Недостаток финансовой грамотности может заставить людей задуматься об инвестировании в прямую недвижимость. Это, мягко говоря, провокационное заявление, поэтому позвольте мне объяснить.
Есть три аспекта при рассмотрении ваших финансов: сколько вы зарабатываете и стабильность этих доходов, ваши расходы и как их контролировать, и какие шаги вы предпринимаете для планирования будущих расходов, включая пенсию.
Чем вы моложе, тем больше вы должны инвестировать в себя, то есть.., образование, обучение и налаживание контактов.
С возрастом вам следует начать откладывать деньги на пенсию и крупные расходы, например, Покупка автомобиля или дома.
Когда вы приближаетесь к пенсии, все дело в том, чтобы получить доступ к вашим инвестициям для поддержания вашего образа жизни и смягчения будущих потерь, поскольку у вас меньше времени на восстановление.
Где рассматривается инвестирование в прямую недвижимость?
Недвижимость неликвидна, имеет высокие затраты на управление и эксплуатацию, и, если вы собираетесь использовать кредит для финансирования ее покупки, несет риск турбулентности на кредитных рынках, т.е,
Таким образом, он не подходит для пожилых людей, приближающихся к пенсионному возрасту, или для тех, кто находится в начале своей карьеры, которым необходимо направлять свои деньги, время и внимание на обучение и налаживание связей (что также означает сохранение гибкости в отношении места проживания).
Люди в возрасте 35-45 лет (или даже 30-55 лет) могут рассматривать инвестиции в недвижимость только в том случае, если они максимально использовали налоговые льготы, предоставленные правительством для пенсионных накоплений (это, по сути, бесплатные деньги), имеют значительные сбережения в международных акциях и облигациях, а также фонд "на черный день", равный 6-12 месяцам расходов.
Имея все вышеперечисленное, они могут рассматривать недвижимость как вариант инвестиций при условии, что эти инвестиции не превышают 10-15% от стоимости их общего портфеля (пенсионные фонды, резервные фонды используют этот коэффициент).
Но какой тип недвижимости?
Не квартира с одной или двумя спальнями! Нет. Нет. Нет.
Инвестирование в недвижимость через биржевой фонд (ETF) обеспечивает владельцу ликвидность, диверсификацию и меньше времени на управление своими инвестициями.
ETF - это тип инвестиционного фонда, который торгуется на биржах, как отдельные акции.
Он владеет недвижимостью, такой как жилые дома, офисы, торговые центры и т.д., которые профессионально управляются и могут быть куплены или проданы через брокерский счет.
Ликвидность
Давайте подробнее исследуем "ликвидность" и "возможность выбрать победителя".
В какой момент проблема ликвидности становится проблемой платежеспособности?
Под проблемой ликвидности в инвестировании в недвижимость понимается сложность конвертации активов в наличные деньги быстро и без значительной скидки.
Например, если инвестору нужно быстро продать недвижимость, но рынок недвижимости находится на низком уровне, ему, возможно, придется продать ее по более низкой цене, чем ожидалось.[С ДРУГОЙ СТОРОНЫ, проблема платежеспособности означает неспособность инвестора выполнить свои долгосрочные финансовые обязательства, такие как выплата долга или финансирование выхода на пенсию.
Предположим, инвестор взял ипотечный кредит на покупку недвижимости, а стоимость недвижимости значительно снижается.
В этом случае инвестор может задолжать по ипотеке больше, чем стоит недвижимость.
В этом случае инвестор может столкнуться с трудностями при продаже недвижимости и выплате ипотеки и в конечном итоге может столкнуться с риском дефолта или лишения права выкупа.
Не напоминает ли это кому-нибудь то, что мы переживаем с 2008 года в Юго-Восточной Европе?
У большинства людей, приближающихся к "возрасту инвестиций в недвижимость", т.е. 30-35 лет, нет таких воспоминаний, потому что они учились в школе или университете, когда случился Великий финансовый кризис (ВФК).
Текущие примеры включают блокирование вывода средств из некоторых крупнейших фондов недвижимости, таких как BREIT от Blackstone ($69 млрд.), и (уморительное) упоминание в презентации суверенного фонда Норвегии о результатах деятельности за 2022 год, где говорилось, что стоимость недвижимости в котируемых транспортных средствах (т.е. тех, которые торгуются на фондовом рынке. т.е. тех, которые торгуются на фондовом рынке) снизилась на 31%, в то время как стоимость недвижимости, не котирующейся на бирже (т.е. той, цена которой основана на мнениях оценщиков), осталась стабильной/ неизменной.
А как насчет вашей способности выбрать "победителя" благодаря вашим связям и глубокому пониманию?
В 2008 году Уоррен Баффет заключил пари на $1 млн с ведущими инвесторами хедж-фондов на Wall St. Он поспорил, что за 10 лет простой индексный трекер-фонд превзойдет лучшие хедж-фонды.
Результаты оказались удивительными, поскольку обычный фонд акций Баффета в среднем приносил 7.1%, в то время как портфель хедж-фонда дал только 2,2% после уплаты комиссионных.
Баффетт выиграл пари и пожертвовал выигрыш некоммерческой организации.
Он посоветовал крупным и мелким инвесторам придерживаться недорогих индексных фондов, заявив, что когда триллионы долларов управляются на Уолл-стрит, взимая высокие комиссионные, то, как правило, это не так. взимая высокие комиссионные, обычно именно управляющие получают прибыль.
Standard & Poor's отслеживал результаты деятельности активных управляющих и обнаружил, что 84% не оправдывают надежд через пять лет и 90% - через 10 лет.
Показатели были "хуже, чем можно было бы ожидать от удачи".
Несмотря на плохие результаты, большие комиссии все равно отчисляются.
Прямое инвестирование в недвижимость - это здорово!
Вы видите и трогаете свои инвестиции, получаете кредит для их финансирования, получаете доход от аренды, а затем продаете их при высоких ценах.
В то же время оно ограничивает вашу гибкость, требует больших затрат на управление, облагается высокими налогами, и вы вряд ли сможете превзойти более простые и ликвидные варианты.
Никто не прислушивается к этому совету.
Это не мешает мне давать его.
Павлос Лойзу, генеральный директор, Ask WiRE
Содержание статьи, включая изображения, принадлежит Financial Mirror
Высказанные мнения и суждения принадлежат автору и/или Financial Mirror
Источник
