Μας ρωτούν συχνά αυτή την εποχή του χρόνου: είναι τώρα η κατάλληλη στιγμή για πώληση;
Η βέλτιστη στιγμή για την πώληση ενός ακινήτου είναι όταν υπάρχει αύξηση της ζήτησης, ρεκόρ τιμών πώλησης, χαμηλά επιτόκια και έλλειψη διαθέσιμων προς πώληση ακινήτων στην αγορά.
Αυτή τη στιγμή, βιώνουμε όλες αυτές τις συνθήκες. Ωστόσο, μπορεί να αρχίσουν να αλλάζουν.
Ακολουθούν τρεις πτυχές που οι πωλητές πρέπει να λάβουν σοβαρά υπόψη τους για το 2022.
Η προσφορά είναι χαμηλότερη από ποτέ, αλλά προσωρινή.
Αυτό σημαίνει ότι οι αγοραστές έχουν λιγότερες επιλογές για να επιλέξουν, γεγονός που δημιουργεί μεγαλύτερο ανταγωνισμό μεταξύ τους, με αποτέλεσμα υψηλότερη τιμή για το σπίτι σας.
Στην παρούσα φάση, η έλλειψη προσφοράς αποτέλεσε σημαντικό παράγοντα της σταθερής αύξησης των τιμών που παρατηρήσαμε φέτος σε όλη την ευρωπαϊκή και κυπριακή αγορά ακινήτων.
Όμως, αυτή η τάση δεν θα διαρκέσει για πολύ για τρεις λόγους.
Πρώτον, όταν χτύπησε το COVID-19, η κυπριακή κυβέρνηση εξέδωσε και επέκτεινε ένα μορατόριουμ για τις κατασχέσεις μέχρι τις 31/10/2021.
Για το λόγο αυτό, πραγματοποιήθηκαν πολύ λίγες κατασχέσεις, ακόμη λιγότερες από το συνηθισμένο.
Καθώς αυτό φτάνει στο τέλος του, θα πραγματοποιηθούν τόσο covid όσο και pre-covid εκκρεμείς κατασχέσεις.
Αυτό θα προκαλέσει μεγαλύτερο αριθμό διαθέσιμων ακινήτων προς πώληση, χαμηλότερες ζητούμενες τιμές - χαμηλότερες αξίες ή τουλάχιστον καθοδικές πιέσεις.
Δεύτερον, οι μέσες μηνιαίες αποδοχές στην Κύπρο αναμένεται να παρουσιάσουν συγκρατημένες αυξήσεις, οι οποίες θα συμπέσουν με ένα σημαντικά υψηλότερο κόστος διαβίωσης.
Προβλέπεται καθοδική πίεση στην πραγματική αγοραστική δύναμη τα επόμενα χρόνια.
Ακολουθώντας αυτή την τάση, οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα έχουν περισσότερα κίνητρα να ρευστοποιήσουν τα περιουσιακά τους στοιχεία από ό,τι προηγουμένως.
Τρίτον, οι νέες κατασκευές μειώθηκαν και σταμάτησαν το 2020.
Πάντως, το 2021 και παρά την πρωτοφανή αύξηση του κόστους των δομικών υλικών, αναμένεται ότι οι άδειες για νέες κατοικίες θα αυξηθούν, σε ετήσια βάση, κατά 10-15% περίπου.
Αυτό σημαίνει ότι από τις αρχές έως τα μέσα του 2022, θα βιώσουμε αύξηση της προσφοράς νέων ακινήτων σε σχέση με το προηγούμενο έτος, τουλάχιστον.
Τέλος, οι baby boomers (ηλικίας 58-75 ετών) αντιπροσωπεύουν ένα μεγάλο ποσοστό των υφιστάμενων ιδιοκτητών κατοικιών.
Επομένως, κατά τη διάρκεια της δεκαετίας, πολλοί θα αποβιώσουν, θα μετακομίσουν σε συγγενείς ή θα χρειαστούν ενεργά να κάνουν downsize σε μικρότερες και καταλληλότερες συνταξιοδοτικές κατοικίες.
Προοδευτικά, το αποτέλεσμα θα είναι να εισέρχονται στην αγορά περισσότερες κατοικίες από το συνηθισμένο κάθε χρόνο.
Πάντως, αυτό θα δημιουργήσει υπερζήτηση για μικρότερα ακίνητα, καθώς οι millennials θα επιλέγουν μικρότερες κατοικίες.
Αύξηση των επιτοκίων, έλλειψη προσιτής τιμής
Τα εξαιρετικά χαμηλά επιτόκια κάνουν το κόστος πληρωμής του στεγαστικού δανείου να ''φαίνεται'' χαμηλό και οι τιμές των κατοικιών να φαίνονται πιο προσιτές από ό,τι σε αντίθετη περίπτωση.
Όμως, μόλις τα επιτόκια των ενυπόθηκων δανείων αυξηθούν –- και δεν είναι θέμα ''αν'', αλλά ''πότε'', ο αριθμός των δυνητικών αγοραστών θα μειωθεί σημαντικά, αφού το κόστος των ενυπόθηκων δανείων θα αυξηθεί σταδιακά.
Εν τω μεταξύ, λαμβάνοντας υπόψη ότι οι τιμές των ακινήτων αντιδρούν αργά στις νέες συνθήκες της αγοράς, οι τιμές θα συνεχίσουν να αυξάνονται και έτσι θα προκαλέσουν περαιτέρω επιδείνωση της οικονομικής προσιτότητας των κατοικιών.
Παρά ταύτα, οι αυξανόμενες τιμές των κατοικιών απαιτούν μεγαλύτερες προκαταβολές, πράγμα που σημαίνει ότι ακόμη και εκείνοι που θα μπορούσαν να αντέξουν οικονομικά τις δόσεις του στεγαστικού δανείου δεν θα μπορούν εξαρχής να πληρούν τις προϋποθέσεις για τη λήψη στεγαστικού δανείου.
Αυτό, σε συνδυασμό με την αναμενόμενη αύξηση του κόστους δανεισμού (μέσω υψηλότερων επιτοκίων), θα έχει ως αποτέλεσμα τη σημαντική μείωση των αιτήσεων για στεγαστικά δάνεια.
Μείωση των πωλήσεων ακινήτων
Ο συνολικός αριθμός των πωλήσεων ακινήτων κατά τη διάρκεια του 2019 ήταν ο υψηλότερος που έχει καταγραφεί από το 2008, με τις πωλήσεις να αυξάνονται σε όλες τις περιφέρειες. Μέχρι το τέλος του 2021, οι πωλήσεις αναμένεται να φθάσουν και να ξεπεράσουν τις 10.000. Το ποσό αυτό είναι σχεδόν ισοδύναμο με τις πωλήσεις του 2019, οι οποίες ήταν συνολικά 10.366. Να σημειωθεί ότι το 2019 ήταν το τελευταίο ενεργό έτος για το πρόγραμμα citizenship-by-investment.Επομένως, ο αριθμός των πωλήσεων είναι ήδη αρκετά υψηλός, λαμβάνοντας υπόψη τις αντιξοότητες και τους περιορισμούς της παγκόσμιας πανδημίας. Μέσα στο 2022, οι πωλήσεις αναμένεται να ψυχρανθούν- καθώς η οικονομική προσιτότητα επιδεινώνεται, τα επιτόκια πρόκειται να αυξηθούν και η προσφορά αναμένεται να αυξηθεί.Η απόφαση για την πώληση ενός ακινήτου είναι πάντα προσωπική και περίπλοκη.Ο κοροναϊός έχει προσθέσει μόνο ένα άλλοεπίπεδο πολυπλοκότητας86_.https:/www.financialmirror.com/2021/12/15/fitch-revises-bank-of-cyprus-hellenic-to-positive/Όμως, πρέπει πάντα να λαμβάνει κανείς υπόψη του τις επικρατούσες και προβλεπόμενες συνθήκες της αγοράς για να λαμβάνει καλύτερες αποφάσεις.
By Χαράλαμπος Πίτρος, Διδάκτωρ Οικονομικών της Ακίνητης Περιουσίας, μέλος του Royal Institution of Chartered Surveyors (MRICS) και της European Real Estate Society (ERES)www.zyprus.com
Το περιεχόμενο αυτού του άρθρου, συμπεριλαμβανομένων των σχετικών εικόνων, ανήκει
Οι απόψεις και οι γνώμες που εκφράζονται είναι αυτές του συγγραφέα ή/και Financial Mirror
Source
