Невиновная сторона договора купли-продажи недвижимости, будь то продавец или покупатель, может расторгнуть его без каких-либо юридических последствий. Если невиновная сторона является покупателем недвижимого имущества и копия договора купли-продажи была передана в земельный кадастр для целей конкретного исполнения, она имеет право настаивать на его действительности и исполнении. С другой стороны, если невиновная сторона является продавцом и решила законно расторгнуть договор купли-продажи, она имеет право потребовать возмещения убытков и ущерба, вычесть их из полученной покупной цены и вернуть остаток покупателю. Одновременно продавец имеет право потребовать исключения договора купли-продажи из записей земельного кадастра как расторгнутого на законных основаниях, и если покупатель не подчинится, продавец имеет право подать иск и потребовать постановления суда об исключении договора, а также возмещения убытков, процентов и судебных издержек.
Продавец по договору купли-продажи недвижимости подал иск против покупателя, требуя постановления суда о том, что договор был расторгнут им на законных основаниях, постановления об исключении договора из записей земельного кадастра, постановления о продаже недвижимости частным или иным образом и требуя возмещения убытков за нарушение договора. В ходе рассмотрения иска продавец не представил никаких доказательств в подтверждение своего требования о возмещении убытков и ущерба.
Суд решил, что продавец законно расторг договор и распорядился исключить его из земельной книги. В связи с тем, что продавцом не было представлено доказательств возмещения убытков, суд вынес решение по встречному иску покупателя, обязав продавца вернуть сумму, которую покупатель заплатил ему, поскольку договор был расторгнут, а продавец оставил имущество за собой, признав его право продать имущество частным или иным образом.
Продавец подал апелляцию, и Верховный суд в решении по делу C.A.337/2014 от 12 апреля признал решение суда первой инстанции правильным. Он постановил, что договорное право устанавливает основной принцип, согласно которому невиновная сторона договора имеет право на компенсацию на основании ущерба, доказанного на момент расторжения договора, или в другое время при особых обстоятельствах, которые также должны быть доказаны.
Как выразился суд первой инстанции, продавец стремится продать имущество, которое, конечно же, является его собственностью. Другими словами, он просит гарантировать цену на время расторжения договора. В соответствии с общим принципом, невиновная сторона, которая после расторжения договора требует возмещения убытков, не имеет права удерживать выгоды, предоставленные ему только на основании действительности договора. Они не могут требовать остаток цены с правом продажи имущества без доказательства ущерба и пока имущество принадлежит им. Продавец ни разу не представил доказательств своего ущерба. Он не имеет права оставлять вопрос открытым и просить отменить недоказанные средства защиты, чтобы вернуться. Это противоречило бы принципу окончательности, а также было бы несправедливо по отношению к виновной стороне, которая, промучившись в процессе почти четыре года, должна увидеть конец спора. На основании статьи 73 Закона о договорах, глава 149, истец должен доказать возмещение убытков.
В этой связи Верховный суд, полностью соглашаясь с судом первой инстанции, подчеркнул, что невиновная сторона договора, как правило, имеет право на последующее возмещение убытков или, в качестве альтернативы, на законное расторжение договора и требование возмещения соответствующих убытков, но не на исполнение договора, который при обычном ходе вещей перестает быть действительным и производить юридические последствия. Верховный суд отклонил апелляцию с учетом издержек.
Джордж Кукунис - адвокат, практикующий в Ларнаке, основатель компании GEORGE COUCOUNIS LLC, Advocates & Legal Consultants, www.coucounis.law, [EMAIL PROTECTED]
Содержание этой статьи, включая связанные изображения, принадлежит Cyprus Mail
Высказанные мнения и суждения принадлежат автору и/или Cyprus Mail
Источник
