Он предполагает выдачу свидетельства о праве собственности и невыполнение покупателем своих обязательств перед банком
Соглашение о переуступке права залога обычно используется покупателем недвижимости для облегчения получения кредита и банком для обеспечения финансовых обязательств покупателя по кредиту. Банк, как цессионарий, может передать договор на хранение в земельный кадастр, если договор купли-продажи уже передан на хранение, таким образом, цессионарий приобретает обременение. Выбор соглашения об уступке залога служит как покупателю недвижимости без отдельного документа о праве собственности, например, строящегося дома или квартиры или участка земли под застройку, так и банку для получения залога, поскольку нет отдельного документа о праве собственности для регистрации ипотеки.
В случае невыполнения покупателем, как цедентом залога, своих обязательств по договору, цессионарий может подать иск о конкретном исполнении договора купли-продажи, чтобы был выдан судебный приказ о регистрации недвижимости на имя покупателя и одновременной регистрации ипотеки на новом титуле.
Для вынесения решения о конкретном исполнении необходимы две вещи: во-первых, выдача свидетельства о праве собственности и, во-вторых, невыполнение покупателем своих обязательств перед банком.
Конкретное исполнение в договоре о переуступке залога связано с выполнением обязательства продавца по передаче имущества, а также обязательства покупателя по уплате продажной цены и налогов. По соглашению о переуступке залога банк приобретает права покупателя, вытекающие из договора купли-продажи, но опцион на их реализацию делает банк ответственным за выполнение любых обязательств покупателя, таких как выплата любого остатка цены, налогов и сборов, причитающихся покупателю.
Положения Закона о продаже земли (конкретное исполнение обязательств), L.81(I)/2011, обеспечивают защиту как покупателю, так и банку, с расчетом на то, что во время передачи имущества будет произведена одновременная регистрация ипотеки на новом титуле собственности.
Банк не вправе утверждать, что по договору уступки он приобрел только права покупателя и поэтому имеет право требовать передачи имущества без выполнения обязательств покупателя перед продавцом.
Как написала судья Н. Матиколони в решении, вынесенном ею 10 мая, по договору уступки уступаются именно права покупателя, но подразумевается, что с момента, когда банк решает воспользоваться этими правами, он вступает в положение покупателя, а значит, должен взять на себя и обязательства покупателя.
Дело касалось требований, предъявленных банком к покупателю по кредитному договору. В качестве обеспечения банку покупатель переуступил свои права по договору купли-продажи недвижимости, которую он купил у компании по освоению земель и к иску которой присоединился банк.
Помимо суммы, причитающейся по кредитному договору, банк требовал конкретного исполнения договора купли-продажи после выдачи отдельных документов на право собственности, регистрации недвижимости на имя покупателя, банка или другого лица, указанного банком, а также декларативного решения о том, что он имеет право заложить недвижимость, подлежащую передаче покупателю, аннулирования договора купли-продажи и исключения его из земельного кадастра, права владения и продажи недвижимости и прав, вытекающих из договора переуступки.
Признанным фактом было то, что договор уступки не был внесен банком в земельную книгу, поэтому суд решил, что иск не может считаться иском о конкретном исполнении. Суд, ссылаясь на судебную практику, постановил, что обязанностью стороны является привлечение лица в качестве стороны, поскольку решение затрагивает его имущественные права. В данном конкретном случае продавец подписал и, следовательно, был стороной договора переуступки и по сей день остается зарегистрированным собственником проданной квартиры, на которую выдано отдельное свидетельство о праве собственности. Поэтому в отношении продавца только декларативное постановление обосновывает, что банк имеет права покупателя, вытекающие из договора переуступки.
Джордж Кукунис - адвокат, практикующий в Ларнаке, основатель GEORGE COUCOUNIS LLC, Advocates & Legal Consultants, www.coucounis.law, [EMAIL PROTECTED]
Содержание этой статьи, включая связанные изображения, принадлежит Cyprus Mail
Высказанные мнения и суждения принадлежат автору и/или Cyprus Mail
Источнику
