-
.
- Русский
Προϋποθέτει την έκδοση τίτλου ιδιοκτησίας και την αδυναμία του αγοραστή να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις του προς την τράπεζα
Η σύμβαση εκχώρησης ασφάλειας χρησιμοποιείται συνήθως από τον αγοραστή ακινήτου για τη διευκόλυνση ενός δανείου και από την τράπεζα για την εξασφάλιση της οικονομικής υποχρέωσης του αγοραστή όσον αφορά ένα δάνειο. Μια τράπεζα, ως εκδοχέας, μπορεί να καταθέσει τη συμφωνία στο υποθηκοφυλακείο, εφόσον έχει ήδη κατατεθεί το συμβόλαιο πώλησης, έτσι ώστε ο εκδοχέας να αποκτήσει το βάρος. Η επιλογή της σύμβασης εκχώρησης εμπράγματης ασφάλειας εξυπηρετεί τόσο τον αγοραστή ενός ακινήτου χωρίς ξεχωριστό τίτλο ιδιοκτησίας, όπως ένα σπίτι ή διαμέρισμα υπό ανέγερση ή ένα οικόπεδο υπό διανομή, όσο και την τράπεζα για την απόκτηση εμπράγματης ασφάλειας, δεδομένου ότι δεν υπάρχει ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας για την εγγραφή της υποθήκης.
Σε περίπτωση που ο αγοραστής, ως εκχωρητής εξασφαλίσεων, δεν εκπληρώσει τις συμβατικές του υποχρεώσεις, ο εκδοχέας μπορεί να καταθέσει αγωγή για την ειδική εκτέλεση της σύμβασης πώλησης, ώστε να εκδοθεί δικαστική απόφαση για την εγγραφή του ακινήτου στο όνομα του αγοραστή και την ταυτόχρονη εγγραφή υποθήκης στο νέο τίτλο ιδιοκτησίας.
Για να διαταχθεί η ειδική εκτέλεση, απαιτούνται δύο πράγματα, πρώτον, η έκδοση τίτλου ιδιοκτησίας και, δεύτερον, η παράλειψη εκ μέρους του αγοραστή να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις του έναντι της τράπεζας.
Η ειδική εκτέλεση στη σύμβαση εκχώρησης εμπράγματης ασφάλειας σχετίζεται με την εκπλήρωση της υποχρέωσης του πωλητή να μεταβιβάσει το ακίνητο, αλλά και της υποχρέωσης του αγοραστή να καταβάλει το τίμημα πώλησης και τους φόρους που τον βαρύνουν. Με τη σύμβαση εκχώρησης εξασφαλίσεων, η τράπεζα αποκτά τα δικαιώματα του αγοραστή που απορρέουν από τη σύμβαση πώλησης, αλλά η δυνατότητα άσκησής τους καθιστά την τράπεζα υπεύθυνη για την εκπλήρωση τυχόν υποχρεώσεων του αγοραστή, όπως η καταβολή τυχόν υπολοίπου του τιμήματος, φόρων και τελών που οφείλει ο αγοραστής.
Οι διατάξεις του περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, Ν. 81(I)/2011, παρέχουν προστασία τόσο στον αγοραστή όσο και στην τράπεζα, με την προσδοκία ότι ταυτόχρονα κατά τη μεταβίβαση θα γίνει ταυτόχρονη εγγραφή υποθήκης στο νέο τίτλο ιδιοκτησίας του ακινήτου
Η τράπεζα δεν δικαιούται να ισχυριστεί ότι με τη σύμβαση εκχώρησης απέκτησε μόνο τα δικαιώματα του αγοραστή και συνεπώς δικαιούται να ζητήσει τη μεταβίβαση του ακινήτου χωρίς να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις του αγοραστή προς τον πωλητή.
Όπως έγραψε η δικαστής Ν. Μαθικολώνη στην απόφαση που εξέδωσε στις 10 Μαΐου, με τη σύμβαση εκχώρησης εκχωρούνται μεν τα δικαιώματα του αγοραστή, αλλά εννοείται ότι από τη στιγμή που η τράπεζα επιλέγει να ασκήσει τα δικαιώματα αυτά, η τράπεζα μπαίνει στη θέση του αγοραστή και κατά συνέπεια πρέπει να αναλάβει και τις υποχρεώσεις του αγοραστή
Η υπόθεση αφορούσε απαιτήσεις που εγείρει τράπεζα κατά αγοραστή βάσει δανειακής σύμβασης. Για να παράσχει ασφάλεια στην τράπεζα, ο αγοραστής εκχώρησε τα δικαιώματά του που απορρέουν από τη σύμβαση αγοράς του ακινήτου, το οποίο αγόρασε από εταιρεία ανάπτυξης γης και το οποίο η τράπεζα προσχώρησε στην αγωγή.
Εκτός από το οφειλόμενο ποσό από τη σύμβαση δανείου, η τράπεζα ζητούσε την ειδική εκτέλεση της σύμβασης πώλησης μόλις εκδοθούν ξεχωριστοί τίτλοι ιδιοκτησίας, την εγγραφή του ακινήτου στο όνομα του αγοραστή ή της τράπεζας ή άλλου προσώπου που θα υποδείκνυε η τράπεζα, καθώς και διαπιστωτικές αποφάσεις ότι έχει δικαίωμα υποθήκευσης του ακινήτου που θα μεταβιβαστεί στον αγοραστή, ακύρωση της σύμβασης πώλησης και απόσυρσή της από το κτηματολόγιο, δικαίωμα κατοχής και πώλησης του ακινήτου και τα δικαιώματα που απορρέουν από τη σύμβαση εκχώρησης.
Ήταν παραδεκτό γεγονός ότι η σύμβαση εκχώρησης δεν είχε κατατεθεί από την τράπεζα στο κτηματολόγιο και ως εκ τούτου το δικαστήριο αποφάσισε ότι η αγωγή δεν μπορούσε να θεωρηθεί αγωγή ειδικής εκτέλεσης. Το δικαστήριο, επικαλούμενο τη νομολογία, έκρινε ότι ο διάδικος οφείλει να προσέλθει ως διάδικος, δεδομένου ότι η απόφαση επηρεάζει τα περιουσιακά του δικαιώματα. Στη συγκεκριμένη περίπτωση, ο πωλητής υπέγραψε και ως εκ τούτου ήταν συμβαλλόμενο μέρος στη σύμβαση μεταβίβασης και παραμένει μέχρι σήμερα ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης του πωλούμενου διαμερίσματος για το οποίο εκδίδεται ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας. Ως εκ τούτου, σε σχέση με τον πωλητή, μόνο μια αναγνωριστική απόφαση δικαιολογεί ότι η τράπεζα έχει τα δικαιώματα του αγοραστή που απορρέουν από τη συμφωνία εκχώρησης.
Ο Γιώργος Κουκούνης είναι δικηγόρος που ασκεί το επάγγελμα στη Λάρνακα και ιδρυτής της εταιρείας GEORGE COUCOUNIS LLC, Advocates & Legal Consultants, www.coucounis.law, [EMAIL PROTECTED][/I]
Τα περιεχόμενα αυτού του άρθρου, συμπεριλαμβανομένων των σχετικών εικόνων, ανήκουν στην Cyprus Mail
Οι απόψεις και οι γνώμες που εκφράζονται είναι του συγγραφέα ή/και της Cyprus Mail
Πηγή
