Το θέμα της κυβερνητικής εμπλοκής στη στέγαση είναι αμφιλεγόμενο, με διάφορες απόψεις και προσεγγίσεις για το πώς θα πρέπει να παρέχεται και να διαχειρίζεται η στέγαση
Το θέμα αυτό έχει αποκτήσει ενδιαφέρον στην Κύπρο λόγω της αύξησης του υπερπόντιου πληθυσμού τα τελευταία τρία χρόνια.
Μόνο το 2022, περίπου 25.000-30.000 άτομα μετακόμισαν στην Κύπρο από την Ουκρανία, τη Ρωσία, τη Λευκορωσία, το Λίβανο και το Ισραήλ, γεγονός που είχε αντίκτυπο στις τιμές των ακινήτων και τα ενοίκια.
Σύμφωνα με την έκθεση WiRE Price & Rental Index Q4 2022, οι τιμές των διαμερισμάτων και των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 9,9% και 1% σε ετήσια βάση, αντίστοιχα, ενώ τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά 18% για τα διαμερίσματα και 11% για τις κατοικίες.
Ιστορικά, η Κύπρος έχει προσεγγίσει τη στέγαση με πολύ χοντροκομμένο τρόπο:
Αυξάνοντας τη διαθεσιμότητα οικιστικής γης αλλάζοντας/ διευρύνοντας τις πολεοδομικές ζώνες κάθε πέντε χρόνια, δίνοντας γη σε άτομα/ ζευγάρια με χαμηλά εισοδήματα για να χτίσουν, ή/και χτίζοντας σπίτια και διαμερίσματα σε κρατική γη και πουλώντας τα στο (κατασκευαστικό) κόστος.
Πριν από τη διερεύνηση άλλων επιλογών, είναι σαφές ότι η "προσθήκη" οικιστικής γης μέσω αναδασμού δεν βοηθά αν δεν υπάρχει η "ώθηση" των υφιστάμενων ιδιοκτητών αυτής της γης να την αναπτύξουν/ αξιοποιήσουν
Αυτό είναι εμφανές από τα χιλιάδες κενά/ αναξιοποίητα αγροτεμάχια σε όλες τις πόλεις, όπου οι ιδιοκτήτες δεν έχουν κανένα λόγο να τα αναπτύξουν, καθώς δεν υπάρχει κανένα αντικίνητρο (φορολογία) για να μην το κάνουν.
Ομοίως, η απόδοση μηδενικής αξίας στην κρατική γη σημαίνει ότι η κοινωνία τη χαρίζει σε συγκεκριμένα άτομα.
Ενώ αυτό είναι αποδεκτό, λαμβάνοντας υπόψη ότι ο σκοπός αυτής της δωρεάς είναι η στέγαση των συμπατριωτών μας, γιατί η κυβέρνηση δεν κρατάει μια επιβάρυνση επί του ακινήτου αυτού εάν αποφασίσουν να το πουλήσουν, έτσι ώστε να ανακτήσει σε μελλοντικό χρόνο τουλάχιστον ένα στοιχείο της αξίας της γης;
Ας διερευνήσουμε τις διάφορες επιλογές που έχουν στη διάθεσή τους οι κυβερνήσεις όσον αφορά την οικοδόμηση, την ιδιοκτησία, την ενοικίαση ή την πώληση κατοικιών προς ενοικίαση, προσιτών ή κοινωνικών κατοικιών.
Οικοδόμηση
Οι κυβερνήσεις μπορούν να οικοδομήσουν κατοικίες μέσω της άμεσης κατασκευής ή της επιδότησης ιδιωτών κατασκευαστών για την κατασκευή προσιτών ή κοινωνικών κατοικιών.
Η οικοδόμηση κατοικιών επιτρέπει στην κυβέρνηση να ελέγχει την ποιότητα και το σχεδιασμό των ακινήτων, διασφαλίζοντας ότι πληρούν τα ελάχιστα πρότυπα ασφάλειας, ενεργειακής απόδοσης και προσβασιμότητας.
Μπορεί επίσης να προσφέρει μια ευκαιρία για τοπική απασχόληση και οικονομική ανάπτυξη.
Αυτό συνέβαινε μέχρι τώρα μέσω του Κυπριακού Οργανισμού Ανάπτυξης Γης.
Ιδιοκτησία
Οι κυβερνήσεις μπορούν επίσης να επιλέξουν να κατέχουν κατοικίες, πράγμα που σημαίνει ότι καθίστανται υπεύθυνες για τη διαχείριση και τη συντήρηση των ακινήτων.
Αυτή η προσέγγιση μπορεί να παρέχει ασφάλεια κατοχής και να επιτρέψει στην κυβέρνηση να ελέγχει τα επίπεδα των ενοικίων, διασφαλίζοντας ότι παραμένουν προσιτά για τους ενοικιαστές.
Ωστόσο, η ιδιοκτησία κατοικιών μπορεί να είναι δαπανηρή, απαιτώντας σημαντικές επενδύσεις σε συντήρηση και επισκευές.
Αυτό συμβαίνει εν μέρει με τις προσφυγικές κατοικίες, όπου η κυβέρνηση τις συντηρεί και προοδευτικά τις χαρίζει στους πρόσφυγες.
Ενοικίαση
Οι κυβερνήσεις μπορούν επίσης να επιλέξουν να νοικιάσουν κατοικίες σε ενοικιαστές μέσω προγραμμάτων κοινωνικής στέγασης ή αγοράς προς ενοικίαση.
Η κοινωνική στέγαση παρέχει χαμηλού κόστους ενοικιαζόμενες κατοικίες σε όσους δεν μπορούν να αντέξουν οικονομικά τα ενοίκια της αγοράς, ενώ τα προγράμματα buy-to-let επιτρέπουν στην κυβέρνηση να παρέχει οικονομικά προσιτές ενοικιαζόμενες κατοικίες σε άτομα με μεσαία εισοδήματα.
Η ενοικίαση κατοικίας παρέχει ευελιξία στους ενοικιαστές, επιτρέποντάς τους να μετακομίσουν όταν αλλάζουν οι συνθήκες ζωής τους.
Ωστόσο, η ενοικίαση κατοικίας μπορεί να είναι λιγότερο ασφαλής από την ιδιοκτησία, με τον κίνδυνο αύξησης του ενοικίου ή έξωσης.
Μια τροπή σε αυτό είναι το σύστημα "υποθήκη προς ενοικίαση" που βρίσκεται προς έγκριση από την ΕΕ ως λύση για τα μη εξυπηρετούμενα στεγαστικά δάνεια ύψους 3 δισ. ευρώ.
Πώληση
Τέλος, οι κυβερνήσεις μπορούν να επιλέξουν να πουλήσουν κατοικίες, είτε μέσω της πώλησης κοινωνικών κατοικιών σε ενοικιαστές είτε μέσω της πώλησης ακινήτων προς ενοικίαση σε ιδιώτες επενδυτές.
Η πώληση κατοικιών μπορεί να ενισχύσει τα κρατικά οικονομικά και να επιτρέψει στους ενοικιαστές ή στους ιδιώτες επενδυτές να δημιουργήσουν ίδια κεφάλαια.
Ωστόσο, η πώληση κατοικιών μπορεί να μειώσει τον έλεγχο της κυβέρνησης επί των επιπέδων των ενοικίων και της ποιότητας των παρεχόμενων κατοικιών.
Η επιλογή του αν θα κατασκευαστούν, θα ανήκουν, θα ενοικιαστούν ή θα πωληθούν κατοικίες είναι πολύπλοκη και απαιτεί προσεκτική εξέταση της τοπικής αγοράς κατοικίας, των οικονομικών συνθηκών και των κοινωνικών αναγκών
Κάθε προσέγγιση έχει πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα- η πιο αποτελεσματική προσέγγιση εξαρτάται από διάφορους παράγοντες.
Σε τελική ανάλυση, ο ρόλος της κυβέρνησης στην παροχή στέγασης θα πρέπει να διασφαλίζει ότι όλοι έχουν πρόσβαση σε ασφαλή, οικονομικά προσιτά και αξιοπρεπή σπίτια.
Συνεργαζόμενες με ιδιώτες κατασκευαστές, στεγαστικές ενώσεις και ενοικιαστές, οι κυβερνήσεις μπορούν να παρέχουν μια σειρά επιλογών στέγασης που ανταποκρίνονται στις ποικίλες ανάγκες των πολιτών τους.
Αυτό απαιτεί μακροπρόθεσμη δέσμευση στη στεγαστική πολιτική και επενδύσεις στην ανάπτυξη, τη διαχείριση και τη συντήρηση του στεγαστικού αποθέματος.
Αυτό σημαίνει επίσης ότι ορισμένοι άνθρωποι θα πρέπει να πληρώνουν υψηλότερους φόρους για την ακίνητη περιουσία τους, να καταγράφουν τα ενοίκια που λαμβάνουν από τα ακίνητά τους και να ακολουθούν τα κατάλληλα προγράμματα συντήρησης.
Όχι άλλες πολιτικές "μόνο με κίνητρα".
Παύλος Λοΐζου, Διευθύνων Σύμβουλος, Ask WiRE
Τα περιεχόμενα αυτού του άρθρου, συμπεριλαμβανομένων των σχετικών εικόνων, ανήκουν στον Financial Mirror
Οι απόψεις και οι γνώμες που εκφράζονται είναι του συγγραφέα ή/και του Financial Mirror
Πηγή
