-
.
- English
Условия приобретения недвижимого имущества являются решающим фактором, как и его цена
Следует избегать заключения договора купли-продажи, составленного в интересах продавца, который навязывает условия продажи недвижимого имущества, особенно квартиры без индивидуального права собственности. Потенциальные покупатели должны быть осторожны и своевременно обращаться к юристу, чтобы избежать ненужных проблем.
Продавцы, которые сами или через риэлтора продвигают проблемную недвижимость по заниженной цене, чтобы избавиться от нее, рекламируя ее покупателям как выгодную сделку, должны вызывать подозрение, что такая недвижимость не является выгодной сделкой. Самая большая проблема, которая может возникнуть, заключается в том, что такая недвижимость - это квартира, на которую отдельный документ о праве собственности будет выдан не скоро и нелегко, а если и будет выдан, то в нем может содержаться примечание из-за наличия строительных нарушений во время строительства, гласящее, что ее продажа запрещена. Другими словами, покупатель окажется в ловушке, поскольку не сможет продать ее в будущем, независимо от того, зарегистрирована квартира на его имя или нет.
Каждый заинтересованный покупатель, помимо получения юридической консультации, должен также посетить земельный кадастр, чтобы запросить информацию о состоянии квартиры, которую он собирается купить.
Под предлогом того, что на квартиру не оформлено свидетельство о праве собственности, в договоры купли-продажи обычно включается условие, что продавец не берет на себя ответственность за выдачу свидетельства о праве собственности и не гарантирует его выдачу.
Продавец не соглашается с включением условия о выдаче отдельного свидетельства о праве собственности в земельном кадастре и, когда его просят объяснить это в рамках due diligence, устно сообщает, что свидетельство о праве собственности никогда не будет выдано или, если оно будет выдано, будет содержать примечание о том, что дальнейшая продажа квартиры запрещена. В этот момент из-за нежелания потенциального покупателя в дело вступает агент по недвижимости, который высказывает мнение, что проблемы нет, что другие покупатели приобрели квартиры в том же комплексе по совету юриста, который счел договор купли-продажи продавцов достаточным.
Представляется копия разрешений и архитектурных планов, а также сертификат поиска из земельного кадастра, без каких-либо объяснений нарушений планирования и обременений, с обещанием, что будут выданы банковские отказы по ипотеке, в то время как нет никакого упоминания о существующих памятках, которые останутся в качестве обременения.
Также в договор купли-продажи включено условие, согласно которому покупатель заявляет, что он получил независимую юридическую консультацию, провел комплексную проверку, изучил и проверил все документы и заявляет о полном удовлетворении продавца, полностью осознавая свои права и обязанности.
Что касается обязательств продавца, связанных с налоговыми льготами, то в будущем, после заключения договора купли-продажи и сдачи договора купли-продажи на хранение в земельный кадастр, покупатель ссылается на то, что налоговый департамент задерживает выдачу налоговых льгот.
Между тем, в квартире нет счетчиков электричества и воды, и покупателю не сообщают, что он должен поручить лицензированному электрику подготовить планы и представить их за свой счет для утверждения и установки счетчика и подключения квартиры к электричеству от EAC, а также к воде от водоканала.
Коммунальные услуги не оплачиваются с момента завершения строительства квартиры, и, несмотря на просьбу предоставить доказательства или заявление от управляющего комитета об отсутствии задолженности по общим расходам, это не удается, поскольку они никогда не оплачивались.
После подписания договора купли-продажи продавец собирает значительную сумму в качестве депозита и дополнительную сумму для покрытия всех своих налогов и обязательств. Фактически покупателя просят стать ответственным за любой ущерб, нанесенный квартире, несмотря на то, что договор купли-продажи не был зарегистрирован в земельном кадастре и не был передан ему во владение, то есть еще до того, как он ее приобрел. В то же время, если памятки зарегистрированы, продавец не берет на себя ответственность за получение отказа.
Очевидно, что покупатель, приобретающий квартиру при описанных выше обстоятельствах, подвергается многим рискам и может оказаться втянутым в судебный спор. Лучше избежать этих подводных камней и купить недвижимость с документом о праве собственности, а не без него, потому что цена ниже. Условия покупки являются решающим фактором, так же как и цена. Самое главное, чтобы покупатели не подвергались вышеперечисленным рискам.
Джордж Кукунис - юрист, специализирующийся на праве собственности на недвижимое имущество, работает в Ларнаке. E-mail: [EMAIL PROTECTED], тел: 24818288
Содержание этой статьи, включая изображения, принадлежит Cyprus Mail
Мнения и взгляды, выраженные автором и/или Cyprus Mail
Источник
