Сейчас идет активная общественная дискуссия по поводу аренды частных офисных зданий для нужд правительства. С одной стороны, одна сторона говорит, что это нерентабельно для государства (в эту группу входят совет подрядчиков, генеральный аудитор и, конечно, оппозиционные партии). С другой стороны, в зависимости от уровня арендной платы на рынке, это может быть выгодно государству.
Однако нет однозначной правильной позиции по этому вопросу, поскольку это должно зависеть от обстоятельств каждого конкретного случая.
Первый момент заключается в том, что использование государственной земли для строительства офисов нормально при условии, что стоимость земли включена в общую стоимость застройки. Просто потому, что государственная земля есть, это не значит, что она исключается из любой сравнительной оценки. Это важный вопрос, и его необходимо учитывать.
Второй момент, который мы хотим отметить, заключается в том, что если здание арендуется правительством, то арендодатель должен платить подоходный налог, налоги на имущество, взносы на оборону и здравоохранение, расходы на содержание и так далее, в то время как в случае здания, принадлежащего правительству, правительство должно покрывать расходы, поэтому государство теряет этот доход.
Еще один важный момент заключается в том, что срок эксплуатации зданий составляет около 20-30 лет. Поэтому по мере изменения технологий и использования офисов правительство может выехать из здания, которое больше не подходит, но если здание находится в собственности правительства, оно останется в нем, несмотря на его устаревание.
Еще один вопрос - техническое обслуживание. Когда правительство арендует здание, эти расходы обычно несет частный арендодатель, а если нет, то платить придется правительству.
Еще одним соображением является то, что не все правительственные участки обязательно находятся в подходящем месте или имеют подходящий размер.
Генеральный аудитор говорит, что правительство платит около 20 миллионов евро в год за аренду, в то время как только 50 процентов его потребностей удовлетворяются, поэтому, прогнозируя, мы предполагаем, что, согласно его отчетам, расходы на аренду могут достичь 40 миллионов евро в год.
По нашему мнению, каждый случай сдачи в аренду или строительства должен сопровождаться анализом затрат и выгод, со сравнительными цифрами, так как если недвижимость сдается в аренду на основе, скажем, доходности в 3 процента в год от ее стоимости, с учетом различных вычетов, стоимость снизится примерно до 2 процентов по сравнению с нынешней стоимостью заимствования из государственных облигаций (которая, похоже, растет).
После экономического кризиса и bail-in в 2013 году мы предложили продать правительственные офисы, основываясь на подходе buy to let, и указали конкретные здания, подходящие для этого, в попытке сократить государственный долг.
Однако чиновники предпочитают набирать очки вместо того, чтобы вступать в продуктивный диалог.
В колониальную эпоху правительство проводило политику покупки земли для будущих нужд, но с тех пор от этой политики отказались, и государственные земли быстро уменьшаются в размерах и пригодности для размещения.
Любое решение должно основываться на финансах и выгоде для государства.
Строительство новых правительственных офисов занимает более пяти лет с архитектурными конкурсами, возражениями, претензиями подрядчиков и так далее. Этого можно избежать, если сдавать здания в аренду.
На ум приходит здание бывшего торгового центра Орфанидес в Строволосе, выставленное на продажу за 30 миллионов евро, с хорошим доступом. Стоимость переоборудования составит, скажем, еще 10 млн. евро, но в нем можно разместить департаменты земельной регистрации и градостроительства, а также другие государственные службы. Это было бы место за пределами центра города, что помогло бы решить проблему пробок.
Аналогично, здание ММЦ простаивает уже много лет - еще один вариант для рассмотрения. Есть много примеров, которые можно рассмотреть и для аренды.
Antonis Loizou & Associates EPE - оценщики недвижимости, агенты по недвижимости и консультанты по недвижимости, www.aloizou.com.cy, [EMAIL PROTECTED]
Содержание этой статьи, включая связанные изображения, принадлежит Cyprus Mail
Высказанные мнения и суждения принадлежат автору и/или Cyprus Mail
источнику
