-
.
- English
Ряд нормативных актов налагает на продавцов и ипотечных кредиторов обязательства по защите покупателей
Законодательство, введенное Законом 132(I)/2023, является шагом вперед в защите покупателей недвижимости. Он вносит поправки в Законы о продаже недвижимого имущества (конкретное исполнение) с 2011 по 2020 год и вступает в силу с момента его опубликования 12 декабря 2023 года. Основные положения обязывают продавцов прилагать к договору купли-продажи сертификат поиска недвижимости, на котором указана дата, не отличающаяся от даты подписания договора более чем на пять рабочих дней.
Кроме того, в случае, если недвижимое имущество продавца уже обременено ипотекой или договором, а его зарегистрированный владелец не находится под запретом, подача договора купли-продажи в земельный кадастр принимается только при наличии письменного заявления от каждого залогодателя и продавца, о чем покупатель был письменно уведомлен, согласно типу А Приложения, то есть квази-банковский отказ покупателя или согласно типу С Приложения, то есть письменное согласие покупателя. Таким образом, покупатель информируется правильно и своевременно, чтобы он мог принять меры по защите своих прав.
Такая правовая защита покупателя обязывает продавца и не позволяет ему скрыть существование какой-либо ипотеки или договора, оформленного до или в промежуток времени с даты предыдущего сертификата поиска. Это может произойти и в случае с застройщиками, которые закладывают долю земли для обеспечения кредита другого покупателя, которому они продают квартиру в многоквартирном доме или дом в строящемся комплексе. Это позволяет избежать мошенничества в отношении покупателя, а также неудобств и расходов, если продавец впоследствии не будет сотрудничать для его восстановления.
В письменном заявлении, выданном залогодателем в соответствии с формой А, указывается, что ипотека зарегистрирована на имущество продавца и относится к договору между продавцом и покупателем о продаже либо имущества, либо блока, квартиры или дома, возведенного или подлежащего возведению на этом имуществе. Если ипотека была зарегистрирована продавцом для получения кредита, то залогодатель подтверждает, что если 95 процентов суммы договора между продавцом и покупателем будут внесены на банковский счет, для которого указаны реквизиты IBAN и который ведется на имя продавца, то залогодатель обязуется освободить или исключить имущество из указанной ипотеки. Если ипотека была зарегистрирована продавцом на долю земли, чтобы облегчить другому покупателю приобретение доли, то сумма, указанная в декларации, равна нулю.
Залогодатель в Форме А также заявляет, что если он не освободит или не погасит собственность покупателя от ипотеки, покупатель должен представить в земельный кадастр Форму Б Приложения, должным образом подписанную и скрепленную печатью залогодателя, который подтверждает, что сумма была внесена покупателем и/или продавцом на указанный банковский счет, открытый на имя продавца, и это освобождает или погашает собственность покупателя от ипотеки. После этого директор земельного кадастра переводит недвижимость на имя покупателя, свободную от ипотеки и независимо от любых обременений или запретов, которые могут обременять недвижимость или ее владельца и которые следуют за договором покупателя в приоритетном порядке.
Вышеуказанный закон о внесении поправок предусматривает санкции в отношении продавца и залогодателя, если они не выполняют свои обязательства. Директор земельного кадастра может наложить административный штраф на продавца в размере не более 10 000 евро и на залогодателя в размере не более 100 000 евро, предварительно уведомив их заказным письмом о своем намерении и предоставив им право подать представления до принятия решения.
Благодаря положениям вышеуказанного закона решается ряд проблем, которые привели к появлению покупателей-ловушек, и укрепляется правовая безопасность и прозрачность в сделках с недвижимостью. Прежде всего, закон гарантирует, что недвижимость будет передана покупателю без каких-либо обременений, а продажная цена, уплаченная покупателем, будет использована для погашения существующей ипотеки.
Джордж Кукунис - адвокат, специализирующийся на законодательстве о недвижимом имуществе, работает в Ларнаке. E-mail: [EMAIL PROTECTED], тел: 24818288
Содержание этой статьи, включая изображения, принадлежит Cyprus Mail
Мнения и взгляды, выраженные автором и/или Cyprus Mail
Источник
