Συχνά με ρωτούν, η προσθήκη ποιότητας σε ένα έργο ή ακίνητο θα το κάνει πιο πολύτιμο;
Αυτή δεν είναι μια εύκολη ερώτηση, καθώς εξαρτάται από το τι ορίζει την "ποιότητα" και αν το κόστος, που συνήθως σχετίζεται με την υψηλότερη ποιότητα, είναι προσιτό.
- Το πρωταρχικό ερώτημα όσον αφορά την ποιότητα είναι η τοποθεσία. Έτσι, όσο καλύτερη είναι η τοποθεσία, η διαθεσιμότητα δημόσιων υπηρεσιών, η θέα και η εγγύτητα σε αστικές εγκαταστάσεις, τόσο καλύτερη είναι η ποιότητα. Σε μια κλίμακα 1-10, θα έλεγα ότι η τοποθεσία θα εξασφαλίσει 3 βαθμούς.
- Το δεύτερο είναι ο σχεδιασμός. Βλέπουμε στον τρόμο κάποιες ευρύχωρες βίλες σχεδιασμένες κυρίως για τη ρωσική αγορά, αλλά δεν απευθύνονται σε άλλους, με τους πιο πιθανούς εναλλακτικούς αγοραστές να είναι οι Άραβες. Σε αυτό το πλαίσιο και παρά τον κατά τα άλλα εναλλακτικό σχεδιασμό, ο οποίος αναφέρεται κυρίως στην εξωτερική εμφάνιση, πρέπει επίσης να εξεταστούν οι παρεχόμενες εγκαταστάσεις - π.χ. ξεχωριστά μπάνια για όλα τα υπνοδωμάτια, αποθηκευτικοί χώροι, στεγασμένο γκαράζ. Σε αυτό το πλαίσιο, δίνω 2 βαθμούς.
- Η τρίτη παράμετρος είναι η δαπάνη των υλικών. Τα υλικά καλής ποιότητας κοστίζουν περισσότερο. Για παράδειγμα, τα εισαγόμενα διπλά και τριπλά τζάμια, οι έτοιμες κουζίνες, τα καλής ποιότητας μάρμαρα και κεραμικά, η χρήση κλιματιστικών VRV (σε αντίθεση με τα συνηθισμένα split units), οι πισίνες υπερχείλισης, σε αντίθεση με τον λιγότερο ακριβό τύπο skimmer, τα παντζούρια, οι έξυπνες εγκαταστάσεις ηλεκτρικού ρεύματος, στοιχεία υψηλού κόστους, τα οποία συχνά λαμβάνονται υπόψη. Στις μέρες μας, η ασφάλεια παίζει επίσης σημαντικό ρόλο, όπως η εγκατάσταση ιδιωτικού ανελκυστήρα για δύο ορόφους και άνω (σημαντικό ζήτημα για τους άνω των 60 ετών). Στο πλαίσιο αυτό, δίνω στην κατηγορία αυτή 1 βαθμό.
- Το μέγεθος του κήπου είναι ένα άλλο στοιχείο που πρέπει να θυμάστε. Οι περισσότεροι κήποι δεν είναι ανταγωνιστικοί ως προς το μέγεθός τους, και κατά κανόνα, θα προτείνω για μόνιμη διαμονή όλο το χρόνο, ένα μέσο μέγεθος κήπου 2-3 φορές το μέγεθος του σπιτιού, και όσον αφορά τις εξοχικές κατοικίες, περίπου 1½-2 φορές. Όσον αφορά την αξία, προσθέτω 1 βαθμό
- Η γειτονιά παίζει επίσης το ρόλο της, ο οποίος είναι ιδιαίτερα σημαντικός, καθώς οι τιμές ανεβαίνουν και ανεβαίνουν. Έτσι, αν ένα σπίτι καλής ποιότητας βρίσκεται σε μια υποβαθμισμένη γειτονιά, θα πρέπει να προεξοφληθεί για αυτόν και μόνο τον λόγο. Από την άλλη πλευρά, αν πρόκειται να αξιολογήσουμε ένα διαμέρισμα μέσα σε μια πολυκατοικία που δεν είναι καλά συντηρημένη, η αξία του μειώνεται, καθώς υπάρχει μικρή ζήτηση.
Οι γείτονες παίζουν επίσης το ρόλο τους όσον αφορά την ποιότητα. Οι θορυβώδεις γείτονες, οι γείτονες που αγοράζουν προς ενοικίαση, σε αντίθεση με τους χρήστες ιδιόκτητης κατοικίας, ακόμη και η ηλικία παίζει ρόλο. Έτσι, όσον αφορά την ποιότητα της γειτονιάς, δίνω 1 βαθμό.
- Η διαχείριση των έργων σε ολοκληρωμένα αναπτυξιακά έργα πρέπει επίσης να ληφθεί υπόψη. Η καλή διαχείριση και συντήρηση των κοινόχρηστων χώρων είναι υψίστης σημασίας. Τι κι αν το σπίτι είναι γεμάτο γρανίτη, μάρμαρο και χρυσά πόμολα όταν το έργο στο σύνολό του είναι υποβαθμισμένο, οι ιδιωτικοί δρόμοι είναι απεριποίητοι και οι κοινόχρηστοι χώροι δεν χρησιμοποιούνται; Σε τέτοιες περιπτώσεις, δεν έχετε πολλές πιθανότητες να πουλήσετε το ακίνητο σε λογική τιμή: 1 πόντος.
- Οι εγκαταστάσεις που παρέχονται σε ένα έργο θα πρέπει επίσης να διεκδικήσουν έναν πόντο μετά την αρχική περίοδο "μήνα του μέλιτος". Οι πολυάριθμες εγκαταστάσεις γίνονται εφιάλτης αν οι κάτοικοι δεν πληρώνουν τα κοινά τους έξοδα. Παρατηρούμε ορισμένα νέα έργα με σπα έργου και εκτεταμένες εγκαταστάσεις, όπως εσωτερική πισίνα, τα οποία είναι οικονομικά μη βιώσιμα από άποψη επιχειρηματικής αξίας. Παρόλα αυτά, ως αρχικό στάδιο, είναι ελκυστικά. Αυτού του είδους οι εγκαταστάσεις πωλούν, αλλά αν ακολουθήσουν προβλήματα, τότε οι εγκαταστάσεις αυτές θα γίνουν βάρος. Ως αρχική έλξη, πάντως, υιοθετώ το ½ σημείο
- Το "όνομα" του κατασκευαστή παίζει το ρόλο του σε μικρές χώρες όπως η Κύπρος. Μια καλή φήμη που δίνει αξιοπιστία και εμπιστοσύνη έχει την αξία της όσον αφορά την προσέλκυση, ειδικά όταν το έργο δεν έχει τίτλους / είναι υπό κατασκευή: 1 πόντος.
- Το κόστος συντήρησης πρέπει να παίζει ρόλο, αλλά δεν παίρνει το μερίδιο που του αναλογεί. Τα υλικά, τα οποία χρησιμοποιούνται και είναι δωρεάν ή απαιτούν ελάχιστη συντήρηση, θα πρέπει να πιστώνονται με έναν πόντο. Συνήθως, τα υλικά που δεν απαιτούν συντήρηση είναι πιο δαπανηρά. Έτσι, η χρήση της εξωτερικής επένδυσης τοίχων με "σπρέι" αντί για χρώμα, η επένδυση από σκυρόδεμα σε αντίθεση με την επένδυση από πέτρα, δεν λαμβάνονται σοβαρά υπόψη από την αγορά (όπως θα έπρεπε): 1 πόντος.
Developers
Για να μην νομίζετε ότι υπερβάλλω, δύο εργολάβοι της Λευκωσίας όχι μόνο πωλούν περίπου 25% ακριβότερα από τον ανταγωνισμό, αλλά έχουν ξεμείνει και από ακίνητα προς πώληση
Οι δύο αυτοί δραστηριοποιούνται στην τοπική αγορά, η οποία είναι πολύ πιο δύσκολη από την ξένη.
Συνολικά, οι δύο αυτοί εργολάβοι, οι οποίοι αντανακλούν τα περισσότερα από τα σημεία που αναφέρθηκαν προηγουμένως, πωλούν προς €3.000/τ.μ. (διαμερίσματα), ενώ οι ανταγωνιστές πωλούν προς €2.500/τ.μ. Αυτή η αύξηση των τιμών είναι αποτέλεσμα των περισσότερων σημείων στα οποία αναφέρθηκα- είναι ένα ιδιαίτερο παράδειγμα προς σημείωση και μάθηση.
Τα σημεία που θίγονται σε αυτό το άρθρο διαφέρουν από πόλη σε πόλη και από χώρα σε χώρα και από άτομο σε άτομο.
Σε μεγάλες πόλεις, όπως το Λονδίνο, το Παρίσι και η Αθήνα, η τοποθεσία είναι το κύριο σημείο πώλησης, ενώ άλλες δίνουν μικρότερη σημασία ως ποσοστό των συνολικών σημείων.
Στο κέντρο του Λονδίνου, για παράδειγμα, το όνομα του συγκεκριμένου δρόμου είναι "η αγορά", ενώ, στην Αθήνα, η γειτονιά είναι "η πιο" σημαντική και πολύ λιγότερο το όνομα του δρόμου ή η συγκεκριμένη τοποθεσία
Αντίστοιχα στην Αθήνα το ποιος είναι ο γείτονας, είναι καθοριστικής σημασίας, πχ, μια γνωστή προσωπικότητα, ενώ στο Ηνωμένο Βασίλειο αυτό δεν είναι τόσο σημαντικό
Η ποιότητα, επομένως, έχει πολλές ερμηνείες και εξαρτάται από το άτομο να βάλει τη δική του βαθμολογία.
Του Αντώνη Λοΐζου - Εκτιμητής Ακινήτων, Μεσίτης & Σύμβουλος Ακινήτων
Τα περιεχόμενα αυτού του άρθρου συμπεριλαμβανομένων των σχετικών εικόνων ανήκουν στην Financial Mirror
Οι απόψεις και οι γνώμες που εκφράζονται είναι του συγγραφέα ή/και της Financial Mirror
Πηγή
