Ένα αθώο μέρος μιας συμφωνίας πώλησης ακινήτου, είτε πρόκειται για πωλητή είτε για αγοραστή, μπορεί να την καταγγείλει χωρίς αυτό να έχει οποιαδήποτε έννομα αποτελέσματα. Εάν το αθώο μέρος είναι ο αγοραστής ενός ακινήτου και αντίγραφο της σύμβασης πώλησης έχει κατατεθεί στο υποθηκοφυλακείο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης, έχει το δικαίωμα να επιμείνει στην εγκυρότητα και την εκπλήρωσή της. Από την άλλη πλευρά, εάν το αθώο μέρος είναι ο πωλητής και έχει επιλέξει να καταγγείλει νομίμως τη σύμβαση πώλησης, δικαιούται να απαιτήσει αποζημίωση για απώλειες και ζημίες και να τις αφαιρέσει από το τίμημα αγοράς που έλαβε και να επιστρέψει τυχόν υπόλοιπο στον αγοραστή. Ταυτόχρονα, δικαιούται να διεκδικήσει τη διαγραφή της σύμβασης πώλησης από τα αρχεία του κτηματολογίου ως νομίμως καταγγελθείσας και εάν ο αγοραστής δεν συμμορφωθεί, ο πωλητής έχει το δικαίωμα να καταθέσει αγωγή και να ζητήσει δικαστική απόφαση για τη διαγραφή, καθώς και αποζημίωση για τις ζημίες του, καθώς και τόκους και δικαστικά έξοδα.
Ο πωλητής σε σύμβαση πώλησης ακινήτου κατέθεσε αγωγή κατά του αγοραστή ζητώντας δικαστική απόφαση ότι η σύμβαση καταγγέλθηκε νομίμως από τον ίδιο, διαταγή για τη διαγραφή της σύμβασης από τα αρχεία του κτηματολογίου, διαταγή για την πώληση του ακινήτου ιδιωτικά ή με οποιονδήποτε άλλο τρόπο και ζητώντας αποζημίωση για παραβίαση της σύμβασης. Κατά την εκδίκαση της αγωγής ο πωλητής δεν προσκόμισε κανένα αποδεικτικό στοιχείο για την απόδειξη της αξίωσής του για αποζημίωση για απώλειες και ζημίες.
Το δικαστήριο αποφάσισε ότι ο πωλητής κατήγγειλε νομίμως τη σύμβαση και διέταξε τη διαγραφή της από το κτηματολόγιο. Λόγω του γεγονότος ότι ο πωλητής δεν προσκόμισε αποδεικτικά στοιχεία για την απόδειξη ζημιών, το δικαστήριο εξέδωσε απόφαση στην ανταγωγή του αγοραστή διατάσσοντας τον πωλητή να επιστρέψει το ποσό που του κατέβαλε ο αγοραστής, δεδομένου ότι η συμφωνία λύθηκε και ο πωλητής διατήρησε το ακίνητο, αναγνωρίζοντας το δικαίωμά του να πωλήσει το ακίνητο ιδιωτικά ή με οποιονδήποτε άλλο τρόπο
Ο πωλητής άσκησε έφεση και το Ανώτατο Δικαστήριο, με απόφαση που εκδόθηκε στην C.A.337/2014 ημερομηνίας 12 Απριλίου, έκρινε ορθή την απόφαση του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου. Έκρινε ότι το δίκαιο των συμβάσεων καθιερώνει τη βασική αρχή ότι ο αθώος συμβαλλόμενος δικαιούται αποζημίωση με βάση τη ζημία που αποδεδειγμένα υπέστη κατά τον χρόνο της καταγγελίας ή σε άλλο χρόνο υπό ειδικές περιστάσεις που πρέπει ομοίως να αποδειχθούν
Όπως είπε το πρωτόδικο δικαστήριο, ο πωλητής επιδιώκει να πωλήσει το ακίνητο, το οποίο βεβαίως είναι ιδιοκτησία του. Με άλλα λόγια, ζητά εγγύηση του τιμήματος, ενώ υπήρξε καταγγελία. Κατά γενική αρχή, ο αθώος συμβαλλόμενος, ο οποίος, μετά την καταγγελία της σύμβασης, αξιώνει αποζημίωση, δεν δικαιούται να διατηρήσει τις παροχές που του παρασχέθηκαν μόνο βάσει του κύρους της σύμβασης. Δεν μπορεί να ζητήσει το υπόλοιπο του τιμήματος με το δικαίωμα πώλησης του ακινήτου χωρίς απόδειξη ζημίας και ενώ το ακίνητο είναι δικό του. Ο πωλητής δεν προσκόμισε ποτέ αποδεικτικά στοιχεία για τη ζημία του. Δεν δικαιούται να αφήσει το θέμα ανοιχτό και να ζητήσει να αποσυρθούν αναπόδεικτα ένδικα μέσα για να επανέλθει. Κάτι τέτοιο θα ήταν αντίθετο με την αρχή της τελεσιδικίας, αλλά θα ήταν επίσης άδικο για τον ένοχο, ο οποίος αφού υπέστη τη διαδικασία για σχεδόν τέσσερα χρόνια, πρέπει να δει το τέλος της διαφοράς. Με βάση το άρθρο 73 του νόμου περί συμβάσεων, Κεφ. 149, ο ενάγων πρέπει να αποδείξει τη ζημία.
Εν προκειμένω, το Ανώτατο Δικαστήριο, σε πλήρη συμφωνία με το πρωτόδικο δικαστήριο, τόνισε ότι ο αθώος συμβαλλόμενος έχει κατά κανόνα το δικαίωμα να ζητήσει μεταγενέστερη αποζημίωση ή, εναλλακτικά, να καταγγείλει νομίμως τη σύμβαση και να απαιτήσει τη σχετική αποζημίωση, όχι όμως και την εκτέλεση της σύμβασης, η οποία, κατά τη συνήθη πορεία των πραγμάτων, παύει να είναι έγκυρη και να παράγει έννομα αποτελέσματα. Το Ανώτατο Δικαστήριο απέρριψε την έφεση με έξοδα.
Ο Γιώργος Κουκούνης είναι δικηγόρος που ασκεί το επάγγελμα στη Λάρνακα και ιδρυτής της εταιρείας GEORGE COUCOUNIS LLC, Advocates & Legal Consultants, www.coucounis.law, [EMAIL PROTECTED][/I]
Τα περιεχόμενα αυτού του άρθρου συμπεριλαμβανομένων των σχετικών εικόνων ανήκουν στην Cyprus Mail
Οι απόψεις και οι γνώμες που εκφράζονται είναι του συγγραφέα και/ή της Cyprus Mail
Πηγή
