В конце 2021 года экономика Европы и Кипра постепенно восстанавливалась после двухлетнего катания на "американских горках" блокировок, фондовый рынок был на рекордно высоком уровне, а инфляция росла.
Год спустя нарушения в цепи поставок стали менее серьезными (например, индекс глобальных контейнерных перевозок упал на 74% с $9 304 до $2 404), фондовый рынок снизился (S&P 500 упал на 19,5% с 4 750 до 3 800), а инфляция, похоже, достигла своего пика - около 8-9%.
Война в Украине и связанные с ней геополитические изменения, быстрый переход ЕС от России как основного поставщика энергоресурсов и рост процентных ставок привели (и продолжают приводить) к существенной переоценке рисков по всем классам активов, особенно тех, которые характеризуются высоким уровнем заемных средств (например, недвижимость).
Эта переоценка продолжится в 2023 году, особенно по мере того, как другие инвестиционные возможности будут казаться все более привлекательными.
Наш анализ будет состоять из двух частей: создание системы оценки и ее использование для анализа Кипра.
Более высокий располагаемый доход, рост населения, более мягкие требования к кредитованию и более низкие процентные ставки способствуют росту стоимости жилья.
Как и жилая недвижимость, цены на коммерческую недвижимость имеют тенденцию расти с ростом ВВП и падать, когда процентные ставки и доходность других инвестиций становятся выше.
Международные инвесторы влияют на динамику цен на недвижимость как в жилом, так и в коммерческом секторе.
Учитывая вышесказанное, давайте рассмотрим каждый из этих факторов на 2023 год.
Располагаемый доход, вероятно, будет ниже из-за инфляции и растущих процентных ставок.
Кредитные условия ужесточаются повсеместно, а процентные ставки по ипотеке, развитию и инвестициям растут.
С другой стороны, население значительно увеличилось за счет приезжих из Украины, России, Беларуси и других стран, что вызвало резкий рост арендной платы и цен на жилье в некоторых районах.
Приток иностранных инвесторов, особенно из Ливана и Израиля, также вызывает рост цен на некоторые виды недвижимости (в основном на небольшие жилые объекты и туристические заведения в Ларнаке).
Что касается коммерческой недвижимости, ВВП продолжает расти, но в условиях повышения процентных ставок и увеличения доходности альтернативных инвестиций инвестирование в недвижимость с целью получения дохода/приумножения капитала стало менее привлекательным (например, доходность 10-летних облигаций правительства Кипра в настоящее время составляет 4,2%, а банки Греции и Кипра выпускают привилегированные облигации и облигации второго уровня с купонами 7-10%).
Вышеизложенное указывает на то, что основными факторами роста местного рынка недвижимости, скорее всего, будут рост населения, входящие инвестиции из-за рубежа и "липкое" предложение (требуется 2-4 года, чтобы добавить значительный объем предложения).
Ветры
Ветрами являются снижение располагаемого дохода и рост процентных ставок.
Из-за этой "напряженности" логично предположить, что будет развиваться двухуровневый рынок, как это уже произошло в Лимассоле и Пафосе, где определенная недвижимость строится/ориентирована только на иностранных граждан.
Главный вопрос заключается в том, будут ли эти иностранцы продолжать называть Кипр своим "домом", чтобы эти цены были устойчивыми в среднесрочной перспективе.
Скорее всего, ответ будет положительным, поскольку местная бизнес-среда и политическая стабильность (учитывая происходящее в регионе), а также способ ведения бизнеса "работа из любой точки" играют в пользу Кипра.
Важно подчеркнуть, что "липкое предложение" вызывает рост цен, что, вероятно, изменится в среднесрочной перспективе по мере объявления новых проектов (особенно в Западном Лимассоле и части Ларнаки).
Строительство новых домов не полностью восстановилось после жилищного кризиса 2008 года и банковского кризиса 2013 года; предложение жилья остается на историческом минимуме.[КРОМЕ ТОГО, ТЕ, КТО ПРИОБРЕЛ ЖИЛЬЕ В ПОСЛЕДНИЕ ГОДЫ ПО ЧРЕЗВЫЧАЙНО НИЗКИМ ИПОТЕЧНЫМ СТАВКАМ, остаются на месте, что еще больше ограничивает общее предложение жилья.
На спрос значительно повлиял рост населения за последнее десятилетие (+85 000 в 2011-2021 годах), приток приезжих в 2022 году из-за Украины (около 20 000), а также дополнительный приток из Ливана и Израиля (они не являются постоянными жителями и поэтому не регистрируются, но приобрели или арендуют недвижимость).
К этому следует добавить приток инвесторов в жилую недвижимость, особенно для краткосрочной аренды (как для туристов, так и для деловых людей).
Мы не ожидаем, что на рынке жилья Кипра произойдет значительная коррекция, поскольку экономика остается сильной, а спрос на жилье по-прежнему относительно высок.
Низкое предложение и высокий спрос означают, что цены на жилье вряд ли значительно упадут.
Однако потенциал замедления темпов роста цен на жилье и снижения продаж в следующем году может облегчить потенциальным покупателям доступ к доступному жилью.
Мы менее позитивно оцениваем коммерческую недвижимость, где спектр альтернативных инвестиционных возможностей значительно расширился за последний год.
Рост процентных ставок, вероятно, вызовет пересмотр цен в краткосрочной и среднесрочной перспективе, особенно на небольшие объекты и устаревшую недвижимость.
Павлос Лойзу, генеральный директор Ask WiRE
Содержание статьи, включая изображения, принадлежит Financial Mirror
Высказанные мнения и суждения принадлежат автору и/или Financial Mirror
источнику
