Στο τέλος του 2021 οι οικονομίες της Ευρώπης και της Κύπρου ανέκαμψαν σταδιακά από το διετές τρενάκι του τρόμου με τα λουκέτα, το χρηματιστήριο βρέθηκε σε επίπεδα ρεκόρ και ο πληθωρισμός αυξήθηκε
Ένα χρόνο μετά, οι διαταραχές στην αλυσίδα εφοδιασμού είναι λιγότερο σοβαρές (πχ, ο παγκόσμιος δείκτης εμπορευματοκιβωτίων είναι μειωμένος κατά 74% από 9.304 δολάρια σε 2.404 δολάρια), το χρηματιστήριο είναι πεσμένο (ο S&P 500 υποχώρησε κατά 19,5% από 4.750 σε 3.800) και ο πληθωρισμός φαίνεται να έχει κορυφωθεί στο 8-9% περίπου.
Ο πόλεμος στην Ουκρανία και οι συναφείς γεωπολιτικές αλλαγές, η ταχεία μετάβαση της ΕΕ από τη Ρωσία ως κύριο προμηθευτή ενέργειας και η άνοδος των επιτοκίων οδήγησαν (και εξακολουθούν να οδηγούν) σε σημαντική ανατιμολόγηση του κινδύνου σε όλες τις κατηγορίες περιουσιακών στοιχείων, ιδίως σε εκείνες που έχουν υψηλή μόχλευση (όπως τα ακίνητα)
Η ανατιμολόγηση αυτή θα συνεχιστεί το 2023, ιδίως καθώς άλλες επενδυτικές ευκαιρίες εμφανίζονται όλο και πιο ελκυστικές.
Η ανάλυσή μας θα χωριστεί σε δύο μέρη: τη δημιουργία ενός πλαισίου αξιολόγησης και στη συνέχεια τη χρήση του για την ανάλυση της Κύπρου.
Το υψηλότερο διαθέσιμο εισόδημα, η πληθυσμιακή επέκταση, οι πιο ήπιες απαιτήσεις δανεισμού και τα χαμηλότερα επιτόκια συμβάλλουν στην αύξηση των αξιών των κατοικιών.
Όπως και τα οικιστικά ακίνητα, οι τιμές των εμπορικών ακινήτων τείνουν να αυξάνονται με την επέκταση του ΑΕΠ και να μειώνονται όταν τα επιτόκια και οι αποδόσεις άλλων επενδύσεων είναι μεγαλύτερες.
Οι διεθνείς επενδυτές επηρεάζουν τη δυναμική των τιμών των ακινήτων τόσο στον τομέα των κατοικιών όσο και στον τομέα των εμπορικών ακινήτων.
Με τα παραπάνω κατά νου, ας δούμε κάθε έναν από αυτούς τους παράγοντες για το 2023.
Το διαθέσιμο εισόδημα είναι πιθανό να είναι χαμηλότερο λόγω του πληθωρισμού και της αύξησης των επιτοκίων.
Οι πιστωτικές συνθήκες στενεύουν σε όλους τους τομείς και τα επιτόκια για στεγαστικά δάνεια, ανάπτυξη και επενδύσεις αυξάνονται.
Από την άλλη πλευρά, ο πληθυσμός έχει αυξηθεί σημαντικά λόγω των αφίξεων από την Ουκρανία, τη Ρωσία, τη Λευκορωσία και άλλες χώρες, προκαλώντας αύξηση των ενοικίων και των τιμών των κατοικιών σε ορισμένες περιοχές
Η εισροή επενδυτών από το εξωτερικό, ιδίως από το Λίβανο και το Ισραήλ, προκαλεί επίσης αύξηση των τιμών για ορισμένους τύπους ακινήτων (κυρίως μικρές οικιστικές μονάδες και τουριστικές εγκαταστάσεις στη Λάρνακα).
Όσον αφορά τα εμπορικά ακίνητα, το ΑΕΠ συνεχίζει να αυξάνεται, αλλά με τα υψηλότερα επιτόκια και τις υψηλότερες αποδόσεις των εναλλακτικών επενδύσεων, η επένδυση σε ακίνητα για απόδοση εισοδήματος/αύξηση κεφαλαίου έχει γίνει λιγότερο ελκυστική (για παράδειγμα, η απόδοση του 10ετούς ομολόγου του κυπριακού δημοσίου είναι σήμερα στο 4,2% και οι τράπεζες σε όλη την Ελλάδα και την Κύπρο εκδίδουν προνομιούχα ομόλογα και ομόλογα Tier 2 που προσφέρουν κουπόνια 7-10%).
Τα παραπάνω δείχνουν ότι οι κύριοι μοχλοί ανάπτυξης της τοπικής αγοράς ακινήτων είναι πιθανό να είναι η αύξηση του πληθυσμού, οι εισερχόμενες επενδύσεις από το εξωτερικό και η κολλώδης προσφορά (χρειάζονται 2-4 χρόνια για να προστεθούν σημαντικά επίπεδα αποθέματος).
Αντίθετοι άνεμοι
Οι αντίθετοι άνεμοι είναι το χαμηλότερο διαθέσιμο εισόδημα και η αύξηση των επιτοκίων.
Λόγω αυτών των "εντάσεων", θα ήταν λογικό να υποθέσουμε ότι θα αναπτυχθεί μια αγορά δύο ταχυτήτων, όπως έχει ήδη συμβεί στη Λεμεσό και την Πάφο, όπου ορισμένα ακίνητα κατασκευάζονται/απευθύνονται μόνο σε ξένους υπηκόους.
Το κύριο ερώτημα είναι αν αυτοί οι ξένοι θα συνεχίσουν να αποκαλούν την Κύπρο "σπίτι" τους, ώστε αυτές οι τιμές να είναι βιώσιμες μεσοπρόθεσμα.
Η πιθανή απάντηση είναι ναι, καθώς το τοπικό επιχειρηματικό περιβάλλον και η πολιτική σταθερότητα (δεδομένων των όσων συμβαίνουν στην περιοχή) και ο τρόπος "εργασίας από οπουδήποτε" παίζουν υπέρ της Κύπρου.
Είναι σημαντικό να τονιστεί πώς η "κολλώδης προσφορά" προκαλεί αύξηση των τιμών, η οποία πιθανότατα θα αλλάξει μεσοπρόθεσμα, καθώς ανακοινώνονται περισσότερα έργα (ιδίως στη Δυτική Λεμεσό και σε τμήματα της Λάρνακας)
Η κατασκευή νέων κατοικιών δεν έχει ανακάμψει πλήρως μετά την στεγαστική κρίση του 2008 και την τραπεζική κρίση του 2013- η προσφορά κατοικιών παραμένει κοντά σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα.
Αυτό το περιορισμένο απόθεμα έχει καταστήσει τα σπίτια απρόσιτα για πολλούς, ιδίως για τους αγοραστές πρώτης κατοικίας.
Επιπλέον, όσοι αγόρασαν σπίτια τα τελευταία χρόνια με εξαιρετικά χαμηλά επιτόκια ενυπόθηκων δανείων παραμένουν στη θέση τους, περιορίζοντας περαιτέρω τη συνολική προσφορά κατοικιών.
Η πλευρά της ζήτησης έχει επηρεαστεί σημαντικά από την αύξηση του πληθυσμού κατά την τελευταία δεκαετία (+85.000 από το 2011-2021), την εισροή αφίξεων κατά τη διάρκεια του 2022 λόγω της Ουκρανίας (περίπου 20.000) και τις πρόσθετες εισροές από το Λίβανο και το Ισραήλ (οι οποίοι δεν είναι μόνιμοι κάτοικοι - και ως εκ τούτου δεν καταγράφονται - αλλά έχουν αποκτήσει ή νοικιάζουν ακίνητα).
Σε αυτά, θα πρέπει να προστεθεί η εισροή επενδυτών σε οικιστικά ακίνητα, ιδίως για βραχυχρόνιες μισθώσεις (τόσο για τουριστικές αφίξεις όσο και για επαγγελματίες ταξιδιώτες).
Δεν αναμένουμε ότι η αγορά κατοικίας στην Κύπρο θα υποστεί σημαντική διόρθωση, καθώς η οικονομία παραμένει ισχυρή και η ζήτηση για κατοικίες εξακολουθεί να είναι σχετικά υψηλή.
Η χαμηλή προσφορά και η ισχυρή ζήτηση σημαίνουν ότι είναι απίθανο οι τιμές των κατοικιών να μειωθούν σημαντικά.
Ωστόσο, το ενδεχόμενο για βραδύτερο ρυθμό αύξησης των τιμών των κατοικιών και μείωση των πωλήσεων το επόμενο έτος θα μπορούσε να διευκολύνει τους επίδοξους αγοραστές να έχουν πρόσβαση σε οικονομικά προσιτές κατοικίες.
Είμαστε λιγότερο θετικοί για τα εμπορικά ακίνητα, όπου το φάσμα των εναλλακτικών επενδυτικών ευκαιριών έχει αυξηθεί σημαντικά το τελευταίο έτος.
Η άνοδος των επιτοκίων θα προκαλέσει πιθανότατα ανατιμολόγηση βραχυπρόθεσμα έως μεσοπρόθεσμα, ιδίως σε μικρότερες μονάδες και παλαιά ακίνητα.
Παύλος Λοΐζου, Διευθύνων Σύμβουλος, Ask WiRE
Τα περιεχόμενα αυτού του άρθρου, συμπεριλαμβανομένων των σχετικών εικόνων, ανήκουν στην Financial Mirror
Οι απόψεις και οι γνώμες που εκφράζονται είναι του συγγραφέα ή/και της Financial Mirror
Πηγή
