Σε περίπτωση που η καταγγελία σύμβασης αγοραπωλησίας ακινήτου κριθεί άκυρη, η υποτιθέμενη καταγγελία συνιστά παράβαση, η οποία συνεπάγεται συνέπειες για τον υπερήμερο συμβαλλόμενο
Κάθε σύμβαση αγοραπωλησίας επιδιώκει να καθορίσει τους όρους που συμφωνούν τα μέρη για να διέπουν την πώληση ενός ακινήτου. Τα μέρη επιδιώκουν να διασφαλίσουν τη διασφάλιση των δικαιωμάτων τους και τον καθορισμό των υποχρεώσεών τους, προκειμένου να επιτευχθεί η επιτυχής ολοκλήρωση της συναλλαγής
Κατά την εκτέλεση της συμφωνίας, οποιοδήποτε μέρος μπορεί να επιλέξει ή να παραλείψει να τηρήσει τους όρους ή να μην εκπληρώσει με άλλο τρόπο τις υποχρεώσεις του, για παράδειγμα, το ακίνητο μπορεί να μην έχει κατασκευαστεί ή παραδοθεί στον συμφωνημένο χρόνο ή το τίμημα αγοράς να μην έχει καταβληθεί εγκαίρως. Τέτοιες παραβάσεις ή μη συμμορφώσεις μπορεί να προκαλέσουν διαφορά, με αποτέλεσμα τα μέρη να καταλήξουν στο δικαστήριο.
Σε μια τέτοια περίπτωση, το αρμόδιο δικαστήριο ή άλλο φόρουμ για την επίλυση διαφορών θα εξετάσει τους όρους της συμφωνίας, τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των μερών, ποιο μέρος αθέτησε τις υποχρεώσεις του, τα διαθέσιμα ένδικα μέσα και το μέτρο της αποζημίωσης που δικαιούται.
Το δικαστήριο εξετάζει επίσης αν παραβιάστηκε συγκεκριμένος όρος της συμφωνίας και αν πρόκειται για θεμελιώδη όρο της συμφωνίας, που δίνει το δικαίωμα στο αθώο μέρος να καταγγείλει τη συμφωνία, ή αν πρέπει να δοθεί προειδοποίηση για να καταστεί ο χρόνος ουσιώδης, άρα να δοθεί εύλογος χρόνος στο μέρος που αθετεί τις υποχρεώσεις του και σε περίπτωση μη συμμόρφωσης, το εν λόγω μέρος θα έχει το δικαίωμα να καταγγείλει τη συμφωνία με προειδοποίηση.
Οι περισσότερες συμβάσεις πώλησης περιέχουν γενική διάταξη που αναφέρει ότι όλοι οι όροι της συμφωνίας είναι ουσιώδεις και ότι η παραβίαση οποιουδήποτε από αυτούς δίνει το δικαίωμα στο αθώο μέρος να καταγγείλει τη σύμβαση και να απαιτήσει αποζημίωση. Ωστόσο, ένας τέτοιος όρος δεν καθιστά από μόνος του τον χρόνο εκπλήρωσης των υποχρεώσεων ενός μέρους ουσιώδη. Απαιτείται ρητή συμφωνία προς τούτο, ώστε η πρόθεση αυτή να προβλέπεται σαφώς στη συμφωνία. Ανάλογα με τις περιστάσεις, το να καταστεί ο χρόνος αυτός ουσιώδης αποτελεί προϋπόθεση για την καταγγελία της συμφωνίας, ενώ κατά τη διάρκεια αυτής της διαδικασίας πρέπει να παρέχεται εύλογος χρόνος στο συμβαλλόμενο μέρος για να συμμορφωθεί πριν από την καταγγελία
Οι παραπάνω αρχές συνοψίζονται στο άρθρο 55(1) του δικαίου των συμβάσεων, Κεφ. 149, το οποίο προβλέπει ότι όταν συμβαλλόμενο μέρος σε σύμβαση υπόσχεται να πράξει ορισμένο πράγμα εντός συγκεκριμένης προθεσμίας και δεν το πράξει, η σύμβαση, ή το μέρος αυτής που δεν έχει εκτελεστεί, καθίσταται ακυρώσιμη κατ' επιλογήν του υποσχόμενου, εάν η πρόθεση των μερών ήταν ότι ο χρόνος θα έπρεπε να είναι ουσιώδης για τη σύμβαση.
Σε πρόσφατη απόφαση που εκδόθηκε στην αστική έφεση 264/2014, με ημερομηνία 22 Φεβρουαρίου 2023, το Ανώτατο Δικαστήριο εξέτασε την έφεση ενός πωλητή και ακύρωσε την απόφαση του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου, κρίνοντας ότι ο χρόνος που δόθηκε εκ μέρους του αγοραστή όταν κατέστησε τον χρόνο ουσιώδη, δεν ήταν εύλογος υπό τις περιστάσεις, συνεπώς η ειδοποίηση του αγοραστή δεν πέτυχε τον σκοπό να καταστήσει τον χρόνο παράδοσης ενός διαμερίσματος ουσιώδη της συμφωνίας. Η μη συμμόρφωση του πωλητή θεωρήθηκε παραβίαση θεμελιώδους όρου που έδινε το δικαίωμα στον αγοραστή να καταγγείλει τη συμφωνία. Ωστόσο, η καταγγελία της συμφωνίας από τον αγοραστή ήταν άκυρη και αδικαιολόγητη, συνιστώντας παραβίαση της συμφωνίας που επέτρεπε στον πωλητή, ως αθώο μέρος, να αξιώσει αποζημίωση κατά του αγοραστή.
Το Ανώτατο Δικαστήριο έκρινε ότι η αποζημίωση που δικαιούνταν ο πωλητής ήταν η διαφορά μεταξύ της τιμής αγοράς του διαμερίσματος και της αγοραίας αξίας του κατά τον χρόνο της παραβίασης, δηλαδή την ημερομηνία της άκυρης καταγγελίας. Ο πωλητής μπορούσε ουσιαστικά να παρακρατήσει το ποσό αυτό από τα ποσά που είχε ήδη λάβει από τον αγοραστή και να επιστρέψει το υπόλοιπο στον τελευταίο. Παρ' όλα αυτά, ο πωλητής άσκησε ανταπαίτηση για το υπόλοιπο της τιμής αγοράς του διαμερίσματος, συν τους τόκους- απαίτησε την ολοκλήρωση της συναλλαγής, συμπεριλαμβανομένης της εντολής προς τον αγοραστή να παραλάβει το διαμέρισμα όταν ολοκληρωθεί. Αυτό που στην πραγματικότητα ζητούσε ο πωλητής ήταν η ειδική εκτέλεση της σύμβασης πώλησης.
Το Ανώτατο Δικαστήριο κατέληξε στο συμπέρασμα ότι δεν μπορούσε να επιδικαστεί αποζημίωση στον πωλητή και ότι το μόνο που μπορούσε να επιδικαστεί υπό τις περιστάσεις ήταν ονομαστική αποζημίωση ύψους 100 ευρώ, εκδίδοντας σχετική απόφαση. Ωστόσο, δεδομένου ότι ο πωλητής συμπεριέλαβε στα υπομνήματά του τα ποσά που του κατέβαλε ο αγοραστής δυνάμει της καταγγελθείσας σύμβασης και υπήρχε απαίτηση του αγοραστή για την επιστροφή τους, το δικαστήριο εξέδωσε απόφαση κατά του πωλητή για την επιστροφή του ποσού που κατέβαλε κατ' αυτόν τον τρόπο ο αγοραστής.
Ο Γιώργος Κουκούνης είναι δικηγόρος που ασκεί το επάγγελμα στη Λάρνακα και ιδρυτής της εταιρείας George Coucounis LLC, Advocates & Legal Consultants, [EMAIL PROTECTED]
Τα περιεχόμενα αυτού του άρθρου συμπεριλαμβανομένων των σχετικών εικόνων ανήκουν στην Cyprus Mail
Οι απόψεις και οι γνώμες που εκφράζονται είναι του συγγραφέα ή/και της Cyprus Mail
Πηγή
