Για τους ντόπιους, είναι σύνηθες να κατέχουν μετοχές ακινήτων. Αυτή η μορφή κοινής ιδιοκτησίας προκύπτει κυρίως μέσω της κληρονομιάς, καθώς οι γονείς μεταβιβάζουν ένα ακίνητο σε πολλά παιδιά και ούτω καθεξής. Αξίζει να σημειωθεί ότι η εγγραφή ακίνητης περιουσίας σε μετοχές επιτρέπεται μόνο για Κύπριους και υπηκόους της ΕΕ και όχι για άλλους. Έτσι, εάν ένας υπήκοος τρίτης χώρας θέλει να αγοράσει ακίνητη περιουσία σε μετοχές, η μεταβίβαση δεν θα επιτραπεί από το κτηματολόγιο εκτός εάν εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος.
Η μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας σε μετοχές, σε αντίθεση με τον τίτλο ολόκληρης μετοχής, έχει αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια ως αποτέλεσμα της έλλειψης τίτλων ιδιοκτησίας. Για παράδειγμα, σε ένα έργο δέκα μονάδων χωρίς τίτλους ιδιοκτησίας, οι αγοραστές πείθονται από τον κατασκευαστή να τους μεταβιβαστεί το ακίνητο ως μερίδιο του ενός δεκάτου και οι συνιδιοκτήτες συμφωνούν ποια μονάδα είναι ποιανού. Σε μια τέτοια περίπτωση οι συνιδιοκτήτες πρέπει να υπογράψουν το λεγόμενο "συμβόλαιο διανομής", το οποίο καθιστά σαφές ποιο μερίδιο ανήκει σε ποιον και κατατίθεται στο υποθηκοφυλακείο.
Φυσικά, είναι καλύτερο από το τίποτα και τουλάχιστον μια ιδιοκτησία σε μερίδια είναι καλύτερη από ένα κατατεθειμένο συμβόλαιο στο υποθηκοφυλακείο. Ένα μερίδιο μπορεί να πωληθεί σε άλλους, να μεταβιβαστεί στα παιδιά, να υποθηκευτεί και ούτω καθεξής. Είναι μια διέξοδος για όσους έχουν εγκλωβιστεί σε αυτή την ανθυγιεινή κατάσταση χωρίς τίτλους ιδιοκτησίας, αλλά συνεπάγεται προβλήματα που μπορεί να υπερτερούν
Από τη στιγμή που έχετε συμφωνήσει για τη μεταβίβαση μεριδίου και παρά την υποχρέωση του πωλητή να προχωρήσει στην έκδοση του τίτλου ιδιοκτησίας για το σύνολο, η οποία προβλέπεται στο συμβόλαιο, στο 99% των περιπτώσεων αυτό δεν συμβαίνει, με απρόθυμους αγοραστές, κατασκευαστές και πωλητές να επιλέγουν να το αγνοήσουν.
Εάν αποφασίσετε να πουλήσετε το μερίδιό σας, θα πρέπει να προσφέρετε πρώτα στους άλλους μετόχους με τους ίδιους όρους/τιμή που μπορείτε να πάρετε από έναν υποψήφιο αγοραστή για το μερίδιό σας. Υπάρχουν κάποιοι τρόποι να το παρακάμψετε αυτό, αλλά δεν είναι ξεκάθαρο.
Δεδομένου ότι η ιδιοκτησία είναι σε εξ αδιαιρέτου μερίδιο, σε περίπτωση κατάσχεσης υποθήκης σε ένα από τα shreas που ανήκουν σε κάποιον άλλο, ο νέος αγοραστής μπορεί να εγείρει αξίωση κατά του δικού σας ακινήτου εάν δεν υπάρχει συμφωνία διανομής.
Όταν ένας από τους ιδιοκτήτες επιθυμεί να κάνει αλλαγές στο ακίνητό του, όλοι οι άλλοι μέτοχοι θα πρέπει επίσης να υπογράψουν την αίτηση για άδεια. Φανταστείτε ότι αν έχουν αποβιώσει, το μερίδιό τους είναι υποθηκευμένο από έχουν πολλούς δικαιούχους. Τελικά, οι περισσότεροι πραγματοποιούν τις επεκτάσεις ή τις μετατροπές τους ανεξαρτήτως, δυσχεραίνοντας την έκδοση τίτλου ιδιοκτησίας.
Αν ένας μέτοχος κάνει κάτι χωρίς έγκριση, τότε όλοι οι υπόλοιποι μέτοχοι δεν μπορούν να εξασφαλίσουν το τελικό πιστοποιητικό έγκρισης και τον τίτλο ιδιοκτησίας. Έτσι, αρκεί μόνο ένας από τους ιδιοκτήτες για να χαλάσει όλη τη διαδικασία, αν και σύμφωνα με τους νέους νόμους μπορεί να εξασφαλιστεί ένα μερικό πιστοποιητικό έγκρισης και έκδοσης τίτλου ιδιοκτησίας.
Η αξία μιας μετοχής είναι βέβαια μικρότερης αξίας από έναν τίτλο ιδιοκτησίας για ένα ολόκληρο ακίνητο. Συνήθως οι τράπεζες ή οι εκτιμητές υιοθετούν μια μείωση 10% από την αξία με τίτλο ιδιοκτησίας, αλλά θα μπορούσε να είναι πολύ μεγαλύτερη ανάλογα με τις συνθήκες και το ποσοστό του μεριδίου.
Αν φοβάστε ότι ο εργολάβος ή ο πωλητής σας θα χρεοκοπήσει, ίσως θα ήταν καλύτερα να μεταβιβάσετε τις μετοχές και να αναλάβετε την ευθύνη και το κόστος της έκδοσης του τίτλου ιδιοκτησίας παρά να επιμείνετε να περιμένετε.
Δεν είναι μια υγιής κατάσταση, αλλά όπως έχουμε ξαναπεί είναι καλύτερα να έχετε ένα μερίδιο παρά τίποτα εγγεγραμμένο στο όνομά σας.
Αντώνης Λοΐζου & Συνεργάτες ΕΠΕ - Εκτιμητές ακινήτων, κτηματομεσίτες & σύμβουλοι ακινήτων, www.aloizou.com.cy, [EMAIL PROTECTED]27/4/2022
Τα περιεχόμενα αυτού του άρθρου συμπεριλαμβανομένων των σχετικών εικόνων ανήκουν στην Cyprus Mail
Οι απόψεις και οι γνώμες που εκφράζονται είναι του συγγραφέα και/ή της Cyprus Mail
Πηγή
