Είναι καλύτερο να αγοράσετε ή να νοικιάσετε; Δυστυχώς, αυτό είναι ένα επαναλαμβανόμενο ζήτημα που οι περισσότεροι νέοι με περιορισμένα κεφάλαια και άλλοι αγοραστές πρέπει να αντιμετωπίσουν κατά καιρούς.
Όταν κάποιος αγοράζει ακίνητο, το πληρωτέο ενοίκιο αποταμιεύεται, και όπως λέει και η τοπική παροιμία, "τα λεφτά του ενοικίου δεν τα πετάς στον κάλαθο των αχρήστων"
Οι δανειστές υπό τις παρούσες συνθήκες απαιτούν δική τους συμμετοχή σε μετρητά περίπου 20-30% του συνολικού κόστους, ποσό που δεν είναι άμεσα διαθέσιμο ακόμη και για ένα συνηθισμένο διαμέρισμα των, ας πούμε, 200.000 ευρώ (εκτός αν συνεισφέρουν οι γονείς).
Προσθέστε σε αυτό τους ετήσιους δημοτικούς φόρους και τους φόρους ακίνητης περιουσίας- σε ορισμένες περιπτώσεις, αυτοί οι φόροι για την ιδιοκτησία και άλλα έξοδα θα μπορούσαν να ανέλθουν στο 10% του εισοδήματος από το ενοίκιο.
Με τα κυμαινόμενα επιτόκια των δανείων, οι επιβαρύνσεις από τόκους θα μπορούσαν να ανέλθουν στο επίπεδο του ενοικίου, εάν η ίδια συνεισφορά είναι 25% ή λιγότερο.
Όταν τα δάνεια ήταν εύκολα διαθέσιμα και η υπεραξία των ακινήτων ήταν 5-8% ετησίως, η απόκτηση έναντι του ενοικίου είχε κάποιο νόημα σε οικονομικούς όρους.
Με επιτόκια (όπως στο Ηνωμένο Βασίλειο) για κατοικίες γύρω στο 2,5-3%, οι δόσεις του δανείου θα μπορούσαν να ανέλθουν σε επίπεδο χαμηλότερο από το πληρωτέο ενοίκιο, αλλά και πάλι η προκαταβολή αποτελεί πρόβλημα.
Υπό τις παρούσες συνθήκες και με τις συγκριτικά χαμηλές τιμές μεταπώλησης, τις συνεχιζόμενες κατασχέσεις και την εργασιακή ανασφάλεια που επικρατεί στην οικονομία, θα μπορούσε να προτιμηθεί η ενοικίαση, τουλάχιστον μέχρι να σταθεροποιηθεί η αγορά.
Από την άλλη πλευρά, αποτελεί πόλο έλξης για τους Κύπριους η αγορά ενός περιουσιακού στοιχείου (το 75% κατέχει το σπίτι του), το οποίο θα μπορούσε να πωληθεί στο μέλλον, να τεθεί σε υποθήκη για μελλοντικές ανάγκες και, φυσικά, να μεταβιβαστεί στα παιδιά (η παράδοση της προίκας εξακολουθεί να υφίσταται).
Είναι ενδιαφέρον να σημειωθούν τα ακόλουθα στατιστικά στοιχεία που ετοίμασε το RICS (Κύπρος), τα οποία, αν και δεν είναι 100% ακριβή, παρέχουν μια ένδειξη.
Απόδοση με βάση την αγοραία αξία έναντι του εισοδήματος από ενοίκια
| Return p.a. | |
| Apts | 4.30% |
| Houses | 2.20% |
| Retail | 5.50% |
| Offices | 5.10% |
Τις "παλιές καλές μέρες", με τα επιτόκια των τραπεζικών καταθέσεων γύρω στο 5%, το ενοίκιο είχε περισσότερο νόημα (αλλά δείτε τις απώλειες στην αύξηση του κεφαλαίου).
Σήμερα, με τα επιτόκια καταθέσεων περίπου στο μηδέν, είναι πιο ελκυστική η αγορά, πέραν της άλλης έκπτωσης φόρου από τα εισοδήματα από αποταμιεύσεις που εισπράττονται.
Στις περισσότερες περιπτώσεις, η αγορά κάτι έτοιμου έχει επίσης περισσότερο νόημα από την οικοδόμηση.
Οι τιμές είναι τώρα κάτω από το κόστος κατασκευής/αντικατάστασής τους, ενώ οι ζητούμενες τιμές συνήθως συνάπτονται με έκπτωση, το ύψος της οποίας εξαρτάται από την οικονομική ανάγκη του πωλητή.
Ταυτόχρονα, οι τράπεζες εστιάζουν σε αξιόπιστους δανειολήπτες και στις καλύτερες δυνατές τιμές.
Εξετάζοντας τα οφέλη για τους αγοραστές, μπορεί κανείς να συμβάλει στη βελτίωση/συντήρηση της μονάδας, η οποία προσθέτει ή διατηρεί την αξία της, να μην χρειάζεται να ανέχεται αντιπαθείς ιδιοκτήτες και να μην έχει πάντα την πιθανότητα να υποστεί παράλογες αυξήσεις στο ενοίκιο.
Από την άλλη πλευρά, κοιτάζοντας μεσοπρόθεσμα, δεν υπάρχει μεγάλη προσφορά προς ενοικίαση που μπορεί κανείς να διαλέξει και να μετακομίσει αν αλλάξουν οι συνθήκες.
Φαίνεται να υπάρχει μια αναδυόμενη αγορά αγοράς προς ενοικίαση σε επιλεγμένες παραθεριστικές βίλες πάνω ή κοντά στην παραλία, τύπου 3-4 υπνοδωματίων, ιδίως στις περιοχές Πρωταράς/Αμμόχωστος/Πάφος
Αυτές γίνονται όλο και πιο δημοφιλείς για τουρίστες και εποχιακούς επισκέπτες.
Για να εκτιμήσετε την απόδοση/απόδοση/καθαρό εισόδημα ενός ακινήτου, λάβετε υπόψη σας τα ακόλουθα:
Ακαθάριστο εισόδημα €x
Μείον
Κοινά έξοδα Καταβάλλονται από τον ενοικιαστή (ή περιλαμβάνονται στο ενοίκιο)
Φόροι ακίνητης περιουσίας και δημοτικοί φόροι Ιδιοκτήτης
Φόροι αποχέτευσης Μισθωτής
Συντήρηση (μικρή) Μισθωτής
Επισκευές Ιδιοκτήτης
Ασφάλιση Ιδιοκτήτης
Περιστασιακή αναβάθμιση Ιδιοκτήτης
Έτσι, το καθαρό εισόδημα θα μπορούσε να είναι πολύ μικρότερο από τις παραπάνω αναφερόμενες αποδόσεις, ιδίως αν ληφθούν υπόψη απρόβλεπτα έξοδα (η μη καταβολή ενοικίου από τους ενοικιαστές και οι κενές περίοδοι).
Και όσοι αποφασίζουν να αγοράσουν πρέπει να έχουν κατά νου ότι τα οικονομικά τους θα πρέπει να είναι ευέλικτα από τις σχετικές δαπάνες.
Αυτό είναι σημαντικό, λαμβάνοντας υπόψη τη σταθερότητα της απασχόλησής τους, να εκτιμήσουν τη βιωσιμότητα του εισοδήματός τους και την ικανότητα αποπληρωμής του δανείου τους.
Του Αντώνη Λοΐζου FRICS - Αντώνης Λοΐζου & Συνεργάτες ΕΠΕ - Εκτιμητές Ακινήτων & Κτηματομεσίτες
Περιεχόμενα αυτού του άρθρου συμπεριλαμβανομένων των σχετικών εικόνων ανήκουν στην Financial Mirror
Οι απόψεις και οι γνώμες που εκφράζονται είναι του συγγραφέα ή/και της Financial Mirror
Πηγή
