-
.
- English
Эви Пилаваки подробно рассматривает, что необходимо для того, чтобы Совет министров одобрил право собственности на недвижимое имущество для граждан третьих стран.
Чтобы определить, попадает ли компания под определение компании, контролируемой иностранцами, необходимо изучить вопросы, касающиеся контроля над компанией. Кипр предлагает широкие возможности для приобретения жилья в собственность, однако процесс приобретения иностранцами недвижимого имущества предполагает тщательный проход через процедурные требования, включая определенные ограничения. Совет министров призван защищать национальные интересы и является органом, который в конечном итоге одобрит или отклонит заявку на перевод недвижимого имущества на имя иностранного покупателя.
Прежде чем углубляться в существующую законодательную базу, важно дать некоторое представление о праве государства регулировать приобретение собственности гражданами третьих стран.
Право государства налагать условия на приобретение недвижимого имущества иностранцами признано международным правом и напрямую связано с экономической и внешней политикой страны. Неконтролируемое владение недвижимым имуществом иностранцами может иметь негативные последствия для конкуренции, в ущерб местному бизнесу, а также может вызвать неравномерный рост цен, как в плане продажных цен, так и связанных с ними затрат на развитие.
Что касается последнего, можно утверждать, что контроль процента владения недвижимостью иностранцами может негативно повлиять на иностранные инвестиции и принцип открытого рынка. Безусловно, Лимассол может стать интересным примером в этом вопросе. Правовой основой, регулирующей приобретение недвижимого имущества гражданами третьих стран, является Закон о приобретении недвижимого имущества (иностранцами), глава 109. Статья 4 наделяет Совет министров полномочиями издавать постановления, которые вступают в силу после публикации в официальном бюллетене Республики. Мы будем ссылаться на Постановление № 78/97, опубликованное в марте 1997 г.
Но сначала о главном. Кто считается иностранцем? Иностранец означает любое лицо, не являющееся гражданином Республики, и включает компанию, контролируемую иностранцем, иностранную компанию и траст в пользу иностранца, но не включает:
- i. иностранца-киприота
- ii. иностранный супруг гражданина Республики, не разлученный со своим супругом
- iii. гражданин государства-члена, имеющий гражданство Европейского Союза в соответствии с Договором о функционировании Европейского Союза, и гражданин государства-члена Европейской экономической зоны (ЕЭЗ)
- iv. юридическое лицо, которое было зарегистрировано в соответствии с законодательством государства-члена и имеет зарегистрированный офис, администрацию или основное учреждение в государстве-члене Европейской экономической зоны (ЕЭЗ)
Чтобы определить, подпадает ли компания под понятие контролируемой компании, необходимо изучить вопросы, касающиеся контроля над компанией. Если половина или более половины директоров являются иностранцами, или половина или более половины прав голоса осуществляется иностранцами, или половина или более половины акций принадлежит иностранцу, компания считается контролируемой иностранцами.
Помимо определений, статьи 3(1) и 3(1)(A) составляют суть законодательства. Статья 3(1) устанавливает, что приобретение недвижимого имущества не допускается без предварительного одобрения Совета министров. Статья 3(1)(A) делает различие, имеющее огромное значение, поскольку она предусматривает, что если приобретение недвижимого имущества превышает площадь, необходимую для возведения дома или коммерческой недвижимости (для профессионального использования), или если оно превышает площадь, равную приблизительно 2 674 кв.м., то разрешение будет зависеть от определенных условий, которые вводятся нормативными актами.
Именно здесь вступает в силу Постановление № 78/97, поскольку оно вводит некоторые дополнительные ограничения. В соответствии с этим Постановлением, разрешение на приобретение недвижимого имущества может быть выдано только для:
- i. Приобретения квартиры или дома, который уже построен или находится в стадии строительства. Площадь участка не может превышать примерно 4 011 кв.м, и при условии, что на этом участке не будет построено никаких дополнительных зданий.
- ii. Приобретение участка земли, площадь которого не может превышать примерно 4 011 кв.м. при условии, что будет построен только один дом или сооружение, в течение разумного времени с момента получения разрешения (либо от органа планирования, либо от любого другого соответствующего органа), и который будет использоваться только в качестве собственного жилья иностранца.
- iii. Приобретение земли с целью возведения коммерческих офисов или недвижимости или покупка уже построенной недвижимости или коммерческой недвижимости, которая находится в стадии строительства. Вышеуказанные ограничения затрудняют приобретение иностранцами сельскохозяйственных земель, то есть земель, классифицированных как Γ3, поскольку для таких категорий выдача разрешения на планирование запрещена, за некоторыми исключениями. Эту категорию необходимо будет изучить в сочетании с правилами планирования и местным планом, изданным для конкретных районов.
Есть подозрение, что особенно пункт (ii) выше создаст проблемы для граждан Соединенного Королевства, которые могли купить землю, расположенную в сельскохозяйственных зонах, и успешно перевести ее на свое имя, когда Великобритания еще была в составе Европейского союза. С момента полного вступления в силу Brexit граждане Великобритании рассматриваются как иностранцы для целей приобретения недвижимого имущества.
Таким образом, возникает вопрос, что будет с гражданами Великобритании, которые могут захотеть передать такие сельскохозяйственные земли своим детям в порядке дарения. Согласно действующему законодательству, если не выдано разрешение на возведение дома, в котором ребенок должен будет проживать, то такое приобретение не допускается. Несмотря на вышесказанное, если передача является необходимостью в рамках наследования в связи со смертью владельца, и с учетом любых других положений или ограничений, которые могут быть применены, ситуация упрощается, и передача разрешается.
Поэтому, прежде чем заключать договор купли-продажи недвижимого имущества, любому лицу, считающемуся иностранцем в соответствии с вышеприведенным определением, необходимо сначала обратиться за юридической консультацией по поводу последствий законодательства, рассматриваемого в данной статье.
В законодательстве содержится конкретная ссылка на то, что наличие договора купли-продажи не означает автоматической передачи права собственности, и что требуется предварительное одобрение Совета министров. Как и в любом другом нормативном процессе, мнения о процедуре одобрения Советом министров для граждан третьих стран, приобретающих недвижимость на Кипре, расходятся. Одни приветствуют жесткие меры, подчеркивая необходимость защиты экономики и общества Кипра от потенциальных негативных последствий. Другие выступают за более оптимизированный процесс, поддерживая баланс между привлечением иностранных инвестиций и сохранением национальной идентичности.
Совет министров, выступая в качестве органа, стоящего на страже интересов Республики, таким образом, проходит несколько сложный путь, чтобы найти баланс между привлечением иностранных инвестиций и сохранением местной идентичности. Высказываются мнения о существующей правовой базе и о том, не является ли она частично устаревшей с точки зрения решения вопросов собственности в условиях быстро меняющегося глобального ландшафта.
Содержание этой статьи, включая сопутствующие изображения, принадлежит Cyprus Mail
Мнения и взгляды, высказанные автором и/или Cyprus Mail
Источник
