-
.
- English
Ορισμένοι κανονισμοί επιβάλλουν υποχρεώσεις στους πωλητές και τους ενυπόθηκους δανειστές για την προστασία των αγοραστών
Η νομοθεσία που εισήχθη με τον τροποποιητικό νόμο 132(Ι)/2023 αποτελεί ένα βήμα προς τα εμπρός για την προστασία των αγοραστών ακινήτων. Τροποποιεί τους περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμους του 2011 έως 2020 και τέθηκε σε ισχύ με τη δημοσίευσή του στις 12 Δεκεμβρίου 2023. Οι βασικές διατάξεις υποχρεώνουν τους πωλητές να επισυνάπτουν στο συμβόλαιο πώλησης πιστοποιητικό έρευνας για το ακίνητο, το οποίο φέρει ημερομηνία που δεν απέχει από την ημερομηνία υπογραφής του συμβολαίου περισσότερο από πέντε εργάσιμες ημέρες.
Επίσης, σε περίπτωση που ακίνητο πωλητή είναι ήδη επιβαρυμένο με υποθήκη ή συμβόλαιο και ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης του δεν τελεί υπό απαγόρευση, η κατάθεση του συμβολαίου πώλησης στο υποθηκοφυλακείο γίνεται δεκτή μόνο εφόσον συνοδεύεται από έγγραφη δήλωση κάθε υποθηκοφύλακα και πωλητή για την οποία έχει ενημερωθεί εγγράφως ο αγοραστής, σύμφωνα με τον Τύπο Α του Παραρτήματος, δηλαδή οιονεί τραπεζική παραίτηση του αγοραστή ή σύμφωνα με τον Τύπο Γ του Παραρτήματος, δηλαδή έγγραφη συναίνεση του αγοραστή. Με τον τρόπο αυτό, ο αγοραστής ενημερώνεται σωστά και έγκαιρα, ώστε να μπορεί να λάβει μέτρα για την προστασία των δικαιωμάτων του.
Αυτή η νομική προστασία του αγοραστή υποχρεώνει τον πωλητή και τον αποτρέπει από το να αποκρύψει την ύπαρξη οποιασδήποτε υποθήκης ή σύμβασης που εκτελέστηκε πριν ή στο διάστημα από την ημερομηνία προηγούμενου πιστοποιητικού έρευνας. Αυτό μπορεί να συμβεί και στην περίπτωση των κατασκευαστών γης που υποθηκεύουν ένα μερίδιο της γης για να εξασφαλίσουν το δάνειο ενός άλλου αγοραστή στον οποίο πωλούν διαμέρισμα σε πολυκατοικία ή κατοικία σε υπό ανέγερση συγκρότημα. Με τον τρόπο αυτό αποφεύγεται κάθε απάτη εις βάρος του αγοραστή και κάθε ταλαιπωρία και δαπάνη σε περίπτωση που ο πωλητής δεν συνεργαστεί αργότερα για την αποκατάστασή του.
Η γραπτή δήλωση που εκδίδεται από τον ενυπόθηκο δανειστή σύμφωνα με το έντυπο Α αναφέρει την υποθήκη που έχει εγγραφεί επί του ακινήτου του πωλητή και αφορά τη σύμβαση μεταξύ του πωλητή και του αγοραστή για την πώληση είτε του ακινήτου είτε μιας μονάδας, διαμερίσματος ή κατοικίας που ανεγέρθηκε ή πρόκειται να ανεγερθεί επί του ακινήτου. Εάν η υποθήκη έχει εγγραφεί από τον πωλητή για το δάνειό του, τότε ο ενυπόθηκος δανειστής βεβαιώνει ότι εάν το 95% του ποσού της σύμβασης μεταξύ πωλητή και αγοραστή κατατεθεί στον τραπεζικό λογαριασμό για τον οποίο δίνονται τα στοιχεία IBAN και ο οποίος τηρείται στο όνομα του πωλητή, τότε ο ενυπόθηκος δανειστής αναλαμβάνει την υποχρέωση να απαλλάξει ή να εξαλείψει το ακίνητο από την εν λόγω υποθήκη. Εάν η υποθήκη εγγράφηκε από τον πωλητή σε μερίδιο του οικοπέδου για να διευκολύνει άλλον αγοραστή να αγοράσει μονάδα, τότε το ποσό που αναγράφεται στη δήλωση είναι μηδενικό.
Ο ενυπόθηκος δανειστής στο Έντυπο Α δηλώνει επίσης ότι εάν δεν απαλλάξει ή εξαλείψει την ιδιοκτησία του αγοραστή από την υποθήκη, ο αγοραστής θα προσκομίσει στο Κτηματολόγιο το Έντυπο Β του Παραρτήματος, δεόντως υπογεγραμμένο και σφραγισμένο από τον ενυπόθηκο δανειστή, ο οποίος πιστοποιεί ότι το ποσό έχει κατατεθεί από τον αγοραστή ή/και τον πωλητή στον καθορισμένο τραπεζικό λογαριασμό που τηρείται στο όνομα του πωλητή και ότι αυτό απαλλάσσει ή εξαλείφει την ιδιοκτησία του αγοραστή από την υποθήκη. Στη συνέχεια, ο διευθυντής του υποθηκοφυλακείου μεταβιβάζει το ακίνητο στο όνομα του αγοραστή, απαλλαγμένο από την υποθήκη και ανεξάρτητα από τυχόν βάρη ή απαγορεύσεις που μπορεί να επιβαρύνουν το ακίνητο ή τον ιδιοκτήτη του και οι οποίες ακολουθούν κατά προτεραιότητα το συμβόλαιο του αγοραστή
Ο ανωτέρω τροποποιητικός νόμος προβλέπει κυρώσεις τόσο κατά του πωλητή όσο και κατά του ενυπόθηκου δανειστή, όταν αυτοί δεν συμμορφώνονται με τις απαιτούμενες υποχρεώσεις τους. Ο διευθυντής του κτηματολογίου δύναται να επιβάλει διοικητικό πρόστιμο στον πωλητή το οποίο δεν υπερβαίνει τις €10.000 και στον ενυπόθηκο δανειστή το οποίο δεν υπερβαίνει τις €100.000, αφού προηγουμένως τους ενημερώσει με συστημένη επιστολή για την πρόθεσή του, δίνοντάς τους το δικαίωμα να υποβάλουν παραστάσεις πριν αποφασίσουν σχετικά
Με τις πρόνοιες του πιο πάνω νόμου επιλύονται αρκετά προβλήματα που οδήγησαν στη δημιουργία παγιδευμένων αγοραστών και ενισχύεται η ασφάλεια δικαίου και η διαφάνεια στις αγοραπωλησίες ακινήτων. Πάνω απ' όλα, διασφαλίζεται ότι το ακίνητο μεταβιβάζεται στον αγοραστή χωρίς οποιοδήποτε βάρος και το τίμημα πώλησης που καταβάλλει ο αγοραστής χρησιμοποιείται για την εξόφληση υφιστάμενης υποθήκης.
Ο Γιώργος Κουκούνης είναι δικηγόρος με ειδίκευση στο Δίκαιο Ακίνητης Ιδιοκτησίας, με έδρα τη Λάρνακα. Ηλεκτρονικό ταχυδρομείο: [EMAIL PROTECTED], τηλ: 24818288
[/P]Τα περιεχόμενα αυτού του άρθρου συμπεριλαμβανομένων των σχετικών εικόνων ανήκουν στην Cyprus Mail
Οι απόψεις και οι γνώμες που εκφράζονται είναι του συγγραφέα ή/και της Cyprus Mail
Πηγή
