Το δικαστήριο έχει την εξουσία να εκδώσει διαταγή για την ακύρωση υποθήκης όταν η υποχρέωση που εξασφαλίζεται έχει εξοφληθεί ή έχει παύσει να υφίσταται
Ο ενυπόθηκος πιστωτής έχει την υποχρέωση να ακυρώσει μια υποθήκη που βαρύνει ένα ακίνητο όταν η υποχρέωση για την εξασφάλισή της έχει εξοφληθεί ή έχει παύσει να υφίσταται. Στην πράξη, αυτό που συμβαίνει είναι ότι τα τραπεζικά ιδρύματα διατηρούν τις υποθήκες που έχουν εγγραφεί, με σκοπό να μπορούν να τις χρησιμοποιήσουν στο μέλλον ως εγγύηση για ένα νέο δάνειο που μπορεί να ζητήσει ο οφειλέτης. Ωστόσο, όταν ο ενυπόθηκος δανειολήπτης ζητά τη διαγραφή της υποθήκης και την απαλλαγή του ακινήτου, η τράπεζα υποχρεούται να συμμορφωθεί και να τη διαγράψει.
Εάν ο ενυπόθηκος δανειστής δεν διαγράψει την υποθήκη ή αρνείται να δεχθεί την πληρωμή της ή εάν ο ενυπόθηκος δανειστής δεν είναι προσβάσιμος, είναι εταιρεία που έχει παύσει να υφίσταται ή έχει πεθάνει και ο προσωπικός εκπρόσωπος ή οι κληρονόμοι είναι άγνωστοι, ο ενυπόθηκος δανειστής μπορεί να ζητήσει από το περιφερειακό δικαστήριο να διατάξει τη διαγραφή της υποθήκης. Η αίτηση υποβάλλεται με ένορκη βεβαίωση και όλα τα συνοδευτικά έγγραφα και γνωστοποιήσεις προς ικανοποίηση του δικαστηρίου, το οποίο υπό τις περιστάσεις μπορεί να εκδώσει διάταγμα που θεωρεί δίκαιο σχετικά με την ακύρωση της υποθήκης.
Η διάταξη του άρθρου 36 του περί Μεταβιβάσεων και Υποθηκών Νόμου, Νόμος 9/65, σχετίζεται με το δικαίωμα ακύρωσης υποθήκης μέσω του δικαστηρίου. Το άρθρο αναφέρεται στη διαδικασία που ακολουθείται βάσει του άρθρου 35 για την ακύρωση υποθήκης και εφαρμόζεται μόνο στις περιπτώσεις που αναφέρονται ρητά στο άρθρο 36, δηλαδή στην περίπτωση που η εξασφαλισμένη υποχρέωση έχει εξοφληθεί ή έχει παύσει να υφίσταται και ο ενυπόθηκος δανειστής αρνείται ή αμελεί να σβήσει την υποθήκη. Όταν προσκομίζεται στον διευθυντή του υποθηκοφυλακείου επικυρωμένο αντίγραφο διαταγής διαγραφής υποθήκης, αυτός οφείλει να την εκτελέσει και να ειδοποιήσει κάθε ενυπόθηκο δανειστή, τόσο για την υποθήκη που διαγράφεται όσο και για κάθε μεταγενέστερη υποθήκη που έχει συσταθεί επί του ακινήτου.
Το Ανώτατο Δικαστήριο στην απόφαση που εξέδωσε στην υπόθεση C.A. No E87/2022, με ημερομηνία 16 Μαρτίου, εξέτασε ένα τέτοιο ζήτημα μετά από έφεση τραπεζικού ιδρύματος κατά της απόφασης του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου. Συγκεκριμένα, ενυπόθηκος οφειλέτης που ασχολείται με την ανάπτυξη γης υπέβαλε αίτηση για την έκδοση προσωρινής διαταγής για τη διαγραφή δύο υποθηκών επί δύο ακινήτων και ενός οικοπέδου, στο πλαίσιο αγωγής κατά του τραπεζικού ιδρύματος. Ο οφειλέτης με την αγωγή του ζητούσε την έκδοση διαπιστωτικών αποφάσεων και δηλώσεων, καθώς και γενική και ειδική αποζημίωση για παράβαση καθήκοντος, απάτη, δόλο και/ή αμέλεια.
Το πρωτοβάθμιο δικαστήριο, εξετάζοντας την αγωγή, αποφάσισε ότι δεν ήταν σωστό για τον οφειλέτη της υποθήκης, παρόλο που δεν είχε ακόμη εξοφλήσει την πραγματική οφειλή και παρέμενε ένα μικρό υπόλοιπο, ο ενυπόθηκος οφειλέτης να διατηρεί τις υποθήκες επί των ακινήτων αξίας 4 εκατομμυρίων ευρώ, καθώς και τις προσωπικές εγγυήσεις των εγγυητών, ως εγγύηση για μια οφειλή μόλις 250.000 ευρώ. Ως εκ τούτου, εξέδωσε υποχρεωτική διαταγή προς το τραπεζικό ίδρυμα να απαλλάξει τα υποθηκευμένα ακίνητα από τις υποθήκες εντός ενός μηνός, εφαρμόζοντας τις διατάξεις των άρθρων 36 του Ν. 9/65 και 32 του Ν. 14/60.
Ο Άρειος Πάγος αποφάσισε ότι η απόφαση του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου δεν ήταν ορθή και δεν συνέβαλε καθόλου στην ενεργό αντιμετώπιση των επίμαχων ζητημάτων. Υπογράμμισε επίσης την καίρια επίδραση που θα μπορούσε να έχει στην πορεία και την έκβαση της δίκης, το γεγονός του ταυτόσημου αιτήματος της αγωγής και της έκδοσης παρόμοιας διάταξης στην αίτηση ασφαλιστικών μέτρων. Το δικαστήριο τόνισε ότι η προσέγγιση του πρώτου βαθμού δεν ήταν επιτρεπτή από τη νομολογία, επισημαίνοντας ότι το άρθρο 36 του νόμου προβλέπει περιοριστικά τις περιπτώσεις στις οποίες ο οφειλέτης υποθήκης μπορεί, με αίτηση, να ζητήσει τη διαγραφή υποθήκης που είχε νόμιμα εγγραφεί, αλλά η διαγραφή της είναι δικαιολογημένη. Οι περιπτώσεις που αναφέρονται είναι όταν η υποχρέωση που εξασφαλίζεται με την υποθήκη έχει εξοφληθεί ή έχει παύσει να υφίσταται. Στην περίπτωση αυτή, όπως και στις περιπτώσεις που αναφέρονται στη νομολογία, οι αξιώσεις για την εξάλειψη των υποθηκών μπορούσαν να εξεταστούν μόνο στο πλαίσιο αγωγής, δεδομένου ότι ο ισχυρισμός του ενυπόθηκου οφειλέτη ήταν ότι οι υποθήκες δεν ανταποκρίνονταν στην πραγματικότητα και ότι καμία υποθήκη δεν είχε ποτέ υπογραφεί.
Κατ' επέκταση της νομολογίας, ο Άρειος Πάγος έκρινε ότι με την απόφαση που εξέδωσε το πρωτοβάθμιο δικαστήριο και χωρίς την κατάλληλη και ορθή αιτιολογία επί του θέματος, το τραπεζικό ίδρυμα θα διέγραφε τις υποθήκες χωρίς ο ενυπόθηκος δανειολήπτης να εξοφλήσει το χρέος και θα μπορούσε να θεωρηθεί ότι είχε προαποφασίσει επί της ουσίας την αγωγή. Δηλαδή, οι υποθήκες που παραχωρήθηκαν ως εγγύηση για το ενυπόθηκο δάνειο ή/και για τη σύμβαση παροχής τραπεζικών διευκολύνσεων, θα θεωρούνταν ακυρώσιμες, παράνομες και χωρίς έννομα αποτελέσματα πριν από την εκδίκαση της αγωγής. Ως εκ τούτου, ακύρωσε τη διάταξη που εξέδωσε το πρωτοβάθμιο δικαστήριο και διέταξε την εκ νέου εκδίκαση της αίτησης του οφειλέτη.
Ο Γιώργος Κουκούνης είναι δικηγόρος με έδρα τη Λάρνακα και ιδρυτής της εταιρείας George Coucounis LLC, Advocates & Legal Consultants, [EMAIL PROTECTED]
Τα περιεχόμενα αυτού του άρθρου συμπεριλαμβανομένων των σχετικών εικόνων ανήκουν στην Cyprus Mail
Οι απόψεις και οι γνώμες που εκφράζονται είναι του συγγραφέα ή/και της Cyprus Mail
Πηγή
