате которых жертвами становятся ничего не подозревающие люди или покупатели.
Вначале публикуется аукцион, предоставляя публике как можно меньше информации, включая резервный взнос за участие в аукционе (обычно 10-15% от резервной цены).
Те, кто делает ставку на участие, должны внести требуемую сумму, и в случае неудачи их деньги возвращаются.
Однако если аукцион выигран, а участник по какой-либо причине передумал, взнос теряется.
Пока все понятно, но давайте посмотрим на детали:
- Логично, что заинтересованный участник аукциона хочет собрать больше деталей сверх опубликованных, таких как наличие или отсутствие разрешения на строительство, площадь объекта в квадратных метрах, наличие проведенной оценки и, самое главное, может ли участник аукциона посетить объект, детали, которые не записываются и не предоставляются.
- Один аукционист сообщил мне, что мы можем не осматривать объект, если зарегистрированный владелец не разрешит. Итак, предположим, что владелец враждебно относится к этой процедуре по своим собственным причинам. В этом случае интерес будет меньше, а вероятность того, что зарезервированная цена не будет достигнута, возрастает, в ущерб финансисту, участнику торгов и, конечно, зарегистрированному владельцу, который понесет дополнительные потери, чтобы заключить возможную более высокую цену.
- Второй и самый важный пункт - это неразглашение любых существующих "секретных" (или иных) соглашений, по которым зарегистрированный владелец передал собственность третьим лицам. В одном случае участник торгов узнал после проведения аукциона, что зарегистрированный владелец сдал недвижимость (квартиру в Лимассоле) в аренду на 20 лет, плюс опцион на продление аренды еще на 10 лет. Ему также сообщили, что арендная плата за первый 20-летний период была предоплачена (наличными!), поэтому потенциальный участник торгов/покупатель в данном случае не мог ни вступить во владение имуществом, ни получить арендную плату. Кроме того, третьи лица сообщили ему, что у существующего владельца квартиры имеется 11 000 евро на оплату общих расходов и другие юридические вопросы. Таким образом, в данном случае молодая пара с ценой открытия/приобретения около €220 000 не только осталась без недвижимости, но и стала должником еще €11 000 плюс возможные дополнительные расходы.
- Разве те, кто проводит процедуру продажи, не обязаны предоставлять ничего не подозревающей публике информацию, которую они имеют или должны иметь о юридическом и физическом состоянии продаваемой недвижимости?
- Эти тайные сделки, которые появляются после торгов, мы считаем организованным мошенничеством, возможно, в сотрудничестве с финансистом и зарегистрированным владельцем.
- На мой взгляд, здесь есть уголовное преступление, и против тех, кто участвует в этой афере, должно быть возбуждено уголовное дело с возможным тюремным заключением для участников.
- Провести уголовный процесс против участников аферы непросто, так как при вышеуказанной продаже квартиры неосведомленный покупатель должен доказать незаконные действия аукциона, включая выплату предоплаченной ренты, если она была внесена (как и зарегистрированный владелец, который получил предоплаченную ренту). Более того, эта процедура может занять 3-5 лет в кипрских судах, с затратами времени и средств, что может поднять расходы участников аукциона до нескольких тысяч евро.
- Для человека, желающего купить недвижимость, меньше всего должно волновать, не скрывается ли за всей процедурой мошенничество. Кроме того, банк, финансирующий новую покупку, откажется от предложения финансирования, несмотря на кредитоспособность участника торгов.
- В другом случае в объявлении говорилось о продаже многоквартирного дома в Строволосе, состоящего из 14 квартир, наиболее подходящих для сдачи в аренду, по цене 900 000 евро. Однако при осмотре потенциальный участник торгов понял, что восемь из квартир были построены без разрешения на строительство - точно так же, как он обнаружил это до завершения торгов.
- В этой запутанной ситуации рынок реагирует негативно и отрицательно влияет на рынок в целом.
Это очень серьезный вопрос, который должен рассмотреть финансовый омбудсмен.
Он должен настаивать на том, чтобы лица, участвующие в таких продажах, приходили с чистыми руками и несли ответственность за защиту общественности, предоставляя все необходимые детали или заявляя, что у них нет всех деталей. Комиссар должен указать лицам на их ответственность.
Онлайновые или иные государственные/частные аукционы не стоят бумаги, на которой они напечатаны, и мы призываем общественность избегать их.
Это большая работа для властей - изучить и принять меры, чтобы поставить дело правильно и усилить защиту общественности.
By Antonis Loizou FRICS - Antonis Loizou & Associates EPE - Real Estate Valuers, агенты по недвижимости и консультанты по недвижимости
Содержание этой статьи, включая связанные изображения, принадлежит Financial Mirror
Высказанные мнения и суждения принадлежат автору и/или Financial Mirror
Источник
