Подача договора купли-продажи в Управление земельной регистрации является формой защиты покупателя, независимо от наличия или отсутствия у недвижимости отдельного титула.
Эта мера может быть использована через решение суда, чтобы заставить продавца перевести недвижимость на имя покупателя (при условии, что покупатель соблюдает условия договора купли-продажи).
Однако эта же оговорка не существует в пользу продавца таким образом, что покупатель может быть принужден судом перевести недвижимость обратно на свое имя.
В наше непростое время с ограниченным финансированием, эта незащищенность продавца стала серьезной проблемой.
Некоторые покупатели не имеют средств, чтобы заплатить требуемые сборы за перевод, другие не беспокоятся, а третьи исчезают (обычно иностранные покупатели).
Основываясь на собственном опыте, я хотел бы привести примеры такого положения дел.
Пафос - Проект под нашим управлением состоит из 31 квартиры; только 21 покупатель явился на передачу, несмотря на то, что до выдачи титулов прошло 2 года, и многочисленные приглашения приступить к передаче.
Лимассол - Из 85 квартир в проекте, только 29 явились на передачу после многолетних задержек в выдаче титулов.
Таким образом, исходя из моего опыта, примерно 30% от общего числа покупателей не приступают к передаче.
Эта нездоровая ситуация неприемлема, и правительство/парламент должны рассмотреть ее, потому что:
- Если недвижимость не передается покупателю, титул остается на имя продавца/застройщика; последний несет ответственность за оплату недвижимости и любых муниципальных налогов, в то время как налоговые органы могут наложить "меморандум" на недвижимость продавца до уплаты таких налогов, включая проценты за задержку, без их вины.
- Исчезновение/неотзыв покупателей, договор с которыми сдан на хранение в Земельную книгу, не позволяет продавцу аннулировать договор купли-продажи, чтобы перепродать недвижимость. В то время как в большинстве случаев, когда продавец предлагает коммерческую банковскую гарантию, это уже другой вопрос, поскольку в таких случаях для возврата недвижимости продавцу требуется длительная судебная тяжба, которая может длиться 2-3 года и обойтись продавцу в €3,000-5,000.
- Даже если продавец успешно расторгнет договор, если покупатель сдал недвижимость в аренду третьим лицам, продавец остается с договором аренды, ограничивающим продажу третьим лицам.
- Обычно продавец предлагает банковскую гарантию для обеспечения покупателя, но эти гарантии снимаются только тогда, когда недвижимость фактически переходит на имя покупателя. Как это возможно, если покупатель не явится на передачу?
Весь этот вопрос весьма несправедлив для продавца, поскольку залог по договору купли-продажи защищает только покупателя, оставляя продавца незащищенным.
Недавно в закон было введено новое положение, согласно которому продавец может заставить покупателя явиться на передачу. Тем не менее, если это не так, то продавец должен заставить покупателя осуществить передачу, но оплатить комиссию за передачу, любые налоги и прирост капитала, а затем продавец должен снова подать в суд на покупателя, чтобы получить компенсацию.
Справедливо сказать, что некоторые застройщики ведут себя неправильно, но мы привели вам примеры того, что покупатели не являются невинными ангелами.
Оценщик недвижимости, агент по недвижимости и консультант по недвижимости
Содержание статьи, включая изображения, принадлежит Financial Mirror
Высказанные мнения и суждения принадлежат автору и/или Financial Mirror
Источник
