Για τον τοπικό πληθυσμό, ήταν φυσιολογικό και αποδεκτό επί δεκαετίες, αν όχι αιώνες, να κατέχει ένα μερίδιο ή μέρος μιας ιδιόκτητης ιδιοκτησίας κυρίως μέσω κληρονομιάς- έτσι, το μερίδιο των γονέων μεταβιβάζεται σε τεμάχια ή σε συνιδιοκτησία (αν δεν μπορεί να διαιρεθεί) στα παιδιά ή στους συγγενείς τους.
Η εγγραφή ακίνητης περιουσίας σε μέρος ή μετοχές επιτρέπεται μόνο για Κύπριους και υπηκόους της Ε.Ε. και όχι για άλλους πολίτες
Έτσι, μπορεί να συνάψετε συμβόλαιο για την αγορά μεριδίου ακίνητης περιουσίας, αλλά η μεταβίβαση δεν θα επιτραπεί (αν δεν είστε από κράτος μέλος της Ε.Ε.) από το Κτηματολογικό Γραφείο, εκτός αν εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας.
Η εναλλακτική λύση της μεταβίβασης ακινήτων σε μετοχές, σε αντίθεση με έναν "κανονικό" τίτλο ολόκληρης μετοχής, έχει αυξηθεί τα τελευταία χρόνια, προερχόμενη από την έλλειψη τίτλων.
Έτσι, σε ένα έργο 10 μονάδων χωρίς τίτλους ιδιοκτησίας, ορισμένοι αγοραστές πείθονται από τον εργολάβο να τους μεταβιβαστεί το ακίνητο σε, ας πούμε, 1/10 μερίδιο, με τους συνιδιοκτήτες να συμφωνούν για το ποια μονάδα είναι ποιανού.
Σε μια τέτοια περίπτωση, οι συνιδιοκτήτες πρέπει να υπογράψουν τη λεγόμενη "συμφωνία διανομής", η οποία καθιστά σαφές ποιο μερίδιο ανήκει σε ποιον και μια τέτοια συμφωνία υποβάλλεται στο Γραφείο Κτηματολογίου.
Φυσικά, είναι καλύτερο από το τίποτα, και τουλάχιστον μια κοινή ιδιοκτησία είναι καλύτερη από ένα κατατεθειμένο συμβόλαιο
Ένα μερίδιο μπορεί να πωληθεί σε άλλους, να μεταβιβαστεί στα παιδιά και να εξασφαλισθεί για υποθήκη ώστε να υπάρξει χρηματοδότηση
Είναι μια διέξοδος για όσους έχουν εγκλωβιστεί σε αυτή την ανθυγιεινή και χωρίς τίτλους κατάσταση, αλλά συνεπάγεται προβλήματα που μπορεί να αντισταθμίσουν την έλλειψη τίτλων (έστω και προσωρινού χαρακτήρα).
- Από τη στιγμή που έχετε συμφωνήσει να γίνει μεταβίβαση μεριδίου και παρά την υποχρέωση του πωλητή/αναδόχου να προχωρήσει στην έκδοση τίτλου (ολόκληρου του μεριδίου) που προβλέπεται ως τέτοια στο συμβόλαιο, στο 99% των περιπτώσεων, αυτό δεν συμβαίνει, με απρόθυμους αγοραστές, κατασκευαστές και πωλητές να επιλέγουν να το αγνοήσουν.
- Αν αποφασίσετε να πουλήσετε το μερίδιό σας, πρέπει πρώτα να το προσφέρετε στους άλλους μετόχους με τους ίδιους όρους/τιμή που βρίσκετε από έναν υποψήφιο αγοραστή για το μερίδιό σας (υπάρχουν κάποιοι τρόποι να παρακάμψετε αυτό, αλλά δεν είναι ξεκάθαρη η κατάσταση).
- Δεδομένου ότι η ιδιοκτησία είναι σε εξ αδιαιρέτου μερίδιο, σε περίπτωση κατάσχεσης υποθήκης άλλου μεριδίου για το οποίο δεν έχετε να κάνετε τίποτα, μπορεί να διαπιστώσετε ότι ο "νέος" αγοραστής έχει απαίτηση κατά του ακινήτου σας, αν δεν υπάρχει συμφωνία διανομής μεριδίων (σπάνια συμβαίνει)
- Κάθε αγοραστής που επιθυμεί να πραγματοποιήσει προσθήκες στο ακίνητό του πρέπει να εξασφαλίσει την υπογραφή της αίτησης για άδεια από όλους τους άλλους μετόχους (φανταστείτε αν έχουν αποβιώσει, το μερίδιό τους είναι υποθηκευμένο, πολυάριθμοι δικαιούχοι). Έτσι, οι περισσότεροι συνιδιοκτήτες πραγματοποιούν τις επεκτάσεις/αλλαγές τους ανεξαρτήτως, δυσχεραίνοντας την έκδοση των τίτλων ιδιοκτησίας.
- Αν ένας μέτοχος κάνει κάτι χωρίς έγκριση, όλοι οι άλλοι μέτοχοι δεν μπορούν να εξασφαλίσουν το τελικό πιστοποιητικό έγκρισης ή τον τίτλο ιδιοκτησίας. Έτσι, αρκεί ένας από τους "10" για να χαλάσει την όλη διαδικασία - ας είναι ότι με βάση τους νέους νόμους, μπορεί να εξασφαλιστεί ένα μερικό πιστοποιητικό έγκρισης και έκδοση τίτλου, αφήνοντας πίσω τη μονάδα με τα παράνομα έργα.
- Φυσικά, μια μοιρασμένη αξία αξίζει λιγότερο από την αξία ολόκληρου του τίτλου. Συνήθως, οι τράπεζες και οι εκτιμητές υιοθετούν μια μείωση 10% από την αξία με πλήρη τίτλο. Ωστόσο, αυτό είναι ενδεικτικό, αφού μπορεί να είναι πολύ περισσότερο, ανάλογα με τις συνθήκες και το ποσοστό του μεριδίου.
- Οι υπήκοοι κρατών εκτός Ε.Ε. μπορούν να αγοράσουν οικόπεδα μέχρι 4.000 τ.μ. Ως εκ τούτου, αποφύγετε να αγοράσετε μερίδιο σε ένα ακίνητο π.χ. 6.000 τ.μ. ως μισό ή μερικό μερίδιο νομίζοντας ότι σας ανήκουν λιγότερα από 4.000 τ.μ. και να μην το αγοράσετε.μ. Φυσικά, δεν είναι έτσι, και στο τέλος της ημέρας, πρέπει κανείς να ζυγίσει τα υπέρ και τα κατά.
- Εάν φοβάστε ότι ο εργολάβος ή ο πωλητής σας θα χρεοκοπήσει, θα είναι προτιμότερο να μεταβιβάσετε τα μερίδια και να αναλάβετε την ευθύνη και το κόστος προς το θέμα του τίτλου παρά να επιμείνετε στην αναμονή.
Δεν είναι μια υγιής κατάσταση, αλλά όπως έχω ξαναπεί, είναι προτιμότερο να έχετε ένα μερίδιο παρά τίποτα εγγεγραμμένο στο όνομά σας.
Αντώνης Λοΐζου F.R.I.C.S. - Εκτιμητής Ακινήτων, Κτηματομεσίτης & Σύμβουλος Ακινήτων
Τα περιεχόμενα αυτού του άρθρου, συμπεριλαμβανομένων των σχετικών εικόνων, ανήκουν στον Financial Mirror
Οι απόψεις και οι γνώμες που εκφράζονται είναι του συγγραφέα ή/και του Financial Mirror
Πηγή
