Θα πρέπει να υπάρξει διευκρίνιση σχετικά με το τι θεωρείται απώλεια χρήσης ακινήτου και αποζημίωση ενοικίου γι' αυτό
Το θέμα προέκυψε σε δικαστικές υποθέσεις στις οποίες το γραφείο μας ήταν πραγματογνώμονας. Σε ορισμένες περιπτώσεις, τα δικαστήρια αποφάσισαν ότι παρά την παράνομη κατοχή του ακινήτου από την κυβέρνηση για πάνω από 20-30 χρόνια, οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες θα πρέπει να αποζημιωθούν σαν να είναι μισθωμένο το ακίνητο και η αποζημίωση θα πρέπει να βασιστεί στο χαμένο εισόδημα από ενοίκια.
Η θέση μας είναι ότι η κατοχή ενός ακινήτου που ήταν παράνομη και για τόσο μεγάλο χρονικό διάστημα, οι ιδιοκτήτες έχασαν στην πραγματικότητα την ιδιοκτησία τους όσον αφορά την ελεύθερη χρήση και εκμετάλλευση και ως εκ τούτου θα πρέπει να αποζημιωθούν με βάση την απώλεια χρήσης αφού η κατοχή ήταν αορίστου χρόνου χωρίς να διαφαίνεται απελευθέρωση του ακινήτου.
Άλλο πράγμα είναι να εκμισθώνει κάποιος το ακίνητό του για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα με τους απαραίτητους όρους (τρόπος πληρωμής, αυξήσεις στα μισθώματα) και άλλο αν ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να χρησιμοποιήσει το ακίνητο για τόσο μεγάλα χρονικά διαστήματα.
Μια περίπτωση έθεσε το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο κατά της Τουρκίας που κατείχε ένα ακίνητο για πολύ μεγάλο χρονικό διάστημα (περίπου 30 χρόνια) και διέταξε την τουρκική κυβέρνηση να καταβάλει αποζημίωση στον ιδιοκτήτη σε ποσοστό 5% με βάση την αγοραία αξία του (συν τους τόκους) μέχρι να απελευθερωθεί (υπόθεση της Τιτίνας Λοϊζίδου). Έτσι, εκτός από λογική, η προσέγγισή μας βασίζεται σε αυτές (και παρόμοιες) αποφάσεις.
Η διαφορά μεταξύ των αποφάσεων του Επαρχιακού Δικαστηρίου και της δικής μας προσέγγισης είναι σημαντική.
Αυτό ισχύει ιδιαίτερα όταν αναφερόμαστε σε γη που εμπίπτει σε ζώνες ανάπτυξης.
Σε μία από τις υποθέσεις, η προσέγγιση της Κτηματικής Υπηρεσίας βασιζόταν σε εκμίσθωση γης για ετήσια καλλιεργητική χρήση, η οποία εκμισθώθηκε προς €1,0/τ.μ. Με βάση τη δική μας προσέγγιση, θα έπρεπε να είναι €5,0/τ.μ.
Ομοίως, ας υποθέσουμε ότι κάποιος πρόκειται να εκμισθώσει, π.χ., ένα οικόπεδο για να το χρησιμοποιήσει ο γείτονας ως υπαίθριο χώρο στάθμευσης για το σπίτι. Στην περίπτωση αυτή, ο ιδιοκτήτης μπορεί ακόμη και να μην μπει στον κόπο να ζητήσει ενοίκιο, αλλά αν ο ίδιος γείτονας ζητούσε από τον ιδιοκτήτη να του παραχωρήσει τη χρήση του ίδιου οικοπέδου για 30 χρόνια και χωρίς συμφωνία αποδέσμευσης/τερματισμού της κατοχής, θα μπορούσε να δεχτεί ονομαστικό ή καθόλου ενοίκιο;
Και πάλι, λέω, σίγουρα όχι.
Η προσέγγισή μας, στις περισσότερες περιπτώσεις, δεν έγινε δεκτή από τα δικαστήρια που υιοθέτησαν την προσέγγιση του κτηματολογικού γραφείου.
Ωστόσο, η καταβλητέα αποζημίωση (με βάση αυτή την προσέγγιση) θα ήταν σχεδόν μηδαμινή για τους πρόσφυγες που στερήθηκαν τις περιουσίες τους που κατέλαβε ο τουρκικός στρατός.
Σε άλλη περίπτωση, ο ιδιοκτήτης ενός αγροκτήματος (οπωρώνα) στην επαρχία Πάφου που εκτεινόταν πάνω από 200 δονάρια τέθηκε υπό αναγκαστική απαλλοτρίωση για την κατασκευή υδατικού φράγματος.
Ο ιδιοκτήτης/επιχείρηση προσκόμισε ελεγμένους λογαριασμούς δεόντως εγκεκριμένους από την φορολογική αρχή που δήλωναν ετήσιο εισόδημα €250.000 και αυξανόμενο (καθώς ο οπωρώνας ωρίμαζε).
Το γραφείο γης βασίστηκε στην προσέγγισή του για αποζημίωση στο πόσο ενοικιάζονταν οπωρώνες τέτοιας κλίμακας (1-4 δονάρια) και προσέφερε στον ιδιοκτήτη €450.000.
Υποστηρίξαμε στο δικαστήριο ότι μια επιχείρηση με ετήσιο εισόδημα €250.000 σίγουρα άξιζε περισσότερο από €450.000, και καταθέσαμε αίτημα για τουλάχιστον €1 εκατ.
Καταθέσαμε σχετική βιβλιογραφία και εκθέσεις του Υπουργείου Γεωργίας
Σε αυτή την περίπτωση, κερδίσαμε το επιχείρημα, και ο πελάτης μας έλαβε αποζημίωση άνω του €1 εκατ.
Σε μια άλλη περίπτωση, ο πελάτης μας κατείχε ένα ακίνητο στην παραλία, αλλά μια λωρίδα γης μεταξύ αυτής και του δρόμου εμπόδιζε την πρόσβασή του.
Επειδή η λωρίδα βρισκόταν υπό απαλλοτρίωση, ο ιδιοκτήτης δεν μπορούσε να εξασφαλίσει ούτε καν δικαίωμα διέλευσης, εμποδίζοντας το οικόπεδό του από οποιαδήποτε ανάπτυξη.
Υποστηρίξαμε ότι η απαλλοτρίωση υφίστατο για 20 χρόνια, και ως εκ τούτου ο πελάτης μας δεν μπορούσε να χρησιμοποιήσει την ιδιοκτησία του για οποιαδήποτε χρήση (επρόκειτο για οικόπεδο εντός της τουριστικής ζώνης στην Αγία Νάπα).
Χάσαμε αυτή την υπόθεση, και ο πελάτης έχει απώλεια χρήσης της ιδιοκτησίας του.
Σε άλλη υπόθεση στην Επαρχία Λάρνακας, το κτηματολογικό γραφείο χρησιμοποίησε συγκριτικές πωλήσεις σε άλλες τοποθεσίες (40-50 χιλιόμετρα μακριά) για να στηρίξει την προσέγγισή του για την αξία του ακινήτου
Τα συγκριτικά στοιχεία στα οποία αναφέρθηκε το κτηματολογικό γραφείο ήταν στην Επαρχία Λεμεσού, και το υποτιμημένο οικόπεδο στο χωριό Ορμιδία (άσχετο) και τα συγκρίσιμα οικόπεδα της Λεμεσού ήταν γη αναπτυξιακής ζώνης, ενώ το οικόπεδο της Ορμιδίας ήταν γεωργικό.
Μετά από μια μακρά δικαστική διαμάχη, κερδίσαμε, αλλά γιατί θα πρέπει οι πελάτες να μπουν σε τόσο κόπο για να αποδείξουν κάτι αυτονόητο;
Συχνά αναρωτιέμαι πώς μπορεί ένας δικαστής να αποφασίσει για μια υπόθεση αντιμετωπίζοντας τόσο αντίθετες απόψεις από ειδικούς μάρτυρες.
Ναι, εκτιμούμε ότι οι δύο πλευρές επιδιώκουν το συμφέρον τους, αλλά θα πρέπει να υπάρχει κάποιος επαγγελματισμός στην προσέγγισή τους.
Υπάρχουν όλων των ειδών οι απόψεις για τέτοια θέματα και μερικές φορές αναρωτιέμαι αν ένας δικαστής καλείται να προσφέρει μια σολομώντεια απόφαση.
Αντίθετα, είναι αξιοσημείωτο ότι οι ιδιοκτήτες ακινήτων γίνονται λίγο "άπληστοι" για αποζημίωση, αγνοώντας τους συνηγόρους τους και άλλα αποδεικτικά στοιχεία εμπειρογνωμόνων.
Στα 42 χρόνια λειτουργίας του γραφείου μας, έχουμε έρθει αντιμέτωποι με κάθε είδους αποφάσεις και αξιώσεις.
Σε γενικές γραμμές, πιστεύω ότι οι δικαστές μας έχουν υψηλό επίπεδο γνώσεων και κατανόησης, και είναι ένας από τους λίγους θεσμούς που εξακολουθεί να διατηρεί υψηλό επίπεδο προστασίας του κοινού.
Είναι επίσης άνθρωποι και κάνουν λάθη ή δύσκολες αποφάσεις είτε μας αρέσει είτε όχι.
Αντώνης Λοΐζου Εκτιμητής Ακινήτων, Σύμβουλος Ακινήτων & Κτηματομεσίτης
Τα περιεχόμενα αυτού του άρθρου, συμπεριλαμβανομένων των σχετικών εικόνων, ανήκουν στην Financial Mirror
Οι απόψεις και οι γνώμες που εκφράζονται είναι του συγγραφέα ή/και της Financial Mirror
Πηγή
