Η υποβολή ενός συμβολαίου πώλησης στο Γραφείο Κτηματογράφησης αποτελεί μια μορφή προστασίας για τον αγοραστή, ανεξάρτητα από το αν ένα ακίνητο έχει ή όχι ξεχωριστό τίτλο ιδιοκτησίας.
Το μέτρο αυτό μπορεί να χρησιμοποιηθεί μέσω δικαστικής απόφασης για να εξαναγκάσει τον πωλητή να μεταβιβάσει το ακίνητο στο όνομα του αγοραστή (υπό την προϋπόθεση ότι ο αγοραστής τηρεί τους όρους του συμβολαίου πώλησης)
Ωστόσο, η ίδια επιφύλαξη δεν υφίσταται προς όφελος του πωλητή κατά τρόπο ώστε ο αγοραστής να μπορεί να εξαναγκαστεί από το δικαστήριο να μεταβιβάσει το ακίνητο πίσω στο όνομά του.
Σε αυτούς τους δύσκολους καιρούς με την περιορισμένη χρηματοδότηση, αυτή η μη προστασία του πωλητή έχει εξελιχθεί σε σοβαρό πρόβλημα.
Ορισμένοι αγοραστές δεν έχουν τα κεφάλαια για να πληρώσουν τα απαιτούμενα τέλη μεταβίβασης, άλλοι δεν μπαίνουν στον κόπο και άλλοι εξαφανίζονται (συνήθως αλλοδαποί αγοραστές)
Με βάση τη δική μου εμπειρία, θα ήθελα να δώσω παραδείγματα αυτής της κατάστασης.
Πάφος - Ένα έργο υπό τη διαχείρισή μας περιλαμβάνει 31 διαμερίσματα- μόνο 21 αγοραστές προσήλθαν για τη μεταβίβαση, παρά την προ διετίας έκδοση των τίτλων και τις πολυάριθμες προσκλήσεις να προχωρήσουν στη μεταβίβαση.
Λεμεσός - Από 85 διαμερίσματα σε ένα έργο, μόνο 29 προσήλθαν για μεταβίβαση μετά από πολυετείς καθυστερήσεις στην έκδοση των τίτλων.
Έτσι, με βάση τη δική μου εμπειρία, περίπου το 30% του συνολικού αριθμού των αγοραστών δεν προχωρούν στη μεταβίβαση.
Αυτή η ανθυγιεινή κατάσταση δεν είναι αποδεκτή και η κυβέρνηση/κοινοβούλιο θα πρέπει να το εξετάσει διότι:
- Εάν ένα ακίνητο δεν μεταβιβαστεί στον αγοραστή, ο τίτλος παραμένει στο όνομα του πωλητή/αναδόχου- ο τελευταίος είναι τότε υπεύθυνος για την πληρωμή του ακινήτου και τυχόν δημοτικών φόρων, ενώ οι φορολογικές αρχές μπορούν να βάλουν "μνημόνιο" στα ακίνητα του πωλητή μέχρι να πληρωθούν οι φόροι αυτοί, συμπεριλαμβανομένων των τόκων καθυστέρησης, χωρίς αυτό να οφείλεται σε δική τους υπαιτιότητα.
- Η εξαφάνιση/μη ανταπόκριση των αγοραστών, με το συμβόλαιό τους κατατεθειμένο στο Κτηματολογικό Γραφείο, εμποδίζει τον πωλητή να ακυρώσει το συμβόλαιο πώλησης για να μεταπωλήσει το ακίνητο. Ενώ στις περισσότερες περιπτώσεις, όπου ο πωλητής προσέφερε εμπορική τραπεζική εγγύηση, πρόκειται για άλλο θέμα, αφού σε αυτές τις περιπτώσεις απαιτείται μακρύς δικαστικός αγώνας για να εξασφαλιστεί η επιστροφή του ακινήτου στον πωλητή, ο οποίος μπορεί να φθάσει τα 2-3 χρόνια και με πρόσθετο κόστος από τον πωλητή 3.000-5.000 ευρώ.
- Ακόμη και αν ο πωλητής ακυρώσει επιτυχώς το συμβόλαιο, αν ο αγοραστής έχει μισθώσει το ακίνητο σε τρίτους, ο πωλητής μένει με ένα συμβόλαιο μίσθωσης που περιορίζει την πώληση σε τρίτους.
- Είναι σύνηθες ο πωλητής να προσφέρει τραπεζική εγγύηση για την εξασφάλιση του αγοραστή, αλλά οι εγγυήσεις αυτές αίρονται μόνο όταν το ακίνητο μεταβιβαστεί πράγματι στο όνομα του αγοραστή. Πώς είναι αυτό δυνατό εάν ο αγοραστής δεν παρίσταται για τη μεταβίβαση;
Το όλο θέμα είναι αρκετά άδικο για τον πωλητή, δεδομένου ότι η εγγύηση ενός συμβολαίου πώλησης προστατεύει μόνο τον αγοραστή, αφήνοντας εκτεθειμένο τον πωλητή
Πρόσφατα, εισήχθη μια νέα διάταξη στο νόμο, σύμφωνα με την οποία ο πωλητής μπορεί να εξαναγκάσει τον αγοραστή να παρουσιαστεί για τη μεταβίβαση. Ακόμα, αν δεν το κάνει, τότε ο πωλητής θα πρέπει να εξαναγκάσει σε μεταβίβαση, αλλά να πληρώσει ο αγοραστής τα έξοδα μεταβίβασης, τυχόν φόρους και κεφαλαιακά κέρδη και στη συνέχεια ο πωλητής να μηνύσει ξανά τον αγοραστή για να τα εισπράξει.
Είναι δίκαιο να πούμε ότι ορισμένοι κατασκευαστές δεν συμπεριφέρονται σωστά, αλλά σας δώσαμε παραδείγματα ότι οι αγοραστές δεν είναι αθώοι άγγελοι.
Εκτιμητής ακινήτων, κτηματομεσίτης & σύμβουλος ακινήτων
Τα περιεχόμενα αυτού του άρθρου, συμπεριλαμβανομένων των σχετικών εικόνων, ανήκουν στην Financial Mirror
Οι απόψεις και οι γνώμες που εκφράζονται είναι αυτές του συγγραφέα ή/και της Financial Mirror
Πηγή
