-
.
- English
Κάθε μίσθωση, είτε συμβατική είτε νόμιμη, δημιουργεί δικαιώματα και υποχρεώσεις τόσο για τον ιδιοκτήτη όσο και για τον ενοικιαστή που απορρέουν από τους όρους της συμφωνίας τους, η οποία μπορεί να είναι είτε προφορική είτε γραπτή. Ένας σημαντικός παράγοντας που πρέπει να λαμβάνεται υπόψη είναι η κατοχή του ακινήτου και κατά πόσον δόθηκε ή όχι στον ενοικιαστή κατά την έναρξη της μίσθωσης ή στον ιδιοκτήτη κατά τη λήξη της, σε ποιο χρόνο και υπό ποιους όρους. Η κατοχή δημιουργεί ή περιορίζει δικαιώματα ή υποχρεώσεις και μπορεί να απαλλάξει τον ενοικιαστή που παρέδωσε την κατοχή του ακινήτου από υποχρεώσεις. Σε περίπτωση που ο μισθωτής καταγγείλει τη σύμβαση μίσθωσης σύμφωνα με τους όρους της, αλλά δεν παραδώσει την κατοχή του ακινήτου στον εκμισθωτή, τίθεται το ερώτημα αν η διατήρηση της κατοχής αναιρεί την καταγγελία
Η καταγγελία συνιστά μονομερή πράξη του μισθωτή και δεν εξαρτάται από τη συναίνεση του εκμισθωτή όταν ο μισθωτής ενεργεί βάσει των συμβατικών του δικαιωμάτων. Για να απαντηθεί το προαναφερθέν ερώτημα, εξετάζεται το περιεχόμενο της καταγγελίας, καθώς και αν η καταγγελία δόθηκε ορθά ή όχι, ποια ήταν τα αποτελέσματά της και αν ο μισθωτής παρέδωσε ή όχι την κατοχή του ακινήτου βάσει της καταγγελίας. Όταν ο μισθωτής ασκήσει το συμβατικό του δικαίωμα και παραδώσει την κατοχή του ακινήτου, η μίσθωση λύεται και ο μισθωτής απαλλάσσεται. Σε περίπτωση που έχει υποχρεώσεις έναντι του ιδιοκτήτη, όπως καθυστερούμενα μισθώματα ή αποκατάσταση του ακινήτου στην κατάσταση στην οποία βρισκόταν κατά την έναρξη της μίσθωσης, οφείλει να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις αυτές έναντι του ιδιοκτήτη. Ωστόσο, η διατήρηση της κατοχής του ακινήτου από τον ενοικιαστή αναιρεί την ειδοποίηση καταγγελίας και μπορεί να αποτελέσει λόγο έξωσης.
Η ανάκληση της ειδοποίησης καταγγελίας της μίσθωσης λόγω μη παράδοσης της κατοχής των χώρων αποτέλεσε το αντικείμενο απόφασης του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων που εκδόθηκε κατόπιν αίτησης ιδιοκτήτη που διεκδικούσε την έξωση του ενοικιαστή, καθυστερούμενα ενοίκια, μέσα κέρδη και ζημίες που προκλήθηκαν στους χώρους. Ο ενοικιαστής, παρά την αποστολή ειδοποίησης καταγγελίας, διατήρησε την κατοχή των χώρων και το Δικαστήριο εξέτασε κατά πόσον ο ενοικιαστής κωλύεται λόγω της συμπεριφοράς του να επικαλεστεί την ειδοποίηση, καθώς και τη νομιμότητα της καταγγελίας του. Σημειώνεται ότι ταυτόχρονα με την καταγγελία της μίσθωσης από τον ενοικιαστή, ο ιδιοκτήτης κατήγγειλε και τη σύμβαση μίσθωσης, καθώς ο ενοικιαστής όφειλε καθυστερούμενα ενοίκια και παρά την προειδοποίηση 21 ημερών για την καταβολή τους, δεν ανταποκρίθηκε. Η καταγγελία της μίσθωσης από τον ιδιοκτήτη κρίθηκε νόμιμη, αλλά η καταγγελία της μίσθωσης από τον ενοικιαστή όχι, αφού δεν δικαιολογήθηκε με βάση τους όρους της σύμβασης μίσθωσης. Επιπλέον, ο ενοικιαστής διατήρησε την κατοχή των χώρων και δεν κατέβαλε το μίσθωμα παρά την σχετική ειδοποίηση του εκμισθωτή
Το Δικαστήριο έκρινε επίσης ότι η ειδοποίηση καταγγελίας εκ μέρους του ενοικιαστή αναιρείται από τη συμπεριφορά του, καθώς παρέμεινε συμβατικός ενοικιαστής σύμφωνα με τους όρους της σύμβασης μίσθωσης μέχρι την παραλαβή της νόμιμης ειδοποίησης καταγγελίας από τον εκμισθωτή. Ο ιδιοκτήτης θα μπορούσε ταυτόχρονα να επικαλεστεί διατάξεις του περί Ελέγχου των Ενοικίων Νόμου, όπου αναφέρεται ότι εάν ο ενοικιαστής αποστείλει ειδοποίηση ότι θα εγκαταλείψει το μισθωμένο ακίνητο και ο ιδιοκτήτης ενεργήσει βάσει αυτής, αλλά ο ενοικιαστής δεν το εγκαταλείψει και ο ιδιοκτήτης υποστεί ζημιά, αυτό αποτελεί λόγο έξωσης
Υπό αυτές τις συνθήκες, το γεγονός ότι ο ενοικιαστής παρέμεινε στο ακίνητο τον καθιστούσε νόμιμο ενοικιαστή, δεδομένου ότι δεν αποκλείεται με οποιονδήποτε τρόπο να εγκαταλείψει την κατοχή του ακινήτου, οπότε η νόμιμη μίσθωση θα έπαυε. Ωστόσο, δεν παραιτήθηκε ούτε από τη φυσική κατοχή του ακινήτου ούτε από τη νόμιμη κατοχή του. Επιπλέον, ο μισθωτής, καθώς και ο εγγυητής του, είχαν την υποχρέωση να καταβάλλουν το μίσθωμα μέχρι την παράδοση της κατοχής στον ιδιοκτήτη, καθώς και να επαναφέρουν το ακίνητο στην κατάσταση που βρισκόταν κατά την έναρξη της μίσθωσης.
Το δικαστήριο έκρινε ότι τα πραγματικά περιστατικά της συγκεκριμένης περίπτωσης διαφοροποιούνται από την περίπτωση όπου τα μέρη είχαν συμφωνήσει να τερματίσουν τη μίσθωση και να παραδώσουν την κατοχή του ακινήτου σε συγκεκριμένη χρονική στιγμή, καθώς στην προκειμένη περίπτωση επρόκειτο για μονομερή πράξη καταγγελίας χωρίς ο μισθωτής να εγκαταλείψει το ακίνητο. Το δικαστήριο δεν συμφώνησε με τον ισχυρισμό του ενοικιαστή να μεταθέσει την ευθύνη για την παράδοση της κατοχής του ακινήτου στον ιδιοκτήτη και εξέδωσε απόφαση τόσο κατά του ενοικιαστή όσο και κατά του εγγυητή του για το καθυστερούμενο μίσθωμα, τα μέσα κέρδη μέχρι την παράδοση της κατοχής και για ζημιές στο ακίνητο.
Ο Γιώργος Κουκούνης είναι δικηγόρος με ειδίκευση στο Δίκαιο Ακίνητης Ιδιοκτησίας, με έδρα τη Λάρνακα, e-mail [EMAIL PROTECTED], τηλ: 24 818288
Τα περιεχόμενα αυτού του άρθρου, συμπεριλαμβανομένων των σχετικών εικόνων, ανήκουν στην Cyprus Mail
Οι απόψεις και οι γνώμες που εκφράζονται είναι του συγγραφέα ή/και της Cyprus Mail
Πηγή
