-
.
- English
Η Εύη Πηλαβάκη εξετάζει προσεκτικότερα τι χρειάζεται για να εγκρίνει το Συμβούλιο Υπουργών την ιδιοκτησία ακινήτων για υπηκόους τρίτων χωρών
Για να προσδιοριστεί αν μια εταιρεία εμπίπτει στον ορισμό της ελεγχόμενης από αλλοδαπούς εταιρείας, πρέπει να εξεταστούν θέματα σχετικά με τον έλεγχο της εταιρείας. Η Κύπρος προσφέρει μεγάλες ευκαιρίες για ιδιοκατοίκηση, αλλά η διαδικασία απόκτησης ακίνητης περιουσίας από αλλοδαπούς περιλαμβάνει μια σχολαστική διαδρομή μέσω διαδικαστικών απαιτήσεων, συμπεριλαμβανομένων ορισμένων περιορισμών. Το Υπουργικό Συμβούλιο είναι επιφορτισμένο με τη διασφάλιση των εθνικών συμφερόντων και είναι το όργανο που τελικά θα εγκρίνει ή θα απορρίψει μια αίτηση για μεταβίβαση ακίνητης ιδιοκτησίας στο όνομα αλλοδαπού αγοραστή.
Πριν εμβαθύνουμε περαιτέρω στο ισχύον νομικό πλαίσιο, είναι σημαντικό να δώσουμε κάποια εικόνα για το δικαίωμα ενός κράτους να ρυθμίζει την απόκτηση ακίνητης περιουσίας από υπηκόους τρίτων χωρών.
Το δικαίωμα ενός κράτους να επιβάλλει όρους στην απόκτηση ακίνητης περιουσίας από αλλοδαπούς αναγνωρίζεται από το Διεθνές Δίκαιο και συνδέεται άμεσα με την οικονομική πολιτική και την πολιτική εξωτερικών υποθέσεων μιας χώρας. Η ανεξέλεγκτη ιδιοκτησία ακινήτων από αλλοδαπούς ενδέχεται να έχει δυσμενείς επιπτώσεις στον ανταγωνισμό, εις βάρος των τοπικών επιχειρήσεων, και θα μπορούσε επίσης να προκαλέσει ακανόνιστη αύξηση των τιμών, τόσο όσον αφορά τις τιμές πώλησης όσο και το σχετικό κόστος ανάπτυξης
Όσον αφορά το τελευταίο, θα μπορούσε να υποστηριχθεί ότι ο έλεγχος του ποσοστού ιδιοκτησίας ακινήτων από αλλοδαπούς μπορεί να επηρεάσει αρνητικά τις ξένες επενδύσεις και την αρχή της ανοικτής αγοράς. Σίγουρα, η Λεμεσός θα αποτελούσε μια ενδιαφέρουσα μελέτη περίπτωσης σε αυτό το μέτωπο. Το νομικό πλαίσιο που ρυθμίζει την απόκτηση ακίνητης ιδιοκτησίας από υπηκόους τρίτων χωρών είναι ο περί Απόκτησης Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Αλλοδαποί) Νόμος, Κεφ. 109. Το άρθρο 4 παρέχει στο Υπουργικό Συμβούλιο εξουσία έκδοσης κανονισμών, οι οποίοι τίθενται σε ισχύ μόλις δημοσιευθούν στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας. Θα γίνει αναφορά στον Κανονισμό αριθ. 78/97, που δημοσιεύθηκε τον Μάρτιο του 1997
Αλλά πρώτα τα πράγματα με τη σειρά τους. Ποιος θεωρείται αλλοδαπός; Ως αλλοδαπός νοείται κάθε πρόσωπο που δεν είναι πολίτης της Δημοκρατίας και περιλαμβάνει εταιρεία που ελέγχεται από αλλοδαπό, αλλοδαπή εταιρεία και καταπίστευμα υπέρ αλλοδαπού, αλλά δεν περιλαμβάνει:
- i. αλλοδαπό Κύπριο
- ii. αλλοδαπός σύζυγος πολίτη της Δημοκρατίας, που δεν βρίσκεται σε διάσταση με το σύζυγό του
- iii. πολίτης κράτους μέλους που κατέχει την ιθαγένεια της Ευρωπαϊκής Ένωσης σύμφωνα με τη Συνθήκη για τη Λειτουργία της Ευρωπαϊκής Ένωσης, και πολίτης κράτους μέλους του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου (ΕΟΧ)
- iv. νομικό πρόσωπο που έχει συσταθεί σύμφωνα με τη νομοθεσία κράτους μέλους και έχει την καταστατική του έδρα, τη διοίκηση ή την κύρια εγκατάστασή του σε κράτος μέλος του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου (ΕΟΧ)
Για να προσδιοριστεί αν μια εταιρεία εμπίπτει στην ελεγχόμενη εταιρεία, πρέπει να εξεταστούν θέματα σχετικά με τον έλεγχο της εταιρείας. Εάν οι μισοί ή περισσότεροι από τους μισούς διευθυντές είναι αλλοδαποί, ή εάν τα μισά ή περισσότερα από τα μισά δικαιώματα ψήφου ασκούνται από αλλοδαπούς, ή εάν οι μισές ή περισσότερες από τις μισές μετοχές ανήκουν σε αλλοδαπό, η εταιρεία λογίζεται ως ελεγχόμενη από αλλοδαπούς
Εκτός από τους ορισμούς, τα άρθρα 3(1) και 3(1)(Α) αποτελούν την καρδιά της νομοθεσίας. Το άρθρο 3(1) παγιώνει ότι δεν επιτρέπεται η απόκτηση ακίνητης περιουσίας χωρίς προηγούμενη έγκριση του Υπουργικού Συμβουλίου. Το άρθρο 3(1)(Α) κάνει μια διάκριση τεράστιας σημασίας, καθώς προνοεί ότι όταν η απόκτηση της ακίνητης ιδιοκτησίας υπερβαίνει το εμβαδόν που απαιτείται για την ανέγερση κατοικίας ή εμπορικής ιδιοκτησίας (για επαγγελματική χρήση), ή αν υπερβαίνει εμβαδόν ίσο με περίπου 2.674 τ.μ., τότε η έγκριση θα υπόκειται σε ορισμένους όρους, οι οποίοι εισάγονται με κανονισμούς.
Στο σημείο αυτό μπαίνει στο παιχνίδι ο Κανονισμός Αρ. 78/97, καθώς εισάγει ορισμένους περαιτέρω περιορισμούς. Σύμφωνα με τον εν λόγω κανονισμό, η άδεια για την απόκτηση ακίνητης περιουσίας μπορεί να χορηγηθεί μόνο για:
- i. Απόκτηση διαμερίσματος ή κατοικίας που είναι ήδη χτισμένη ή υπό ανέγερση. Το εμβαδόν του οικοπέδου δεν μπορεί να υπερβαίνει το συνολικό εμβαδόν των 4.011 τ.μ. περίπου, και υπόκειται στον όρο ότι στο εν λόγω οικόπεδο δεν θα κατασκευαστεί κανένα πρόσθετο κτίριο.
- ii. Απόκτηση οικοπέδου που δεν μπορεί να υπερβαίνει συνολικά τα 4.011 τ.μ. περίπου. υπό τον όρο ότι θα ανεγερθεί μόνο μία κατοικία ή οικοδομή, εντός εύλογου χρονικού διαστήματος από την ημερομηνία που θα ληφθεί άδεια (είτε από πολεοδομική αρχή είτε από οποιονδήποτε άλλο αρμόδιο φορέα), και η οποία θα χρησιμοποιείται μόνο ως κατοικία του αλλοδαπού.
- iii. Απόκτηση γης με σκοπό την ανέγερση εμπορικών γραφείων ή ακινήτων ή αγορά ήδη ανεγερθέντος ακινήτου ή εμπορικού ακινήτου που βρίσκεται υπό ανέγερση. Οι παραπάνω αναφερόμενοι περιορισμοί δυσχεραίνουν για τους αλλοδαπούς την αγορά γεωργικής γης, δηλαδή γης που κατατάσσεται στην κατηγορία Γ3, διότι για τις κατηγορίες αυτές απαγορεύεται η έκδοση πολεοδομικής άδειας, εκτός ορισμένων εξαιρέσεων. Η κατηγορία αυτή θα πρέπει στη συνέχεια να εξεταστεί σε συνδυασμό με τους πολεοδομικούς κανονισμούς και το τοπικό σχέδιο που εκδίδεται για συγκεκριμένες περιοχές.
Υπάρχει η υποψία ότι ειδικά το σημείο (ii) ανωτέρω θα δημιουργήσει ζητήματα για τους υπηκόους του Ηνωμένου Βασιλείου, οι οποίοι ενδέχεται να έχουν αγοράσει γη που βρίσκεται σε γεωργικές ζώνες και οι οποίοι τη μετέφεραν επιτυχώς στο όνομά τους, ενώ το Ηνωμένο Βασίλειο βρισκόταν ακόμη στην Ευρωπαϊκή Ένωση. Από την ημερομηνία που τέθηκε πλήρως σε ισχύ το Brexit, οι πολίτες του Ηνωμένου Βασιλείου αντιμετωπίζονται ως αλλοδαποί για τους σκοπούς της απόκτησης ακίνητης περιουσίας
Έτσι, το ερώτημα που τίθεται εδώ είναι τι θα συμβεί με τους πολίτες του Ηνωμένου Βασιλείου που ενδέχεται να επιθυμούν να μεταβιβάσουν την εν λόγω γεωργική γη στα παιδιά τους με δωρεά. Σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία, εάν δεν εκδοθεί άδεια για την ανέγερση κατοικίας, στην οποία θα πρέπει να διαμένει το παιδί, τότε δεν επιτρέπεται τέτοια απόκτηση. Ανεξάρτητα από τα προαναφερθέντα, εάν η μεταβίβαση είναι αναγκαία στο πλαίσιο κληρονομιάς λόγω θανάτου του ιδιοκτήτη, και με την επιφύλαξη τυχόν άλλων διατάξεων ή περιορισμών που μπορεί να ισχύουν εκεί, τα πράγματα είναι απλούστερα και η μεταβίβαση επιτρέπεται.
Επομένως, είναι επιτακτική ανάγκη για κάθε πρόσωπο που θεωρείται αλλοδαπός, σύμφωνα με τον πιο πάνω ορισμό, να ζητήσει πρώτα νομική συμβουλή σχετικά με τις επιπτώσεις της νομοθεσίας που αναλύεται στο παρόν άρθρο, πριν συνάψει σύμβαση πώλησης για την αγορά ακινήτου.
Η νομοθεσία κάνει ειδική αναφορά στο γεγονός ότι η ύπαρξη σύμβασης πώλησης δεν επιτρέπει αυτομάτως τη μεταβίβαση της κυριότητας και ότι απαιτείται προηγούμενη έγκριση από το Υπουργικό Συμβούλιο. Όπως συμβαίνει με κάθε κανονιστική διαδικασία, οι απόψεις ποικίλλουν σχετικά με τη διαδικασία έγκρισης του Υπουργικού Συμβουλίου για τους υπηκόους τρίτων χωρών που αποκτούν ιδιοκτησία στην Κύπρο. Ορισμένοι επαινούν τα αυστηρά μέτρα, τονίζοντας την ανάγκη προστασίας της κυπριακής οικονομίας και κοινωνίας από ενδεχόμενες δυσμενείς επιπτώσεις. Άλλοι υποστηρίζουν μια πιο εξορθολογισμένη διαδικασία, υποστηρίζοντας μια ισορροπία που να προσελκύει ξένες επενδύσεις χωρίς να θέτει σε κίνδυνο τα εθνικά συμφέροντα.
Το Υπουργικό Συμβούλιο, ενεργώντας ως το όργανο φύλαξης των συμφερόντων της Δημοκρατίας, διανύει έτσι ένα κάπως δύσκολο μονοπάτι, προκειμένου να επιτύχει μια ισορροπία μεταξύ της προσέλκυσης ξένων επενδύσεων και της διατήρησης της τοπικής ταυτότητας. Οι απόψεις στροβιλίζονται γύρω από το υφιστάμενο νομικό πλαίσιο και κατά πόσο είναι εν μέρει ξεπερασμένο όσον αφορά την αντιμετώπιση ζητημάτων ιδιοκτησίας σε ένα ταχέως μεταβαλλόμενο παγκόσμιο τοπίο.
Τα περιεχόμενα αυτού του άρθρου, συμπεριλαμβανομένων των σχετικών εικόνων, ανήκουν στην Cyprus Mail
Οι απόψεις και οι γνώμες που εκφράζονται είναι του συγγραφέα ή/και της Cyprus Mail
Πηγή
