Публикация предлагаемого нового закона об общих сборах является весьма долгожданной, не столько из-за содержания предложения, сколько из-за интереса, который проявляет Комиссар по вопросам права.
Это начало выхода из существующего неприемлемого и неработоспособного состояния преобладающего закона, хотя два предыдущих предложения провалились без особых дебатов в парламенте.
Поэтому я рад интересу Комиссара и особенно ее приглашению заинтересованным сторонам представить ей свои комментарии и предложения. Это само по себе является позитивным элементом всей работы.
Вот мои мысли по этому вопросу.
- Компетентным органом будет тот, кто выдает соответствующее разрешение на строительство. Следовательно, муниципалитеты и/или районное управление. Ни те, ни другие не обладают соответствующими знаниями и возможностями для решения подобных вопросов, к тому же им потребуются дополнительные финансовые ресурсы для рассмотрения тысяч заявлений. В то же время, что касается местных советников, мэров и муниципалитетов (особенно небольших), людям, "связанным с властью", будет трудно преодолеть частные интересы, которые сейчас присутствуют во многих других секторах.
- Необходим новый орган, который будет заниматься вопросами общей собственности, с офисами во всех городах, куда смогут обращаться заинтересованные стороны.
- В предложении говорится, что споры должны рассматриваться в местных судах. Но при сегодняшнем положении дел, с неприемлемыми задержками в судебной системе, как она справится, ведь рассмотрение простого дела, даже на 500 евро, займет 2-4 года, будь то какая-то новая процедура по типу безнадежных должников в арендованной недвижимости, которая также была подвержена неприемлемым задержкам. Медиация - хорошее предложение для укомплектования этой службы. Я добавлю, что медиаторы должны быть техническими специалистами из Технической палаты и привлекать юристов и других лиц к моделям споров по аренде-работе. Государство еще не приняло систему судов мелких тяжб, несмотря на то, что такая система существует в Великобритании (магистраты) и других странах (см. США со специальными/мелкими судами с упрощенным судопроизводством, без права апелляции и окончательным решением).
- Что касается неиспользованных прав на застройку, это требует дальнейшего обсуждения и объяснения.
- Упоминаются единицы, не имеющие титулов, которые должны иметь все необходимые сертификаты (например, разрешение на подразделение, окончательный сертификат одобрения и т.д.). Если нет, то куда будут отнесены эти единицы?
- Интересно, кто из владельцев будет заинтересован в том, чтобы взять на себя управление общими расходами, когда на них можно будет подать в суд по любой причине, по мнению владельцев, они поступили неправильно. Конечно, должна быть гражданская ответственность, но с другой стороны, учитывая, что управление осуществляется в большинстве случаев (в основном пожилыми/пенсионерами), кто будет привлечен?
- Разве трудно принять, что комитет по управлению возьмет на себя ответственность за финансирование, что, конечно, финансист попросит личных гарантий и/или ипотеки? Кто возьмет на себя такую ответственность?
- В дополнение к необходимости выдачи справки о выплаченных общих сборах при передаче пая и ипотеке, следует включить условие, что "передача собственности не будет разрешена, если владелец задолжал общие сборы, аналогично и за аренду".
- Что касается страхования здания, находящегося в совместной собственности, существует вопрос незастрахованных расходов на строительство, и у меня есть сомнения по поводу продажи оставшихся неиспользованных прав на развитие, которые необходимо обсудить.
- Должник (собственник) должен оплачивать коммунальные услуги, как указано в проверенных счетах, независимо от того, согласен он или нет, но иметь возможность быть исправленным судом (прямо противоположное тому, что происходит в настоящее время).
- Включить в общее право изменения внешнего вида, произведенные без разрешения административного комитета и возможность одностороннего судебного постановления о восстановлении.
- По вопросу перекрытия доступа для неплательщиков, хотя необходимость понятна, интересно, как это будет реализовано - напр, отсутствие доступа к лифту (двери лифта должны быть заперты, а ключи должны быть только у добросовестных плательщиков?)
Это некоторые начальные моменты, которые, по моему мнению, Комиссар должен рассмотреть и организовать консультацию с заинтересованными сторонами до того, как предлагаемое законодательство будет принято.
Я надеюсь на участие застройщиков, агентов по недвижимости, арендодателей и Ассоциации владельцев недвижимости для его улучшения.
Антонис Лойзу - оценщик недвижимости, продавец недвижимости и менеджер девелоперских проектов
Содержание статьи, включая изображения, принадлежит Financial Mirror
Высказанные мнения и взгляды принадлежат автору и/или Financial Mirror
Источник
