Για όσους ενδιαφέρονται να αγοράσουν ακίνητα μέσω ηλεκτρονικών (ή άλλων) πλειστηριασμών, παρατηρώ συνεχώς διάφορες απάτες που βγαίνουν στην επιφάνεια, με θύματα το ανυποψίαστο κοινό ή τους αγοραστές.
Αρχικά, δημοσιεύεται μια δημοπρασία, δίνοντας στο κοινό όσο το δυνατόν λιγότερες πληροφορίες, συμπεριλαμβανομένης μιας δεσμευμένης αμοιβής για τη δημοπρασία (συνήθως 10-15% της δεσμευμένης τιμής)
Όσοι προσφέρουν για να συμμετάσχουν πρέπει να καταθέσουν το απαιτούμενο ποσό, και αν δεν επιτύχουν, τα χρήματά τους επιστρέφονται
Αν όμως επιτύχουν και ο πλειοδότης αλλάξει γνώμη για οποιονδήποτε λόγο, η κατάθεση χάνεται.
Μέχρι στιγμής, μπορούμε να πούμε ότι αυτό είναι κατανοητό, αλλά ας δούμε τις λεπτομέρειες:
- Είναι λογικό ο ενδιαφερόμενος πλειοδότης να επιθυμεί να συλλέξει περισσότερα στοιχεία πέραν των δημοσιευμένων, όπως η ύπαρξη ή μη οικοδομικής άδειας, το εμβαδόν της μονάδας σε τετραγωνικά μέτρα, η ύπαρξη εκτίμησης που έχει δοθεί και το κυριότερο, αν ο πλειοδότης μπορεί να επισκεφθεί το ακίνητο, στοιχεία που δεν καταγράφονται και δεν παρέχονται
- Ένας δημοπράτης με ενημέρωσε ότι μπορεί να μην επιθεωρήσουμε το ακίνητο αν δεν το επιτρέψει ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης. Ας υποθέσουμε λοιπόν ότι ο ιδιοκτήτης είναι εχθρικός σε αυτή τη διαδικασία για τους δικούς του λόγους. Σε αυτή την περίπτωση, θα υπάρξει μικρότερο ενδιαφέρον με αυξημένες πιθανότητες να μην επιτευχθεί η δεσμευμένη τιμή με ζημία του χρηματοδότη, του πλειοδότη και φυσικά του εγγεγραμμένου ιδιοκτήτη, ο οποίος θα υποστεί πρόσθετη ζημία για να καταλήξει στην υψηλότερη δυνατή τιμή.
- Το δεύτερο και σημαντικότερο στοιχείο είναι η μη γνωστοποίηση τυχόν υφιστάμενων "μυστικών" (ή μη) συμφωνιών που ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης έχει δεσμεύσει το ακίνητο σε τρίτους. Σε μια περίπτωση, ο πλειοδότης έμαθε μετά την προσφορά εξαγοράς ότι ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης είχε εκμισθώσει το ακίνητο (ένα διαμέρισμα στη Λεμεσό) για 20 χρόνια, συν την επιλογή να παρατείνει τη μίσθωση για άλλα 10 χρόνια. Ενημερώθηκε επίσης ότι τα ενοίκια για την πρώτη 20ετή περίοδο είχαν προπληρωθεί (σε μετρητά!), οπότε ο υποψήφιος πλειοδότης/αγοραστής, σε αυτή την περίπτωση, δεν μπορούσε να πάρει στην κατοχή του το ακίνητο ούτε να εισπράξει τα ενοίκια. Επιπλέον, ενημερώθηκε από τρίτους ότι ο υφιστάμενος ιδιοκτήτης του διαμερίσματος είχε 11.000 ευρώ σε οφειλές κοινών εξόδων και άλλα νομικά ζητήματα. Έτσι, σε αυτή την περίπτωση, το νεαρό ζευγάρι με τιμή ανοίγματος/αγοράς περίπου 220.000 ευρώ όχι μόνο έμεινε χωρίς το ακίνητο, αλλά είναι τώρα οφειλέτης για επιπλέον 11.000 ευρώ συν τυχόν πρόσθετες οφειλές.
- Αυτοί που αναλαμβάνουν τη διαδικασία πώλησης δεν είναι υποχρεωμένοι να παρέχουν στο ανυποψίαστο κοινό τις πληροφορίες που έχουν ή που θα έπρεπε να έχουν για τη νομική και φυσική κατάσταση του προς πώληση ακινήτου;
- Αυτές τις μυστικές συμφωνίες που προκύπτουν μετά τη δημοπρασία, τις θεωρούμε οργανωμένες απάτες, ίσως σε συνεργασία με τον χρηματοδότη και τον εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη.
- Κατά τη γνώμη μου, υπάρχει ποινικό αδίκημα, και όσοι συμμετέχουν σε αυτή την απάτη θα πρέπει να έχουν ποινική δίωξη εναντίον τους με πιθανή φυλάκιση όσων συμμετέχουν.
- Δεν είναι εύκολο να αναληφθεί ποινική διαδικασία εναντίον όσων συμμετέχουν στην απάτη, αφού στην παραπάνω πώληση του διαμερίσματος, ο ανυποψίαστος αγοραστής πρέπει να αποδείξει τις παράνομες παρανομίες του πλειστηριασμού, συμπεριλαμβανομένης της καταβολής των προπληρωμένων ενοικίων, όπου αυτά έχουν κατατεθεί (όπως και ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης που έλαβε τα προνοίκια). Επιπλέον, η διαδικασία αυτή μπορεί να διαρκέσει 3-5 χρόνια στα κυπριακά δικαστήρια, με χρόνο και κόστος, που μπορεί να ανεβάσει το κόστος του πλειοδότη σε αρκετές χιλιάδες ευρώ
- Για ένα άτομο που επιθυμεί να αγοράσει ένα ακίνητο, η μικρότερη ανησυχία του θα πρέπει να είναι αν υπάρχει απάτη πίσω από την όλη διαδικασία. Επιπλέον, η τράπεζα που χρηματοδοτεί τη νέα αγορά θα αποσύρει την προσφορά χρηματοδότησης, ανεξάρτητα από την πιστοληπτική ικανότητα του πλειοδότη.
- Σε μια άλλη περίπτωση, η αγγελία αναφερόταν σε πολυκατοικία στον Στρόβολο προς πώληση που περιλάμβανε 14 διαμερίσματα καταλληλότερα για εισόδημα από ενοίκια στην τιμή των 900.000 ευρώ. Ωστόσο, κατά την επιθεώρηση, ο υποψήφιος πλειοδότης διαπίστωσε ότι οκτώ από τα διαμερίσματα είχαν ανεγερθεί χωρίς οικοδομική άδεια -καλώς εχόντων των πραγμάτων το διαπίστωσε πριν από τη σύναψη της προσφοράς.
- Σε αυτή την ακατάστατη κατάσταση, η αγορά αντιδρά αρνητικά και επηρεάζει αρνητικά την αγορά στο σύνολό της.
Πρόκειται για ένα πολύ σοβαρό θέμα το οποίο θα πρέπει να εξετάσει ο Χρηματοοικονομικός Διαμεσολαβητής
Θα πρέπει να επιμείνει ότι όσοι εμπλέκονται σε τέτοιες πωλήσεις θα πρέπει να έρχονται με καθαρά χέρια και να είναι υπεύθυνοι για την προστασία του κοινού με όλα τα απαραίτητα στοιχεία ή να δηλώνουν ότι δεν έχουν όλα τα στοιχεία. Ο επίτροπος θα πρέπει να επισημάνει στα πρόσωπα ότι είναι υπεύθυνοι.
Οι ηλεκτρονικές ή άλλες δημόσιες/ιδιωτικές δημοπρασίες δεν αξίζουν ούτε το χαρτί στο οποίο είναι τυπωμένες και εμείς προτρέπουμε το κοινό να τις αποφεύγει.
Είναι μια σημαντική δουλειά για τις αρχές να εξετάσουν και να λάβουν μέτρα για να διορθώσουν το θέμα και να αυξήσουν την προστασία του κοινού.
Του Αντώνη Λοΐζου FRICS - Αντώνης Λοΐζου & Συνεργάτες ΕΠΕ - Εκτιμητές Ακινήτων, Μεσίτες & Σύμβουλοι Ακινήτων
Τα περιεχόμενα αυτού του άρθρου, συμπεριλαμβανομένων των σχετικών εικόνων, ανήκουν στην Financial Mirror
Οι απόψεις και οι γνώμες που εκφράζονται είναι του συγγραφέα ή/και της Financial Mirror
Πηγή
