-
.
- English
Ипотека обременяет долю участка и здания, а не квартиру
Во время строительства многоквартирных домов, пытаясь продать квартиры, застройщики часто облегчают покупателям получение кредита в банке, предлагая ипотеку на долю участка или земли, которая соответствует квартире. Они считают, что помогают покупателю и что другие квартиры не пострадают. На самом деле банк просит их подписать "стандартные" документы, которые они подписывают без изучения и консультации, не понимая, какие обязательства они берут на себя перед банком. В будущем, когда будет слишком поздно, они будут обвинять банк в том, что он их обманул, так как сами взяли на себя долг.
Подобная практика распространяется и на агентов по недвижимости, которые по незнанию ставят будущих покупателей квартир, находящихся в ипотеке, в сложное положение. Несмотря на советы, они утверждают, что им лучше знать и что заложена только та квартира, на которую был выдан кредит. Они ссылаются на договоры переуступки, по которым банки приобретают права покупателей по договорам купли-продажи и которые они подают в земельный кадастр, не обращая внимания на то, что закладная является обременением и что это отдельное соглашение между банком и застройщиком.
Чтобы не пострадали права заинтересованных лиц, продавцы должны определить коэффициент стоимости каждой квартиры, который возникнет на основании градостроительного разрешения, и внести его в районное земельное управление до продажи любой части.
Кроме того, если продавец заложил долю, чтобы помочь покупателю, он должен получить от банка для покупателя новой квартиры заявление о том, что обременение, созданное путем внесения договора купли-продажи в земельный кадастр, в соответствии с положениями Закона о продаже земли (конкретное исполнение) 81(I)/2011, будет предшествовать существующей ипотеке. Соответствующее признание и декларация будут действительны и обязательны для банка после представления договора купли-продажи в соответствующее районное земельное управление. Кроме того, банк должен заявить, что после выдачи отдельного документа о праве собственности на квартиру он освободит ее от ипотеки.
Неоднократно застройщики усложняли жизнь новым покупателям квартир с обременяющей их ипотекой.
В одном случае застройщик попал в банковское учреждение, где ему показали документ в виде письма от него в банк. Это было стандартное письмо, которое банк подготовил и попросил продавца подписать, что тот и сделал, не читая документ. Он впервые осознал, что этим документом он дает банку право собирать и переводить деньги с любого своего счета в банке в счет или для погашения суммы кредита покупателя. По сути, он обязался погасить кредит покупателя, если тот не будет выплачивать взносы сверх предоставленной ипотеки.
Застройщик пожаловался на такое отношение к нему со стороны банка и потребовал вернуть ему деньги. Практика подписания любого документа без предварительного изучения и консультации является неправильной.
Новый покупатель, проявив усердие, настоял и попросил банк через продавца выдать письменное заявление и подтверждение того, что обременение, созданное при подаче договора купли-продажи, будет иметь приоритет над обременением, созданным ранее зарегистрированной на имя банка ипотекой. Известно, что такие обременения, как ипотека, договор купли-продажи или меморандум, получают приоритет и силу в зависимости от времени их внесения и регистрации в земельном кадастре. Можно договориться, чтобы договор купли-продажи, поданный позже, имел приоритет над более ранней ипотекой.
Джордж Кукунис - юрист, специализирующийся на законе о недвижимом имуществе, проживающий в Ларнаке. E-mail: [EMAIL PROTECTED], тел: 24818288
Содержание этой статьи, включая изображения, принадлежит Cyprus Mail
Мнения и взгляды, выраженные автором и/или Cyprus Mail
Источник
