Η έλλειψη οικονομικού αλφαβητισμού μπορεί να οδηγήσει τους ανθρώπους στο ενδεχόμενο να επενδύσουν άμεσα σε ακίνητα. Αυτή είναι μια προκλητική δήλωση, για να πούμε το λιγότερο, οπότε επιτρέψτε μου να εξηγήσω.
Υπάρχουν τρεις διαστάσεις όταν εξετάζετε τα οικονομικά σας: πόσα κερδίζετε και η σταθερότητα αυτών των εισοδηματικών ροών, οι δαπάνες σας και πώς να τις ελέγχετε, και τι μέτρα παίρνετε για να προγραμματίσετε τα μελλοντικά έξοδα, συμπεριλαμβανομένης της σύνταξής σας.
Όσο νεότεροι είστε, τόσο περισσότερο πρέπει να επενδύσετε στον εαυτό σας, δηλ, εκπαίδευση, κατάρτιση και δικτύωση.
Καθώς μεγαλώνετε, θα πρέπει να αρχίσετε να αποταμιεύετε για τη σύνταξή σας και για σημαντικά έξοδα, π.χ, αγορά αυτοκινήτου ή σπιτιού.
Όταν πλησιάζετε στη συνταξιοδότηση, το θέμα είναι να αποκτήσετε πρόσβαση στις επενδύσεις σας για να διατηρήσετε τον τρόπο ζωής σας και να μετριάσετε τις μελλοντικές απώλειες, καθώς έχετε λιγότερο χρόνο για να ανακάμψετε.
Πού έρχεται η επένδυση σε άμεσα ακίνητα;
Τα ακίνητα είναι μη ρευστοποιήσιμα, έχουν υψηλό κόστος διαχείρισης και λειτουργίας και, αν πρόκειται να χρησιμοποιήσετε δάνειο για να χρηματοδοτήσετε την αγορά τους, ενέχουν τον κίνδυνο αναταράξεων στις πιστωτικές αγορές, δηλ, διακυμάνσεις των επιτοκίων.
Έτσι, είναι ακατάλληλα για άτομα μεγαλύτερης ηλικίας που πλησιάζουν την ηλικία συνταξιοδότησής τους ή για άτομα που βρίσκονται στην αρχή της καριέρας τους και τα οποία πρέπει να διοχετεύουν τα χρήματά τους, τον χρόνο τους και να επικεντρώνονται στη μάθηση και τη δικτύωση (πράγμα που σημαίνει επίσης ότι πρέπει να παραμείνουν ευέλικτοι όσον αφορά τον τόπο διαμονής τους).
Όσοι βρίσκονται στην ηλικιακή κατηγορία 35-45 (ή ακόμη και 30-55) θα μπορούσαν να εξετάσουν το ενδεχόμενο επένδυσης σε ακίνητα μόνο εάν έχουν εξαντλήσει τα φορολογικά κίνητρα που χορηγεί η κυβέρνηση για να αποταμιεύσουν για τη σύνταξή τους (πρόκειται ουσιαστικά για δωρεάν χρήματα), έχουν σημαντικές αποταμιεύσεις σε διεθνείς μετοχές και ομόλογα και διαθέτουν ένα ταμείο "βροχερής ημέρας" το οποίο αντιστοιχεί σε έξοδα 6-12 μηνών.
Με τα παραπάνω σε ισχύ, μπορούν να εξετάσουν τα ακίνητα ως επενδυτική επιλογή, υπό την προϋπόθεση ότι η επένδυση αυτή δεν υπερβαίνει το 10-15% της αξίας του συνολικού χαρτοφυλακίου τους (συνταξιοδοτικά ταμεία, ταμεία πρόνοιας, χρησιμοποιούν αυτή την αναλογία)
Αλλά τι είδους ακίνητα;
Όχι ένα διαμέρισμα ενός ή δύο υπνοδωματίων! Όχι. Όχι. Όχι.
Η επένδυση σε ακίνητα μέσω ενός Exchange Traded Fund (ETF) παρέχει στον ιδιοκτήτη ρευστότητα, διαφοροποίηση και λιγότερο χρόνο που απαιτείται για τη διαχείριση των επενδύσεών του.
Το ETF είναι ένα είδος επενδυτικού κεφαλαίου που διαπραγματεύεται στα χρηματιστήρια όπως οι μεμονωμένες μετοχές.
Κατέχει ακίνητα, όπως κατοικίες, γραφεία, εμπορικά κέντρα κ.λπ, τα οποία διαχειρίζονται επαγγελματικά και μπορούν να αγοραστούν ή να πωληθούν μέσω ενός χρηματιστηριακού λογαριασμού.
Ρευστότητα
Ας διερευνήσουμε περαιτέρω τη "ρευστότητα" και τη "δυνατότητα επιλογής νικητή"
Σε ποιο σημείο ένα πρόβλημα ρευστότητας μετατρέπεται σε πρόβλημα φερεγγυότητας;
Ένα πρόβλημα ρευστότητας στις επενδύσεις σε ακίνητα αναφέρεται στη δυσκολία μετατροπής περιουσιακών στοιχείων σε μετρητά γρήγορα και χωρίς σημαντική έκπτωση.
Για παράδειγμα, αν ένας επενδυτής πρέπει να πουλήσει γρήγορα ένα ακίνητο, αλλά η αγορά ακινήτων είναι αργή, μπορεί να αναγκαστεί να το πουλήσει σε χαμηλότερη τιμή από την αναμενόμενη.
Αυτή η έλλειψη ρευστών περιουσιακών στοιχείων μπορεί να δυσχεράνει τον επενδυτή να ανταποκριθεί στις βραχυπρόθεσμες οικονομικές υποχρεώσεις του, όπως η πληρωμή λογαριασμών ή η πληρωμή δανείων.
Από την άλλη πλευρά, ένα πρόβλημα φερεγγυότητας αναφέρεται στην αδυναμία ενός επενδυτή να ανταποκριθεί στις μακροπρόθεσμες οικονομικές υποχρεώσεις του, όπως η αποπληρωμή χρέους ή η χρηματοδότηση της συνταξιοδότησής του.
Ας υποθέσουμε ότι ένας επενδυτής έχει λάβει ένα ενυπόθηκο δάνειο για την αγορά ενός ακινήτου και η αξία του ακινήτου μειώνεται σημαντικά.
Στην περίπτωση αυτή, ο επενδυτής μπορεί να χρωστάει περισσότερα για το ενυπόθηκο δάνειο από ό,τι αξίζει το ακίνητο.
Στην περίπτωση αυτή, ο επενδυτής μπορεί να δυσκολευτεί να πουλήσει το ακίνητο και να αποπληρώσει το ενυπόθηκο δάνειο και μπορεί τελικά να αντιμετωπίσει τον κίνδυνο αθέτησης ή κατάσχεσης.
Μήπως αυτό θυμίζει σε κανέναν αυτό που βιώνουμε από το 2008 σε όλη τη Νοτιοανατολική Ευρώπη;
Οι περισσότεροι άνθρωποι που πλησιάζουν στην "ηλικία των επενδύσεων σε ακίνητα", δηλαδή 30-35 ετών, δεν έχουν τέτοιες αναμνήσεις επειδή ήταν στο λύκειο ή στο πανεπιστήμιο όταν συνέβη η Μεγάλη Χρηματοπιστωτική Κρίση (GFC).
Τρέχοντα παραδείγματα είναι το μπλοκάρισμα των αναλήψεων από ορισμένα από τα μεγαλύτερα αμοιβαία κεφάλαια ακινήτων, όπως το BREIT της Blackstone (ένα όχημα 69 δισ. δολαρίων), και η (ξεκαρδιστική) αναφορά στην παρουσίαση των επιδόσεων του κρατικού ταμείου της Νορβηγίας για το 2022, όπου αναφέρεται ότι οι αξίες των ακινήτων των εισηγμένων οχημάτων (δηλ. αυτά που διαπραγματεύονται στο χρηματιστήριο) μειώθηκαν κατά 31%, ενώ αυτές των μη εισηγμένων ακινήτων (δηλ. για τα οποία η τιμολόγησή τους βασίζεται στις απόψεις των εκτιμητών) παρέμειναν σταθερές/ ίδιες.
Και τι γίνεται με την ικανότητά σας να επιλέγετε "νικητή" λόγω των διασυνδέσεών σας και των βαθιών σας γνώσεων;
Το 2008, ο Warren Buffett έβαλε ένα στοίχημα ύψους 1 εκατ. δολαρίων με τους κορυφαίους επενδυτές αμοιβαίων κεφαλαίων αντιστάθμισης κινδύνου στη Wall St. Στοιχημάτισε ότι επί 10 χρόνια, ένα απλό αμοιβαίο κεφάλαιο παρακολούθησης δείκτη θα ξεπερνούσε σε απόδοση τα καλύτερα αμοιβαία κεφάλαια αντιστάθμισης κινδύνου
Τα αποτελέσματα ήταν εκπληκτικά, καθώς το απλό μετοχικό αμοιβαίο κεφάλαιο του Buffett είχε μέσο όρο 7.1%, ενώ το χαρτοφυλάκιο του hedge fund παρήγαγε μόνο 2,2% μετά τις αμοιβές.
Ο Buffett κέρδισε το στοίχημα και δώρισε τα κέρδη σε έναν μη κερδοσκοπικό οργανισμό.
Συμβούλευσε τόσο τους μεγάλους όσο και τους μικρούς επενδυτές να επιμείνουν στα χαμηλού κόστους index funds, δηλώνοντας ότι όταν τρισεκατομμύρια δολάρια διαχειρίζονται από τη Wall St. χρεώνοντας υψηλές αμοιβές, συνήθως οι διαχειριστές θα είναι αυτοί που θα αποκομίσουν τα κέρδη.
Η Standard & Poor's έχει παρακολουθήσει το ιστορικό των ενεργών διαχειριστών και διαπίστωσε ότι το 84% υποαποδίδει μετά από πέντε χρόνια και το 90% μετά από 10 χρόνια.
Οι επιδόσεις ήταν "χειρότερες από ό,τι θα αναμενόταν από τύχη."
Οι μεγάλες αμοιβές εξακολουθούν να αφαιρούνται παρά τα κακά αποτελέσματα.
Οι άμεσες επενδύσεις σε ακίνητα είναι υπέροχες!
Μπορείτε να δείτε και να αγγίξετε την επένδυσή σας, να πάρετε δάνειο για τη χρηματοδότησή της, να λάβετε έσοδα από ενοίκια και στη συνέχεια να την πουλήσετε όταν οι τιμές είναι υψηλές.
Ταυτόχρονα, περιορίζει την ευελιξία σας, είναι δαπανηρή η διαχείρισή της, φορολογείται σε μεγάλο βαθμό και είναι απίθανο να μπορέσετε να ξεπεράσετε τις απλούστερες και πιο ρευστοποιήσιμες επιλογές εκεί έξω.
Κανείς δεν ακούει αυτές τις συμβουλές.
Αυτό δεν με έχει εμποδίσει να τις δίνω.
Παύλος Λοΐζου, Διευθύνων Σύμβουλος, Ask WiRE[/B]
Τα περιεχόμενα αυτού του άρθρου, συμπεριλαμβανομένων των σχετικών εικόνων, ανήκουν στην Financial Mirror
Οι απόψεις και οι γνώμες που εκφράζονται είναι του συγγραφέα ή/και της Financial Mirror
Πηγή
