-
.
- English
Η χριστουγεννιάτικη λίστα επιθυμιών ενός δικηγόρου ακινήτων
Της Ελένης Φιλίππου
Τους τελευταίους δώδεκα μήνες χρειάστηκε να παρηγορήσω κλαίγοντας ή οργισμένους πελάτες, να εξηγήσω και να δικαιολογήσω τα αδικαιολόγητα και να διαχειριστώ πρωτοφανείς καταστάσεις "έλλειψης στέγης". Θα μπορούσε κανείς να αναρωτηθεί αν είμαι κοινωνική λειτουργός ή ψυχολόγος, δυστυχώς όμως είμαι μόνο δικηγόρος ακινήτων με έδρα την Πάφο
Αν έχετε αγοράσει ή πουλήσει ακίνητο στην Πάφο τους τελευταίους 12 με 18 μήνες, πιθανότατα θα καταλάβετε τι εννοώ. Οι αγοραπωλησίες ακινήτων χρειάζονται ένα πρωτοφανές χρονικό διάστημα για να ολοκληρωθούν, φτάνοντας κατά μέσο όρο τους 10 με 12 μήνες από την έναρξη μέχρι την ολοκλήρωση
Υπάρχουν καθυστερήσεις σε κάθε βήμα, ανεξάρτητα από το πόσο επιμελείς μπορεί να είναι οι εμπλεκόμενοι στη συναλλαγή. Δεν θα αναφερθώ στο χρονικό διάστημα που απαιτείται για την εκκαθάριση από τις τράπεζες των κεφαλαίων που θα χρησιμοποιηθούν σε κάθε αγορά ακινήτου, καθώς αυτή είναι ίσως η μόνη "νόμιμη" καθυστέρηση που κατά τη γνώμη μου μπορεί να δικαιολογηθεί. Αν όλα τα υπόλοιπα λειτουργούσαν σωστά, οι τραπεζικές καθυστερήσεις θα μπορούσαν να "απορροφηθούν" χωρίς ιδιαίτερη προσπάθεια.
Τα μεγαλύτερα εμπόδια και καθυστερήσεις που αντιμετωπίζουμε στις μέρες μας προκαλούνται κυρίως από τα κυβερνητικά γραφεία της Πάφου, δηλαδή το Εσωτερικό Εισόδημα, το Επαρχιακό Γραφείο και το Κτηματολόγιο Πάφου.
Αρκεί να θυμηθούμε την προ-Κοβίδη εποχή, όπου η αγορά ή η πώληση ενός ακινήτου διαρκούσε κατά μέσο όρο περίπου τρεις μήνες από την αρχή μέχρι το τέλος. Ο αγοραστής πλήρωνε την προκαταβολή κράτησης η οποία έβγαζε το ακίνητο από την αγορά συνήθως για μια περίοδο κράτησης 30 ημερών. Πραγματοποιούνταν έρευνες δέουσας επιμέλειας για το ακίνητο και τα συμβόλαια προετοιμάζονταν και υπογράφονταν μέχρι το τέλος της περιόδου κράτησης.
Το υπογεγραμμένο συμβόλαιο πήγαινε στην Εφορία για να σφραγιστεί, κάτι που γινόταν επί τόπου. Στη συνέχεια, ο πωλητής έκανε αίτηση για τη φορολογική του ενημερότητα και ο αγοραστής (εάν δεν ήταν πολίτης της ΕΕ) έκανε επίσης αίτηση για άδεια του υπουργικού συμβουλίου- τόσο η φορολογική ενημερότητα όσο και η άδεια του υπουργικού συμβουλίου εκδίδονταν συνήθως εντός δύο εβδομάδων από την υποβολή της αίτησης.
Η ημερομηνία ολοκλήρωσης, κατά την οποία ο πωλητής και ο αγοραστής συναντήθηκαν στο Κτηματολόγιο για να πληρώσουν το τελικό υπόλοιπο του τιμήματος αγοράς, να μεταβιβάσουν τον τίτλο ιδιοκτησίας και να παραλάβουν τα κλειδιά, ήταν οποιαδήποτε εργάσιμη ημέρα της επιλογής των μερών (και σύμφωνα με το συμβόλαιο) υπό την προϋπόθεση ότι θα πήγαιναν στο Κτηματολόγιο νωρίς το πρωί και θα κατέθεταν τα έγγραφα της συναλλαγής τους. Εφόσον όλα τα έγγραφα ήταν εντάξει, η συναλλαγή θα ολοκληρωνόταν την ίδια ημέρα. Ω, για τις παλιές καλές μέρες!
Σήμερα στην Πάφο, για να σφραγιστεί ένα συμβόλαιο από το Τμήμα Εσωτερικών Προσόδων χρειάζονται τέσσερις έως οκτώ εργάσιμες ημέρες. Για να λάβεις άδεια του Υπουργικού Συμβουλίου χρειάζονται κατά μέσο όρο τέσσερις έως έξι μήνες, για να λάβεις πιστοποιητικό φορολογικής εκκαθάρισης από το Εσωτερικό Εισόδημα κατά μέσο όρο τρεις μήνες. Για να σας επιτραπεί να πάτε στο Κτηματολόγιο για ολοκλήρωση, πρέπει να υποβάλετε όλα τα χαρτιά στο Κτηματολόγιο για "προεξέταση" και στη συνέχεια να περιμένετε το Κτηματολόγιο να σας κλείσει ραντεβού για ολοκλήρωση και αυτό σήμερα διαρκεί περίπου έξι εβδομάδες.
Αυτά τα χρονοδιαγράμματα ποικίλλουν ανάλογα με την εποχή του έτους, το πόσοι δημόσιοι υπάλληλοι βρίσκονται σε διακοπές και μπορεί να έχουν κλειδώσει την πόρτα του γραφείου τους με ένα σωρό εκκρεμείς αιτήσεις στα γραφεία τους κ.λπ.
Εν τω μεταξύ, απογοητευμένοι αγοραστές και πωλητές και οι αντίστοιχοι δικηγόροι τους πασχίζουν να σπρώξουν τη γραφειοκρατία από υπηρεσία σε υπηρεσία, να επισπεύσουν τις διαδικασίες και να "κερδίσουν" μερικές ημέρες από τη μία διαδικασία και να προχωρήσουν στην επόμενη.
Οι αγοραστές επιθυμούν απεγνωσμένα να μετακομίσουν στα νέα τους σπίτια, οι πωλητές επιθυμούν απεγνωσμένα να προχωρήσουν σε νέα βοσκοτόπια, τα κοντέινερ καταφθάνουν, δημιουργούνται "αλυσίδες ακινήτων" και η απογοήτευση φτάνει στα ύψη. Ο δικηγόρος ακινήτων πρέπει να ταχυδακτυλουργεί, να παρηγορεί και να δικαιολογεί και από την άλλη να καλοπιάνει τους δημόσιους υπαλλήλους και να ανταποκρίνεται στις προσδοκίες.
Οι πελάτες με ρωτούν πάντα πόσο καιρό θα διαρκέσει η διαδικασία αγοράς ή πώλησης... Κάποτε ήμουν σε θέση να απαντήσω... Τώρα χαμογελάω μάλλον αόριστα και υπόσχομαι το μόνο πράγμα που μπορώ να υποσχεθώ, δηλαδή ότι θα κάνουμε ό,τι καλύτερο μπορούμε απολύτως υπό τις περιστάσεις.
Η μετακοβιδική εποχή που οδήγησε μέχρι τη στιγμή της συγγραφής αυτού του άρθρου ήταν "ο εφιάλτης πριν από τα Χριστούγεννα" για όλους όσοι έχουν οποιαδήποτε σχέση με την αγορά ακινήτων, ξεκινώντας κυρίως από τους αγοραστές και τους πωλητές ακινήτων, τους δικηγόρους, τους εργολάβους και τους κτηματομεσίτες.
Όντας από τη φύση μου λύτης προβλημάτων, θα μου ήταν αδύνατο να τελειώσω αυτό το άρθρο χωρίς να καταθέσω τις προτάσεις μου για το πώς η κατάσταση μπορεί να βελτιωθεί ραγδαία βραχυπρόθεσμα και χωρίς να ζητήσω δραστικά μέτρα όπως η πρόσληψη περισσότερων δημοσίων υπαλλήλων ή η ψηφιοποίηση των διαδικασιών.
Ξεκινώντας από την εξέταση των αιτήσεων του Υπουργικού Συμβουλίου, οι οποίες απ' ό,τι γνωρίζω αυτή τη στιγμή διεκπεραιώνονται από ένα μόνο άτομο. Καθώς προφανώς υπάρχει συσσωρευμένη εκκρεμότητα, θα ήταν μια άμεση ενίσχυση της αποτελεσματικότητας αν τουλάχιστον ένα ακόμη άτομο στο Επαρχιακό Γραφείο Πάφου οριζόταν να βοηθήσει στην επεξεργασία των αιτήσεων μέχρι να επιλυθεί η συσσωρευμένη εκκρεμότητα και οι χρόνοι διεκπεραίωσης να επανέλθουν σε μερικές εβδομάδες. Φυσικά, οι χρόνοι διεκπεραίωσης θα πρέπει να παρακολουθούνται για να διασφαλιστεί ότι η "βοήθεια" θα φτάσει πριν τα πράγματα ξεφύγουν και πάλι από τον έλεγχο.
Η Εφορία θα μπορούσε επίσης πολύ εύκολα να επιταχύνει τους χρόνους διεκπεραίωσης τουλάχιστον για τη σφράγιση των συμβολαίων. Αυτή η υπηρεσία προσφερόταν "επί τόπου" σε προ-κυβερνητικές εποχές- κάποιος έπρεπε να κάνει ουρά στο γραφείο και να εξυπηρετηθεί όταν έφτανε η σειρά του, να κάνει την πληρωμή και να σφραγίσει τα συμβόλαια.
Κατά τη διάρκεια της covid, ξεκίνησε ένα νέο σύστημα το οποίο θεωρητικά θα έπρεπε να έχει καταστήσει τη διαδικασία πιο αποτελεσματική, καθώς οι πληρωμές γίνονται πλέον ηλεκτρονικά (πράγμα που σημαίνει ότι δεν χρειάζεται να υπάρχει δημόσιος υπάλληλος για να λάβει την πληρωμή) και στη συνέχεια τα συμβόλαια αφήνονται σε ένα κουτί στην Εφορία για να τοποθετηθεί η φυσική σφραγίδα πάνω τους και τα συμβόλαια μπορούν να παραληφθούν μόλις σφραγιστούν.
Δυστυχώς, σήμερα χρειάζονται τέσσερις έως οκτώ εργάσιμες ημέρες για να σφραγιστούν τα συμβόλαια. Για άλλη μια φορά υπάρχει μόνο ένα άτομο υπεύθυνο για τη σφράγιση των συμβάσεων και φαίνεται ότι το άτομο αυτό ασχολείται και με άλλα θέματα και μερικές φορές του ζητείται να σταματήσει τη σφράγιση των συμβάσεων για ένα χρονικό διάστημα, γεγονός που δημιουργεί καθυστέρηση.
Η μετα-κόβια διαδικασία για τη σφράγιση των συμβάσεων είναι μια βελτίωση, δεδομένου ότι χρησιμοποιεί λιγότερους πόρους στην Εφορία και έχει τη δυνατότητα να λειτουργήσει πολύ καλά για τους πολίτες, αν μόνο η διοίκηση της υπηρεσίας μπορεί να εκτιμήσει ότι ορισμένα άτομα βρίσκονται σε θέσεις-κλειδιά και οι θέσεις αυτές πρέπει πάντα να είναι κατάλληλα επανδρωμένες. Αυτό σημαίνει ότι το άτομο που είναι υπεύθυνο για τη σφράγιση των συμβολαίων δεν πρέπει να καλείται να κάνει άλλες εργασίες αν αυτό σημαίνει καθυστέρηση της διαδικασίας σφράγισης.
Αυτές είναι μόνο μερικές προτάσεις μικρών αλλαγών που μπορούν να έχουν μεγάλο αντίκτυπο σε ολόκληρη την "αλυσίδα" που είναι η αγορά ακινήτων στην Πάφο.
Γράφω αυτό το άρθρο (θυμίζει γράμματα στον Άγιο Βασίλη) και ελπίζω κρυφά ότι η επόμενη μέρα θα είναι μια μέρα "φωτός" και "αποκάλυψης" όπου κάποιος στην κυβέρνηση θα αποφασίσει να κάνει μια θετική αλλαγή στην κατάσταση ή να "διορθώσει" οποιοδήποτε μικρό μέρος της στρέβλωσης που ονομάζουμε κυβερνητικές υπηρεσίες στην Πάφο.
Ελένη Φιλίππου, LLB, LLM, TEP, δικηγόρος στην Polycarpos Philippou and Associates LLC
Τα περιεχόμενα αυτού του άρθρου, συμπεριλαμβανομένων των σχετικών εικόνων, ανήκουν στην Cyprus Mail
Οι απόψεις και οι γνώμες που εκφράζονται είναι του συγγραφέα ή/και της Cyprus Mail
Πηγή
