Υπάρχει μεγάλη δημόσια συζήτηση σχετικά με τη μίσθωση κτιρίων γραφείων από τον ιδιωτικό τομέα για την κυβέρνηση.
Από τη μία πλευρά, ορισμένοι λένε ότι τα ενοίκια των γραφείων από την αγορά δεν είναι οικονομικά για το κράτος (στην ομάδα αυτή περιλαμβάνονται το Συμβούλιο Συμβασιούχων, ο Γενικός Ελεγκτής και τα διάφορα πολιτικά κόμματα της αντιπολίτευσης).
Η άλλη άποψη είναι ότι ανάλογα με τα επίπεδα των ενοικίων που εξασφαλίζονται στην αγορά, θα μπορούσε να είναι οικονομικά επωφελές για το κράτος.
Δεν υπάρχει ξεκάθαρη γραμμή, αφού κάθε περίπτωση εξαρτάται από τις συνθήκες.
Η πρώτη άποψη είναι ότι η χρήση κρατικής γης για την ανέγερση γραφείων είναι εντάξει, εφόσον η αξία της γης περιλαμβάνεται στο συνολικό κόστος ανάπτυξης.
Επειδή υπάρχει κρατική γη, δεν σημαίνει ότι είναι δωρεάν/αποκλείεται από οποιαδήποτε συγκριτική αξιολόγηση. Αυτό είναι μείζον θέμα και λάθος που πρέπει να ληφθεί υπόψη.
Αν η κυβέρνηση μισθώσει ένα κτίριο, ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να πληρώσει φόρο εισοδήματος, φόρους ακίνητης περιουσίας, εισφορά για την άμυνα και τη δημόσια υγεία, συντήρηση κ.λπ.
Αν η κυβέρνηση είναι ιδιοκτήτης του κτιρίου, πρέπει να καλύψει το κόστος χωρίς τα παραπάνω έσοδα για το κράτος.
Ένας άλλος σημαντικός παράγοντας είναι ότι οι ενοικιάσεις κτιρίων έχουν 20-30 χρόνια οικονομικής ζωής.
Έτσι, καθώς αλλάζει η τεχνολογία και η χρήση των γραφείων, η κυβέρνηση μπορεί να μετακομίσει από ένα κτίριο που δεν είναι κατάλληλο (εκτός από το μέγεθος). Αλλά αν ανήκει στην κυβέρνηση, θα κολλήσει με αυτό.
Η συντήρηση είναι ένα άλλο θέμα που πρέπει να έχει κατά νου ο ενοικιαστής.
Στα κτίρια που μισθώνει η κυβέρνηση (ανάλογα με τους όρους μίσθωσης), το κόστος αυτό αναλαμβάνει συνήθως ο ιδιώτης ιδιοκτήτης, και αν όχι, το κράτος θα πρέπει να πληρώσει το λογαριασμό.
Μια άλλη σκέψη είναι ότι δεν είναι απαραίτητο όλα τα κυβερνητικά οικόπεδα να βρίσκονται σε κατάλληλη τοποθεσία ή μέγεθος.
Ως εκ τούτου, αυτό περιορίζει τα περισσότερα οικόπεδα, ενώ η κυκλοφορία (καθώς και η προσβασιμότητα) είναι ένα θέμα που προκαλεί πρόσθετα προβλήματα στους ήδη επιβαρυμένους δρόμους.
Είναι μάλλον πιασάρικο το σλόγκαν ότι η κυβέρνηση πληρώνει περίπου 20 εκατ. ευρώ ετησίως. σε ενοίκια, τα οποία χαρακτηρίζονται ως πεταμένα λεφτά και ότι μόνο το 50% των αναγκών της κυβέρνησης είναι μισθώσεις - οπότε μπορούμε να υποθέσουμε ότι η έκθεση του Γενικού Ελεγκτή εκτιμά ότι οι τιμές των ενοικίων μπορούν να φτάσουν τα €40 εκατ. ετησίως αν όλα τα κυβερνητικά κτίρια μισθωθούν
Κατά τη γνώμη μου, σε κάθε περίπτωση μίσθωσης/κατασκευής θα πρέπει να γίνεται ανάλυση κόστους-οφέλους, με συγκριτικά στοιχεία, αφού αν ένα ακίνητο μισθωθεί με βάση, ας πούμε, μια απόδοση 3% ετησίως. επί της αξίας του, με τις διάφορες αφαιρέσεις που γίνονται, το κόστος θα κατέβει στο ±2% κοντά στο σημερινό κόστος δανεισμού από κρατικά ομόλογα (το οποίο φαίνεται να είναι σε αυξανόμενη κλίμακα)
Στο παρελθόν (μετά το 2013, μετά το Bail-in και την καταστροφή της κυπριακής οικονομίας), είχα προτείνει ακόμη και την πώληση κυβερνητικών γραφείων (με βάση την προσέγγιση buy-to-let)
Είχα προτείνει συγκεκριμένα κτίρια που ήταν κατάλληλα γι' αυτό για να μειωθεί το δημόσιο χρέος.
Αντίθετα, έχουμε ξεφύγει από έναν παραγωγικό διάλογο με τους κυβερνητικούς αξιωματούχους.
Κατά την περίοδο της Αποικιοκρατίας, η τότε κυβέρνηση είχε την πολιτική να αγοράζει γη για τις μελλοντικές της ανάγκες, αλλά έκτοτε η πολιτική αυτή έχει εγκαταλειφθεί με αποτέλεσμα η κυβερνητική γη να μειώνεται πλέον ραγδαία σε καταλληλότητα μεγέθους και τοποθεσίας
Αυτό δεν είναι θέμα πολιτικής του κράτους.
Η όποια απόφαση θα πρέπει να βασίζεται στα οικονομικά αποτελέσματα προς όφελος του κράτους, ενώ η ανέγερση νέων γραφείων από το κράτος διαρκεί πέραν της πενταετίας με αρχιτεκτονικούς διαγωνισμούς, ενστάσεις και διεκδικήσεις από εργολάβους, κάτι που αποφεύγεται αν τα κτίρια ενοικιάζονται.
Κτίρια που μου έρχονται στο μυαλό είναι η πρώην υπεραγορά Ορφανίδη στον Στρόβολο, με καλή πρόσβαση, προς πώληση στα €30 εκατ. συν το κόστος μετατροπής, ας πούμε άλλα €10 εκατ. αλλά ικανή να στεγάσει το Γραφείο Κτηματολογίου/Πολεοδομίας και άλλες δημόσιες υπηρεσίες.
Αυτό θα ήταν μια τοποθεσία εκτός του κέντρου της Λευκωσίας.
Ένα παρόμοιο κτίριο είναι το ΙΜΚ, που βρίσκεται σε αδράνεια εδώ και χρόνια, το οποίο είναι ένα άλλο που πρέπει να εξεταστεί (για ενοικίαση ή αγορά από την κυβέρνηση).
Υπάρχουν παραδείγματα που πρέπει να εξεταστούν σε όλες αυτές τις περιπτώσεις για τους όρους μίσθωσης.
Αντώνης Λοΐζου Εκτιμητής Ακινήτων, Σύμβουλος Έργων & Κτηματομεσίτης
Τα περιεχόμενα αυτού του άρθρου, συμπεριλαμβανομένων των σχετικών εικόνων, ανήκουν στον Financial Mirror
Οι απόψεις και οι γνώμες που εκφράζονται είναι του συγγραφέα ή/και του Financial Mirror
Πηγή
