Необходимо разъяснить, что считается потерей права пользования недвижимостью и компенсацией за аренду.
Этот вопрос поднимался в судебных делах, где наш офис выступал в качестве эксперта. В некоторых случаях суды решили, что, несмотря на то, что правительство незаконно занимало собственность в течение 20-30 лет, зарегистрированные владельцы должны получить компенсацию, как если бы собственность сдавалась в аренду, и компенсация должна быть основана на потерянном доходе от аренды.
Наша позиция заключается в том, что при незаконном и длительном занятии собственности владельцы фактически потеряли свою собственность с точки зрения свободного использования и эксплуатации и поэтому должны получить компенсацию на основе потери использования, так как занятие было бессрочным, без возможности освобождения собственности.
Одно дело - сдать свою собственность на определенный срок с необходимыми условиями (способ оплаты, увеличение дохода от аренды), а другое - если владелец не может использовать собственность в течение такого длительного периода.
Один случай был поднят Европейским судом против Турции, оккупировавшей недвижимость в течение очень долгого времени (около 30 лет), и обязал турецкое правительство выплачивать компенсацию владельцу в размере 5% от ее рыночной стоимости (плюс проценты), пока она не будет освобождена (дело Титины Лойзиду). Таким образом, наш подход не только логичен, но и основан на этих (и подобных) решениях.
Разница между решениями окружного суда и нашим подходом существенна.
Особенно это касается земли, которая попадает в зоны застройки.
В одном из дел подход земельного управления был основан на аренде земли для ежегодного использования под сельскохозяйственные культуры, которая сдавалась по цене €1,0/кв.м. Согласно нашему подходу, она должна была составлять €5,0/кв.м.
Аналогично, предположим, что кто-то сдает, скажем, участок соседу для использования в качестве открытой парковки для дома. В этом случае владелец может даже не просить арендную плату, но если тот же сосед попросит владельца разрешить ему использовать тот же участок в течение 30 лет и без соглашения об освобождении/прекращении аренды, может ли он согласиться на номинальную арендную плату или вообще без нее?
И снова я говорю: определенно нет.
Наш подход в большинстве случаев не был принят судами, которые придерживались подхода земельного управления.
Однако компенсация, подлежащая выплате (на основе этого подхода), была бы практически ничтожной для беженцев, которые были лишены своей собственности, оккупированной турецкой армией.
В другом случае, владелец фермы (фруктового сада) в районе Пафоса площадью более 200 донумов попал под постановление о принудительном изъятии для строительства плотины.
Владелец/предприниматель предоставил аудированные счета, должным образом утвержденные налоговым органом, в которых был указан годовой доход в размере 250 000 евро, и он постоянно увеличивался (по мере созревания фруктового сада).
Земельное управление основывало свой подход к компенсации на том, как часто сдавались в аренду фруктовые сады такого масштаба (1-4 донума), и предложило владельцу 450 000 евро.
В суде мы доказывали, что бизнес с годовым доходом в 250 000 евро наверняка стоит больше 450 000 евро, и подали иск на сумму не менее 1 млн евро.
Мы представили литературу по этому вопросу и отчеты Министерства сельского хозяйства.
В этом деле мы выиграли спор, и наш клиент получил более 1 млн евро компенсации.
В другом деле наш клиент владел пляжной недвижимостью, но полоса земли между ним и дорогой перекрывала доступ к ней.
Поскольку полоса была экспроприирована, владелец не мог обеспечить даже право проезда, что препятствовало развитию его участка.
Мы утверждали, что экспроприация существовала в течение 20 лет, и поэтому наш клиент не мог использовать свою собственность для каких-либо целей (это был участок в туристической зоне в Айя-Напе).
Мы проиграли это дело, и клиент потерял право пользования своей собственностью.
В другом деле в районе Ларнаки земельный офис использовал сравнительные продажи в других местах (в 40-50 км) для обоснования своего подхода к стоимости недвижимости.
Сравнительные данные, на которые ссылался земельный офис, находились в районе Лимассола, а недооцененный участок в деревне Ормидия (не имеющий отношения к делу) и сравнимые участки в Лимассоле были землями зоны развития, в то время как участок в Ормидии был сельскохозяйственным.
После долгой судебной борьбы мы выиграли, но почему клиенты должны проходить через все трудности, чтобы доказать что-то само собой разумеющееся?
Я часто задаюсь вопросом, как судья может принять решение по делу, столкнувшись с такими противоположными мнениями свидетелей-экспертов.
Да, мы понимаем, что обе стороны преследуют свои интересы, но в их подходе должен быть определенный профессионализм.
По таким вопросам существуют самые разные мнения, и иногда я задаюсь вопросом, призван ли судья предложить соломоново решение.
Напротив, можно заметить, что владельцы недвижимости становятся немного "жадными" до компенсации, игнорируя своих адвокатов и другие экспертные доказательства.
За 42 года работы нашего офиса мы сталкивались с самыми разными решениями и исками.
В целом, я считаю, что наши судьи обладают высоким уровнем знаний и понимания, и это один из немногих институтов, который все еще поддерживает высокие стандарты защиты общества.
Они также являются людьми и совершают ошибки или принимают сложные решения, нравится нам это или нет.
Antonis Loizou Real Estate Valuer, Property Consultant & Estate Agent
Содержание статьи, включая изображения, принадлежит Financial Mirror
Мнения и взгляды, выраженные в статье, принадлежат автору и/или Financial Mirror
Источник
