В случае признания расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, предполагаемое расторжение является нарушением, влекущим последствия для стороны, не исполнившей обязательства
Каждый договор купли-продажи направлен на определение условий, которые стороны согласовывают для регулирования продажи имущества. Стороны стремятся обеспечить защиту своих прав и определить свои обязательства для успешного завершения сделки.
Во время исполнения договора любая сторона может не соблюдать условия или не выполнить свои обязательства, например, недвижимость может быть не построена или не поставлена в оговоренное время, или покупная цена может быть не уплачена вовремя. Такие нарушения или несоблюдения могут стать причиной спора, в результате которого стороны окажутся в суде.
В таком случае компетентный суд или другой орган по разрешению споров рассмотрит условия соглашения, права и обязанности сторон, какая из сторон нарушила обязательства, доступные средства защиты и меру возмещения ущерба.
Суд также рассматривает, было ли нарушено конкретное условие соглашения и является ли оно основополагающим условием соглашения, дающим право невиновной стороне расторгнуть соглашение, или же уведомление должно быть направлено для того, чтобы сделать время существенным, что дает разумный срок стороне, не выполнившей свои обязательства, и в случае невыполнения, такая сторона будет иметь право расторгнуть соглашение путем уведомления.
Большинство договоров купли-продажи содержат общее положение о том, что все условия договора являются существенными и нарушение любого из них дает право невиновной стороне расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков. Тем не менее, такое положение само по себе не делает срок исполнения обязательств стороны существенным. Для этого необходимо прямое соглашение, чтобы такое намерение было четко предусмотрено в договоре. В зависимости от обстоятельств, признание этого срока существенным является предварительным условием для расторжения соглашения, в то время как при этом стороне должно быть предоставлено разумное время для выполнения обязательств до расторжения соглашения, которая предусматривает, что когда сторона договора обещает сделать определенную вещь в течение определенного времени и не делает этого, договор или его часть, которая не была выполнена, становится недействительным по выбору обещавшего, если намерение сторон заключалось в том, что время должно иметь значение для договора.
В недавнем решении по Гражданской апелляции 264/2014 от 22 февраля 2023 года Верховный суд рассмотрел апелляцию продавца и отменил решение суда первой инстанции, постановив, что срок, указанный от имени покупателя при определении времени, не был разумным при данных обстоятельствах, следовательно, уведомление покупателя не достигло цели сделать срок поставки квартиры существенным условием договора. Невыполнение продавцом условий договора считалось нарушением основного условия, дающего покупателю право расторгнуть договор. Однако расторжение договора покупателем было недействительным и необоснованным, что представляло собой нарушение договора, которое позволило продавцу, как невиновной стороне, требовать от покупателя возмещения ущерба. Верховный суд постановил, что компенсация, на которую имел право продавец, представляла собой разницу между покупной ценой квартиры и ее рыночной стоимостью на момент нарушения, то есть на дату недействительного расторжения договора. По сути, продавец мог вычесть эту сумму из сумм, которые он уже получил от покупателя, и вернуть остаток последнему. Тем не менее, продавец предъявил встречный иск на остаток покупной цены квартиры плюс проценты; он потребовал завершения сделки, включая распоряжение о том, чтобы покупатель принял квартиру после завершения строительства. На самом деле продавец требовал конкретного исполнения договора купли-продажи.
Верховный суд пришел к выводу, что продавцу не могут быть присуждены никакие убытки, и все, что может быть присуждено в данных обстоятельствах, это номинальные убытки в размере 100 евро, и вынес соответствующее решение. Тем не менее, учитывая, что продавец включил в свои состязательные бумаги суммы, которые покупатель выплатил ему в соответствии с расторгнутым договором, и требование покупателя об их возврате, суд вынес решение в отношении продавца о возврате суммы, выплаченной покупателем.
Джордж Кукунис - адвокат, практикующий в Ларнаке, и основатель George Coucounis LLC, Advocates & Legal Consultants, [EMAIL PROTECTED]
Содержание этой статьи, включая связанные изображения, принадлежит Cyprus Mail
Высказанные мнения и суждения принадлежат автору и/или Cyprus Mail
Источник
