Что лучше - купить или арендовать? К сожалению, это постоянный вопрос, который время от времени приходится решать большинству молодых людей с ограниченными средствами и другим покупателям.
При покупке недвижимости сохраняется арендная плата, и, как гласит местная поговорка, "деньги за аренду не выбросишь в канализацию".
Кредиторы в нынешних условиях требуют внесения собственных денежных средств в размере около 20-30% от общей стоимости, сумму, которую нелегко получить даже за обычную квартиру стоимостью, скажем, 200 000 евро (если только родители не внесут свой вклад).
Добавьте к этому ежегодные муниципальные и имущественные налоги; в некоторых случаях эти налоги на собственность и другие расходы могут составлять 10% от дохода от аренды.
При переменных процентных ставках по кредитам процентные расходы могут достигать уровня арендной платы, если собственный вклад составляет 25% или менее.
Когда кредиты были легко доступны, а прирост капитала на недвижимость составлял 5-8% в год, приобретение в сравнении с арендой имело определенный смысл в финансовом отношении.
При процентных ставках (как в Великобритании) на жилье около 2,5-3% взносы по кредиту могут быть ниже, чем арендная плата, но опять же первоначальный взнос является проблемой.
При нынешнем положении дел и сравнительно низких ценах перепродажи, продолжающемся лишении права выкупа и отсутствии гарантий занятости, преобладающих в экономике, можно предпочесть аренду, по крайней мере, до стабилизации рынка.
С другой стороны, для киприотов привлекательным является приобретение актива (75% владеют своими домами), который можно продать в будущем, взять в ипотеку для будущих нужд и, конечно же, передать детям (традиция приданого все еще существует).
Интересно отметить следующие статистические данные, подготовленные RICS (Кипр), которые, хотя и не на 100% точны, но дают представление.
Доходность на основе рыночной стоимости в сравнении с доходом от аренды
| Доходность п.a. | |
| Apts | 4.30% |
| Houses | 2.20% |
| Retail | 5.50% |
| Offices | 5.10% |
В "старые добрые времена", когда ставки по банковским депозитам составляли около 5%, аренда имела больше смысла (но при этом терялся прирост капитала).
В настоящее время, когда ставки по депозитам приблизительно равны нулю, более привлекательной является покупка, в дополнение к другому вычету налога с полученного дохода от сбережений.
В большинстве случаев покупка готового жилья также имеет больше смысла, чем строительство.
Цены сейчас ниже стоимости строительства/замещения, тогда как запрашиваемые цены обычно заключаются со скидкой, уровень которой зависит от финансовых потребностей продавца.
В то же время банки фокусируются на надежных заемщиках и максимально выгодных ценах.
Если рассматривать преимущества для покупателей, то можно внести свой вклад в улучшение/обслуживание объекта, что добавляет или сохраняет его стоимость, не нужно мириться с недоброжелательными арендодателями и всегда иметь возможность подвергнуться необоснованному повышению арендной платы.
С другой стороны, если смотреть на среднесрочную перспективу, существует не так много предложений по аренде, чтобы можно было выбирать и съезжать, если обстоятельства изменятся.
Похоже, что формируется рынок покупки и аренды отдельных вилл на пляже или рядом с ним, с 3-4 спальнями, особенно в районах Протараса, Фамагусты и Пафоса.
Чтобы оценить доходность/прибыль/чистый доход от одного объекта недвижимости, имейте в виду следующее:
Валовой доход €x
Минус
Общие расходы, оплачиваемые арендатором (или включенные в арендную плату)
Налоги на недвижимость и муниципальные налоги Арендодатель
Налоги на канализацию Арендатор
Техническое обслуживание (мелкое) Арендатор
Ремонт Арендодатель
Страхование Арендодатель
Периодическая модернизация Арендодатель
Итак, чистый доход может быть гораздо меньше, чем приведенный выше доход, особенно с учетом непредвиденных расходов (неуплата арендной платы арендаторами и периоды отсутствия свободных помещений).
И те, кто решил купить квартиру, должны помнить, что их финансы должны быть гибкими от связанных с этим расходов.
Это важно, учитывая стабильность работы, для оценки устойчивости доходов и возможности погашения кредита.
Antonis Loizou FRICS - Antonis Loizou & Associates EPE - Real Estate Valuers & Estate Agents
Содержание этой статьи, включая сопутствующие изображения, принадлежит Financial Mirror
Мнения и взгляды, выраженные в статье, принадлежат автору и/или Financial Mirror
Источник
