-
.
- English
Α νόμιμος ενοικιαστής μπορεί να διαταχθεί να του γίνει έξωση ακόμη και αν πληρώνει τα οφειλόμενα ενοίκια
Η σχέση μεταξύ ιδιοκτήτη ακινήτου και ενοικιαστή ρυθμίζεται από τη σύμβαση μίσθωσης καθώς και από τις διατάξεις του νόμου περί ελέγχου των ενοικίων, Ν.23/83, όταν η συμβατική μίσθωση έχει λήξει και έχει γίνει νόμιμη
Όταν ένας ενοικιαστής δεν πληρώνει το ενοίκιο του, αναπόφευκτα τα μέρη καταλήγουν στο δικαστήριο για να εξασφαλίσει ο ιδιοκτήτης απόφαση για τις καθυστερούμενες οφειλές, εντολή κατάσχεσης και μεσολαβούντα κέρδη εν αναμονή της επανάκτησης
Εάν η μίσθωση είναι συμβατική και δεν υπόκειται στην προστασία του νόμου περί ελέγχου των ενοικίων, καταγγέλλεται, ο ενοικιαστής καθίσταται καταπατητής και η αγωγή κατατίθεται ενώπιον του περιφερειακού δικαστηρίου. Όταν η μίσθωση έχει καταστεί νόμιμη τότε αρμόδιο είναι το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικίων.
Σε νόμιμη μίσθωση, οι λόγοι έξωσης περιορίζονται από το νόμο, αλλά μεταξύ αυτών είναι και η μη καταβολή του οφειλόμενου ενοικίου.
Ο νόμος δίνει στον ενοικιαστή δύο ευκαιρίες να καταβάλει το νόμιμα οφειλόμενο ενοίκιο, εντός προθεσμίας 21 ημερών από την επίδοση γραπτής ειδοποίησης απαίτησης και στη συνέχεια εντός 14 ημερών από την επίδοση αίτησης έξωσης. Εάν πληρώσει, δεν διατάσσεται έξωση, διαφορετικά το δικαστήριο εκδίδει διαταγή για την ανάκτηση της κατοχής, καθώς και των οφειλόμενων ποσών. Ο νόμος περί ελέγχου των ενοικίων περιλαμβάνει πρόνοια για έξωση του νόμιμου ενοικιαστή, ακόμη και αν πληρώνει τα οφειλόμενα ενοίκια, σε περίπτωση που συστηματικά δεν καταβάλλει τα νόμιμα οφειλόμενα ενοίκια
Το εφετείο αντιμετώπισε το θέμα στην απόφαση που εξέδωσε στην αστική έφεση 230/2020, με ημερομηνία 17 Νοεμβρίου. Αφορούσε την έφεση νόμιμου ενοικιαστή κατά του οποίου είχε εκδοθεί διαταγή έξωσης. Το δικαστήριο υπογράμμισε ότι το πρωτοβάθμιο δικαστήριο παραθέτει ορθά τη νομολογία που αναφέρει ότι η δυνατότητα έκδοσης διαταγής ανάκτησης της κατοχής λόγω συστηματικής άρνησης καταβολής μισθωμάτων, αφορά ένδικο μέσο που περιλαμβάνεται στον ενιαίο λόγο της καθυστερημένης καταβολής μισθωμάτων. Απαραίτητη προϋπόθεση για την έκδοση διαταγής ανάκτησης της κατοχής σύμφωνα με το άρθρο 11 παράγραφος 1 στοιχείο α) του νόμου, συμπεριλαμβανομένης της αξίωσης που βασίζεται στη συστηματική μη καταβολή μισθωμάτων, είναι η επίδοση της προβλεπόμενης γραπτής ειδοποίησης στον ενοικιαστή
Το δικαστήριο έκρινε ότι η πρωτόδικη απόφαση που διέταξε την ανάκτηση της κατοχής του ακινήτου ήταν ορθή, ότι οι προθεσμίες που ορίζονται στο άρθρο 11 παράγραφος 1 στοιχείο α) των 21 και 14 ημερών αντίστοιχα, σχετίζονται αποκλειστικά με το δικαίωμα ανάκτησης της κατοχής σε περίπτωση που τα ενοίκια παραμένουν απλήρωτα μετά την παρέλευση των εν λόγω προθεσμιών. Ως εκ τούτου, είπε, μολονότι ως αποτέλεσμα της πληρωμής οι ιδιοκτήτες έχουν χάσει το δικαίωμα έξωσης λόγω μη καταβληθέντων ενοικίων, διατηρούν το δικαίωμα να επικαλεστούν την έξωση λόγω προηγούμενης συστηματικής καθυστέρησης στην καταβολή των ενοικίων
Η διαπίστωση του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου ήταν απολύτως ορθή με βάση την περίπτωση που αφορούσε 49 μη καταβληθέντα ενοίκια. Οι ιδιοκτήτες δεν είχαν την υποχρέωση να αποδείξουν ότι η συστηματική μη πληρωμή ήταν σκόπιμη, αποτέλεσμα κακοπιστίας ή δόλου εκ μέρους του ενοικιαστή
Όπως ορθά επισημαίνεται, η έννοια της συστηματικότητας σχετίζεται με το αποτέλεσμα και όχι με τα κίνητρα πίσω από την επανειλημμένη μη πληρωμή. Οι λόγοι είναι άσχετοι με το ζήτημα και μια διαφορετική προσέγγιση θα κατέληγε σε καταστρατήγηση του σκοπού του άρθρου, αφού θα καθιστούσε την ιδιοκτησία του ιδιοκτήτη υποδεέστερη του οποιουδήποτε καλοπροαίρετου ενοικιαστή
Με βάση το άρθρο 11(1)(α) του Νόμου, το ζήτημα σύμφωνα με το εφετείο εξετάζεται αντικειμενικά. Ο μόνος τομέας στον οποίο το δικαστήριο καλείται να ασκήσει τη διακριτική του ευχέρεια είναι να κρίνει κατά πόσον η διάρκεια της καθυστέρησης της υπόθεσης είναι τέτοιας χρονικής διάρκειας που την καθιστά συστηματική. Και ορθά το πρωτοβάθμιο δικαστήριο κατέληξε στο συμπέρασμα ότι όταν οι καθυστερήσεις είναι, όπως στην προκειμένη περίπτωση, για τέσσερα συνεχή χρόνια σε εξαετές συμβόλαιο, η συστηματικότητα είναι αυτονόητη."
Ο Γιώργος Κουκούνης είναι δικηγόρος με ειδίκευση στο Δίκαιο Ακίνητης Ιδιοκτησίας, με έδρα τη Λάρνακα. Ηλεκτρονικό ταχυδρομείο: [EMAIL PROTECTED], τηλ: 24818288
[/P]Τα περιεχόμενα αυτού του άρθρου συμπεριλαμβανομένων των σχετικών εικόνων ανήκουν στην Cyprus Mail
Οι απόψεις και οι γνώμες που εκφράζονται είναι του συγγραφέα ή/και της Cyprus Mail
Πηγή
