-
.
- English
Η εκπρόθεσμη κατάθεση μπορεί να επιτραπεί με δικαστική απόφαση
Εάν ένας αγοραστής δεν καταθέσει ένα συμβόλαιο πώλησης που έχει συνάψει για την αγορά ενός ακινήτου χωρίς τίτλο ιδιοκτησίας, ή όταν η μεταβίβαση έχει προγραμματιστεί να πραγματοποιηθεί σε μεταγενέστερο χρόνο, αυτό μπορεί να γίνει μετά την παρέλευση της προθεσμίας των έξι μηνών από την υπογραφή, εφόσον ο αγοραστής λάβει δικαστική απόφαση που επιτρέπει την κατάθεση στο υποθηκοφυλακείο. Το δικαστήριο μπορεί να επιτρέψει την εκπρόθεσμη κατάθεση, χωρίς ωστόσο να επηρεάσει τη σειρά προτεραιότητας τυχόν βαρών που έχουν κατατεθεί πριν από την κατάθεσή της.
Όταν ο αγοραστής δεν έχει καταθέσει το συμβόλαιο, λόγω αμέλειας ή άγνοιας, και ζητά από το δικαστήριο να εκδοθεί διαταγή που να επιτρέπει την εκπρόθεσμη κατάθεση, η αίτηση επιδίδεται στο υποθηκοφυλακείο, στον πωλητή και σε κάθε άλλο επηρεαζόμενο πρόσωπο, όπως υποθηκοφύλακας ή δικαιούχος υπομνήματος, και στην ένορκη βεβαίωση υποστήριξης επισυνάπτεται αντίγραφο του συμβολαίου πώλησης και πρόσφατο πιστοποιητικό έρευνας που έχει εκδοθεί από το υποθηκοφυλακείο.
Εάν τηρηθούν οι σχετικές διατυπώσεις για την κατάθεση, το δικαστήριο, λαμβάνοντας υπόψη τις περιστάσεις και ότι θα ήταν δίκαιο και εύλογο να κατατεθεί το συμβόλαιο για την προστασία του αγοραστή, εκδίδει διάταγμα που επιτρέπει την κατάθεση, εντός καθορισμένης προθεσμίας. Παράλληλα, αναφέρει ότι η σειρά κατάθεσης του συμβολαίου πώλησης, ανεξάρτητα από την ημερομηνία υπογραφής του, θα ακολουθεί την προτεραιότητα των προηγούμενων βαρών."
Το Επαρχιακό Δικαστήριο Πάφου στην απόφαση που εξέδωσε στην αίτηση με αρ. 257/2021, ημερομηνίας 30 Ιουνίου, αναφέρει τις προϋποθέσεις έκδοσης διατάγματος για καθυστερημένη κατάθεση συμβολαίου πώλησης στο κτηματολόγιο, τις συνέπειες της αμέλειας του αγοραστή και τα δικαιώματά του. Το δικαστήριο αναφέρθηκε στις διατάξεις του περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, Ν.81(Ι)/2011 και τόνισε ότι ο αιτητής, ο οποίος ήταν αλλοδαπός αγοραστής οικοπέδου, αμέλησε να καταθέσει το συμβόλαιο πώλησης στο κτηματολόγιο. Η αμέλεια, όπως ανέφερε το δικαστήριο, δεν είναι κάτι που μπορεί να δικαιολογηθεί, είναι απλώς αμέλεια. Δεν εκλογικεύεται με αναφορά σε παράγοντες που απέτρεψαν την εκπρόθεσμη κατάθεση
Επιπλέον, είπε ότι όταν υπάρχει τέτοια αμέλεια, δεν θα ήταν λογικό και δίκαιο, για την προστασία του αγοραστή, να επιτραπεί η εκπρόθεσμη κατάθεση. Η κατάθεση του συμβολαίου πώλησης είναι αυτό που είναι δίκαιο και εύλογο, όχι η παρέλευση του χρόνου. Το τελευταίο προϋποτίθεται, προκειμένου να μπορεί να ασκηθεί η εν λόγω δικαιοδοσία, ανεξάρτητα από το χρονικό διάστημα που έχει παρέλθει.
Άλλωστε, όπως ανέφερε το δικαστήριο, ακόμη και αν δεν έχει κατατεθεί συμβόλαιο πώλησης, δεν αποκλείεται η ειδική εκτέλεση. Η έκταση του χρόνου που έχει παρέλθει λαμβάνεται υπόψη, όχι για να κριθεί αν είναι δίκαιο ή εύλογο να επιτραπεί η εκπρόθεσμη κατάθεση, αλλά ως παράγοντας που συνδέεται με τη δυνατότητα διαφοροποίησης του νομικού καθεστώτος του ακινήτου και τις πιθανές επιπτώσεις στα δικαιώματα άλλων προσώπων.
Το δικαστήριο πρόσθεσε ότι σκοπός της κατάθεσης του συμβολαίου για τη σύσταση βάρους είναι η εξασφάλιση της αξίας που κατέβαλε ο αγοραστής στον πωλητή, λαμβάνοντας υπόψη ότι επί του επίδικου ακινήτου υπήρχαν παλαιές προγενέστερες υποθήκες που δεν είχαν αφαιρεθεί. Μέχρι σήμερα δεν φαινόταν να έχει εκδοθεί ξεχωριστό πιστοποιητικό εγγραφής για το πωλούμενο ακίνητο, ώστε να προστατεύεται ο αγοραστής και όχι ο τίτλος ιδιοκτησίας που ανέμενε να λάβει. Κατέληξε στο συμπέρασμα ότι θα ήταν δίκαιο και εύλογο το συμβόλαιο πώλησης να κατατεθεί στο υποθηκοφυλακείο.
Αναφορικά με τους δικαιούχους των υφιστάμενων μνημονίων, το δικαστήριο έκρινε ότι το υπό κατάθεση συμβόλαιο ήταν σχετικό και για τους σκοπούς του νόμου 9/65, για την υποβολή αίτησης μεταβίβασης, με το καθεστώς που ρυθμίζει τις περιπτώσεις εγκλωβισμένων αγοραστών. Το κατά πόσον μια τέτοια αίτηση μπορεί να υποβληθεί βάσει των διατάξεων του εν λόγω νόμου, δεν κρίθηκε στη διαδικασία. Ούτε, βεβαίως, αν ο νόμος αυτός, όπως ισχυρίζονται οι δικαιούχοι των μνημονίων, είναι αντισυνταγματικός. Εάν ο αγοραστής επιχειρήσει να κάνει χρήση της σύμβασης πώλησης που θα έχει κατατεθεί, μπορεί να αντιταχθεί με τη διαδικασία που προβλέπει ο νόμος Ν.9/65.
Με βάση τα πιο πάνω, το δικαστήριο εξέδωσε το διάταγμα για την εκπρόθεσμη κατάθεση του συμβολαίου πώλησης στο κτηματολόγιο, το οποίο όμως θα ακολουθεί την προτεραιότητα των προηγούμενων βαρών.
Ο Γιώργος Κουκούνης είναι δικηγόρος με ειδίκευση στο Δίκαιο Ακίνητης Ιδιοκτησίας, με έδρα τη Λάρνακα, e-mail [EMAIL PROTECTED], www.coucounislaw.com[/I]
Τα περιεχόμενα αυτού του άρθρου συμπεριλαμβανομένων των σχετικών εικόνων ανήκουν στην Cyprus Mail
Οι απόψεις και οι γνώμες που εκφράζονται είναι του συγγραφέα και/ή της Cyprus Mail
Πηγή
