Обременение, созданное путем регистрации договора купли-продажи в земельном кадастре, действует до его отмены
Регистрация договора купли-продажи в земельном кадастре создает обременение на недвижимое имущество в пользу покупателя. Право, созданное обременением, следует в хронологическом порядке приоритета и действует до его отмены или снятия с учета в земельном кадастре. Такое обременение обеспечивает право покупателя на выдачу отдельного документа о праве собственности на приобретенную недвижимость в случае отсутствия отдельного документа о праве собственности и право требовать конкретного исполнения договора купли-продажи, добиваясь регистрации недвижимости на свое имя.
Обременение, созданное такой регистрацией, до выдачи распоряжения о конкретном исполнении договора купли-продажи или выплаты компенсации в соответствии с положениями Закона о продаже земли (конкретное исполнение), L.81(1)/2011, обеспечивает сумму, уплаченную покупателем в счет цены продажи или компенсации по договору обратного выкупа. Расторжение договора купли-продажи может быть произведено покупателем как бенефициаром имущества или по решению суда.
Возникает вопрос, когда компания приобрела имущество и подала договор купли-продажи, который был вычеркнут регистратором компаний. Статья 328 Закона о компаниях, глава 113, гласит, что когда компания распускается, все имущество и права, которые были накоплены или находились в доверительном управлении компании непосредственно перед ее роспуском, считаются необремененными и принадлежат Республике, как это применимо к имуществу лица, скончавшегося без наследников.
Этот интересный момент был рассмотрен и проанализирован в решении судьи г-жи Хр. Митлеттон от 2 февраля в контексте заявления продавца о выдаче распоряжения, предписывающего земельному кадастру отменить обременение, возникшее в результате заключения договора купли-продажи квартиры. Несмотря на отсутствие возражений со стороны земельного кадастра, суд запросил у продавца разъяснения относительно правового основания, на котором может быть вынесено такое распоряжение, уместности искомого средства защиты и причины, по которой продавец не предпочел восстановить компанию. Договор купли-продажи был в силе и не был расторгнут или отменен.
Суд подчеркнул, что компания может быть ликвидирована после ликвидации или снятия с регистрации регистратором компаний. Имущество компании, которая была ликвидирована, автоматически переходит к Республике как bona vacantia (если только Республика не предотвратит это правовое последствие, отказавшись от него, путем уведомления об отказе) и принадлежит ей mutatis mutandis к имуществу физического лица, которое умирает без наследников или в других подобных случаях. Это имущество без собственника, и логика этих договоренностей заключается в том, что имущество всегда должно где-то принадлежать. Это не исключает имущества или любого интереса в недвижимом имуществе, находящегося в распоряжении компании или другого лица в интересах компании (на доверительной основе) в период непосредственно перед ликвидацией компании.
Кроме того, суд указал, что Республика в силу ликвидации компании получает не только обременение, но и договорные права в отношении имущества. Следовательно, Республика, как компания-покупатель, имеет возможность отозвать договор купли-продажи. Республика может подать запрос через казначея Республики, и поэтому суд не убедился в том, что он может издать запрашиваемые распоряжения или любое из них по заявлению продавца.
Суд пришел к выводу, что в тех случаях, когда снятие регистрации договора купли-продажи не является добровольным, вмешательство суда для удаления регистрации обязательно подразумевает определение прав между сторонами или их правопреемниками по существу. Поскольку было решено, что существует возможность устранения нарушения, которое считается устранимым, суд вынес постановление о том, что продавец может приступить к рассмотрению дела, изменив заявление на судебный приказ с добавлением Республики в качестве ответчика. После этого судебный приказ может быть вручен генеральному прокурору и казначею Республики.
Джордж Кукунис - адвокат, практикующий в Ларнаке, и основатель George Coucounis LLC, Advocates & Legal Consultants, [EMAIL PROTECTED]
Содержание этой статьи, включая связанные изображения, принадлежит Cyprus Mail
Высказанные мнения и суждения принадлежат автору и/или Cyprus Mail
Источник
