Я хочу поделиться с вами различными жалобами, которые мы получаем и которые касаются площади описанных объектов недвижимости на титулах земельных участков и полей.
До недавнего времени хотелось верить, что в титуле, выданном Республикой, зарегистрирована правильная площадь и граждане могут на него положиться.
Позднее, после покупки недвижимости и в случае пересчета площади, она увеличивается или уменьшается.
В первом случае продавец может понести убытки, а во втором - покупатель.
Итак, покупатель/владелец готовит планы и выполняет проект на основании разрешения на строительство, где рассчитывается зарегистрированная площадь на титуле. Наконец, при выдаче свидетельства об окончательном утверждении/выдаче титулов, Земельный кадастр пересчитывает площадь и приходит к выводу, что она меньше (или больше), чем указано в титуле.
Таким образом, весь проект может иметь плотность, превышающую первоначальные планы, и не иметь возможности выдать титулы.
Кого следует винить в этой ситуации, владельца, который принял документ государства как правильный, или Земельный кадастр (государство), который допустил первоначальную ошибку?
В чем вина покупателей проекта, которые не будут иметь титулов?
Различные ответы, которые мы получаем, заключаются в том, что "теперь, благодаря новым технологиям, мы можем измерить площади более точно", или "купите строительный коэффициент от недвижимости с ордером на сохранение", чтобы преодолеть проблему, и "подайте заявление на амнистию".
Все это хорошо, но кто будет платить за ошибку?
Это точно не вина владельца.
Кроме очевидных ошибок (например, вместо 1 000 м2 иногда пишут 10 000 м2), первоначальная площадь участка должна быть принята с соответствующим примечанием в титуле о новой площади.
В случае в Паралимни с площадью участка 650 кв.м. в титуле и с разрешением на строительство, площадь участка была уменьшена до 570 кв.м. и поэтому, несмотря на то, что проект имел разрешение на строительство, он не мог продолжаться, не только из-за меньшей площади (превышение плотности застройки), но и из-за новых размеров, лицензированный проект не помещался на меньшем участке.
"Инициируйте судебный процесс против земельного кадастра", - посоветовал нам юрист.
Но в этом ли дело, или должно быть какое-то "автоматическое" послабление, что проект может продолжаться, не требуя долгих судебных баталий, компенсаций, проблем с ликвидностью для владельца, риска расплатиться с банком и что будет с покупателями проекта?
"Мы провели новую землеустроительную экспертизу", - ответили нам в Земельном кадастре, и нашли различия в землеустроительной экспертизе.
Фамагуста
В то же время Земельный кадастр в районе Фамагусты признал, что на основании новой землеустроительной экспертизы несколько зданий посягают на соседних владельцев!
Директива Министерства внутренних дел по этому вопросу позволила бы решить многие из этих проблем, включая затянувшуюся выдачу титулов, вызванную такими ошибками.
Прежде чем приступить к застройке, "правильный" владелец должен провести демаркацию своей собственности через земельный кадастр.
По крайней мере, на этом начальном этапе, они должны знать, прежде чем приступать к следующим этапам застройки.
В природе человека совершать ошибки, но должны быть и решения для несчастных граждан, которые доверяют государственным документам.
Если нет, то перед продажей/покупкой поместья каждый владелец должен подать соответствующее заявление в Земельный кадастр на проведение новых геодезических работ (тысячи заявлений) и после ждать 1-2 года.
Конечно, это не способствует развитию со всеми упомянутыми побочными эффектами.
В другом случае, на участке площадью 60 000 кв. м и после того, как проект 50 домов был построен, мы вдруг узнали, что новая площадь составляет 58 000 кв. м и, следовательно, необходимо приобрести строительный коэффициент/строительную амнистию в размере 70 000 евро.
Кто заплатит эту сумму?
В другом случае, после того как были установлены колышки и построены 9 домов, сосед сосед по соседнему полю и через шесть лет (после завершения первоначального проекта) провел демаркацию своего участка.
Внезапно проект 9 домов оказался на расстоянии 1½ метра вместо 3 метров от границы (повторяю, что земельный кадастр сам установил границу шесть лет назад).
Пока все хорошо, но что будет, если здание с новыми размерами окажется на соседнем участке, и сосед потребует через суд его сноса (случай в Айя-Напе)?
Эта серьезная проблема требует немедленного решения с помощью простых процедур, требующих внимания министра внутренних дел.
Antonis Loizou FRICS - Antonis Loizou & Associates EPE - оценщики недвижимости и менеджеры проектов развития
Содержание этой статьи, включая сопутствующие изображения, принадлежит Financial Mirror
Высказанные мнения и суждения принадлежат автору и/или Financial Mirror
Источник
