Το εμπράγματο βάρος που δημιουργείται με την κατάθεση συμβολαίου πώλησης στο υποθηκοφυλακείο ισχύει μέχρι την ακύρωσή του
Η καταχώριση συμβολαίου πώλησης στο υποθηκοφυλακείο δημιουργεί εμπράγματο βάρος επί του ακινήτου υπέρ του αγοραστή. Το δικαίωμα που δημιουργείται από το εμπράγματο βάρος ακολουθεί τη χρονολογική σειρά προτεραιότητας και ισχύει μέχρι την ακύρωση ή την απόσυρσή του από το κτηματολόγιο. Η κατάθεση αυτή διασφαλίζει το δικαίωμα του αγοραστή για την έκδοση ξεχωριστού τίτλου ιδιοκτησίας για το ακίνητο που αγόρασε σε περίπτωση που δεν υπάρχει ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας και το δικαίωμα να απαιτήσει την ειδική εκτέλεση της σύμβασης πώλησης επιδιώκοντας την εγγραφή του ακινήτου στο όνομά του.
Το βάρος που δημιουργείται με την εγγραφή αυτή, πριν από την έκδοση διατάγματος για την ειδική εκτέλεση της σύμβασης πώλησης ή την καταβολή αποζημίωσης σύμφωνα με τις διατάξεις του περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, Ν.81(1)/2011, διασφαλίζει το ποσό που κατέβαλε ο αγοραστής για το τίμημα της πώλησης ή το αντάλλαγμα της συμφωνίας επαναγοράς. Η ανάκληση της σύμβασης πώλησης μπορεί να γίνει από τον αγοραστή ως δικαιούχο του ακινήτου ή με διάταγμα του δικαστηρίου.
Ερώτημα προκύπτει, όταν εταιρεία έχει αγοράσει ακίνητο και έχει καταθέσει το συμβόλαιο πώλησης, το οποίο έχει διαγραφεί από τον έφορο εταιρειών. Το άρθρο 328 του περί Εταιρειών Νόμου, Κεφ. 113, αναφέρει ότι, όταν μια εταιρεία διαλύεται, όλη η περιουσία και τα δικαιώματα που είχαν προκύψει ή διατηρούνταν σε καταπίστευμα για την εταιρεία αμέσως πριν από τη διάλυσή της, θεωρούνται ότι δεν επιβαρύνονται και ανήκουν στη Δημοκρατία, όπως ισχύει για την περιουσία προσώπου που αποβιώνει χωρίς κληρονόμους.
Το ενδιαφέρον αυτό σημείο εξετάστηκε και αναλύθηκε στην απόφαση που εξέδωσε η δικαστής κ. Chr. Mitletton, ημερομηνίας 2 Φεβρουαρίου, στο πλαίσιο αίτησης πωλητή για έκδοση διατάγματος με το οποίο να διατάσσεται το κτηματολόγιο να ακυρώσει το βάρος που δημιουργήθηκε με την κατάθεση συμβολαίου πώλησης που αφορούσε διαμέρισμα. Παρά την απουσία ένστασης από το υποθηκοφυλακείο, το δικαστήριο ζήτησε διευκρινίσεις από τον πωλητή σχετικά με τη νομική βάση επί της οποίας θα μπορούσε να εκδοθεί μια τέτοια διαταγή, την καταλληλότητα του αιτούμενου μέσου και τον λόγο για τον οποίο ο πωλητής δεν προτίμησε να επαναφέρει την εταιρεία. Η σύμβαση πώλησης ήταν σε ισχύ και δεν είχε καταγγελθεί ή ακυρωθεί.
Το δικαστήριο τόνισε ότι μια εταιρεία μπορεί να διαλυθεί μετά από εκκαθάριση ή διαγραφή από το μητρώο εταιρειών. Η περιουσία εταιρείας που έχει διαλυθεί περιέρχεται αυτοδικαίως στη Δημοκρατία ως bona vacantia (εκτός εάν η Δημοκρατία αποτρέψει αυτή τη νομική συνέπεια αποποιούμενη αυτήν, με γνωστοποίηση αποποίησης) και ανήκει σε αυτήν, τηρουμένων των αναλογιών με την περιουσία φυσικού προσώπου που πεθαίνει χωρίς κληρονόμους ή σε άλλες παρόμοιες περιπτώσεις. Πρόκειται για περιουσία χωρίς ιδιοκτήτη και η λογική αυτών των ρυθμίσεων, είναι ότι η περιουσία πρέπει πάντα να ανήκει κάπου. Δεν αποκλείεται η ιδιοκτησία, ή οποιοδήποτε συμφέρον σε ακίνητη ιδιοκτησία που κατείχε η εταιρεία, ή άλλο πρόσωπο προς όφελος της εταιρείας (on trust) κατά το χρόνο αμέσως πριν από τη διάλυση της εταιρείας.
Επιπλέον, το δικαστήριο ανέφερε ότι η Δημοκρατία λόγω της διάλυσης της εταιρείας, δεν επωφελείται μόνο από το βάρος, αλλά και από τα συμβατικά δικαιώματα σε σχέση με την ιδιοκτησία. Κατά συνέπεια, η Δημοκρατία έχει τη δυνατότητα ως αγοράστρια εταιρεία να ανακαλέσει τη σύμβαση πώλησης. Η Δημοκρατία μπορεί να υποβάλει αίτηση μέσω του ταμία της Δημοκρατίας και ως εκ τούτου, το δικαστήριο δεν ικανοποιήθηκε ότι μπορεί να εκδώσει τα αιτούμενα διατάγματα ή οποιοδήποτε από αυτά στην αίτηση του πωλητή
Το δικαστήριο κατέληξε στο συμπέρασμα ότι όταν η ανάκληση της εγγραφής συμβολαίου πώλησης δεν γίνεται οικειοθελώς, η παρέμβαση του δικαστηρίου για τη διαγραφή της εγγραφής συνεπάγεται αναγκαστικά τον καθορισμό των δικαιωμάτων μεταξύ των μερών ή των διαδόχων τους επί της ουσίας. Εφόσον κρίθηκε ότι υπήρχε δυνατότητα διάθεσης της παρατυπίας η οποία θεωρήθηκε θεραπεύσιμη, το δικαστήριο εξέδωσε διάταγμα με το οποίο ο πωλητής μπορούσε να προχωρήσει με τη δυνατότητα τροποποίησης της αίτησης ώστε να μετατραπεί σε κλητήριο θέσπισμα με την προσθήκη της Δημοκρατίας ως εναγομένης. Εν συνεχεία, το κλητήριο θέσπισμα θα μπορούσε να επιδοθεί στον Γενικό Εισαγγελέα και στον Ταμία της Δημοκρατίας.
Ο Γιώργος Κουκούνης είναι δικηγόρος στη Λάρνακα και ιδρυτής της εταιρείας George Coucounis LLC, Advocates & Legal Consultants, [EMAIL PROTECTED]
Τα περιεχόμενα αυτού του άρθρου συμπεριλαμβανομένων των σχετικών εικόνων ανήκουν στην Cyprus Mail
Οι απόψεις και οι γνώμες που εκφράζονται είναι του συγγραφέα ή/και της Cyprus Mail
Πηγή
