Ο νόμος παρέχει στον αγοραστή το δικαίωμα έκδοσης του τίτλου ιδιοκτησίας του αγοραζόμενου ακινήτου
Η κατάθεση του συμβολαίου πώλησης στο κτηματολόγιο διασφαλίζει τα δικαιώματα του αγοραστή, ο οποίος, εφόσον εκπληρώνει τις υποχρεώσεις του, μπορεί να αξιώσει την ειδική εκτέλεση της σύμβασης και κάθε άλλο ένδικο μέσο που δικαιούται έναντι του υπόχρεου πωλητή.
Σύμφωνα με τον νόμο περί ειδικής εκτέλεσης, ο αγοραστής δικαιούται να διεκδικήσει τόσο την ειδική εκτέλεση της σύμβασης με σκοπό τη μεταβίβαση του ακινήτου στο όνομά του όσο και ο πωλητής οφείλει να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις του, να προβεί σε όλες τις απαραίτητες ενέργειες για την έκδοση του ξεχωριστού τίτλου ιδιοκτησίας και να αναλάβει τα σχετικά έξοδα. Εάν η σύμβαση έχει συναφθεί για την αγορά διαμερίσματος ή υπό ανέγερση κατοικίας και αυτή παρουσιάζει ελαττώματα, ο αγοραστής δικαιούται να αξιώσει το κόστος των επισκευών και κάθε άλλο κόστος που προέκυψε
Επιπλέον, εάν η σύμβαση προβλέπει την καταβολή του υπολοίπου του τιμήματος αγοράς κατά τη μεταβίβαση, το δικαστήριο θα διατάξει τον αγοραστή να καταβάλει το ποσό αυτό. Η εντολή για ειδική εκτέλεση εκδίδεται εφόσον πληρούνται οι σχετικές διατάξεις του νόμου.
Εάν ο υπόχρεος πωλητής αρνηθεί ή παραλείψει να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις του, το δικαστήριο έχει τη διακριτική ευχέρεια να διατάξει την ειδική εκτέλεσή του και να ορίσει άλλο πρόσωπο ή τον αγοραστή να λάβει όλα τα αναγκαία μέτρα για την έκδοση του τίτλου ιδιοκτησίας.
Με ομόφωνη απόφαση που εξέδωσε στις 19 Μαΐου το ανώτατο δικαστήριο έκρινε ότι το πρωτοβάθμιο δικαστήριο της συγκεκριμένης υπόθεσης κακώς δεν εξέδωσε την εντολή για ειδική εκτέλεση και έκδοση του τίτλου ιδιοκτησίας. Παρέπεμψε στο άρθρο 7(1) του νόμου που δίνει στο δικαστήριο την εξουσία να εκδώσει διαταγή για την ειδική εκτέλεση της συμφωνίας υπό οποιουσδήποτε αναγκαίους όρους. Επεσήμανε ότι η συγκεκριμένη συμφωνία πληροί τις προϋποθέσεις του άρθρου 6 του Νόμου 81(Ι)/2011 προκειμένου να εκτελεστεί ειδικά. Δεν υπήρχε αμφιβολία ότι το πωλητήριο συμβόλαιο κατατέθηκε στο κτηματολόγιο και δεν τίθεται θέμα παραγραφής.
Με βάση τις πρόνοιες του άρθρου 7(2), το ανώτατο δικαστήριο έκρινε ότι η απουσία ξεχωριστής εγγραφής δεν αποτελεί εμπόδιο για την έκδοση διατάγματος.
Το πρωτοβάθμιο δικαστήριο εξέδωσε απόφαση και διάταγμα υπέρ του αγοραστή για την παράδοση της οικίας σε αυτόν και τον εξουσιοδότησε να υπογράψει εκ μέρους του πωλητή οποιαδήποτε αναγκαία αίτηση ή έγγραφο για την αποπεράτωση της οικίας, καθώς και αποζημίωση. Ωστόσο, δεν εξέδωσε διαταγή για την ειδική εκτέλεση του συμβολαίου πώλησης και την έκδοση του τίτλου ιδιοκτησίας, θεωρώντας ότι το δικόγραφο της αγωγής δεν περιλάμβανε τέτοιο αίτημα και ότι δεν υπήρχε τέτοιος ισχυρισμός στο δικόγραφο
Το ανώτατο δικαστήριο έκρινε ότι το σκεπτικό αυτό ήταν εσφαλμένο, καθώς στο δικόγραφο της αγωγής αναφερόταν ότι το συμβόλαιο πώλησης είχε κατατεθεί στο υποθηκοφυλακείο και ότι ο αγοραστής καλούσε τον πωλητή να το τηρήσει. Το ζήτημα της ειδικής εκτέλεσης μπορεί να μην είχε αναφερθεί ορθά, ωστόσο, υπήρχαν αρκετά στοιχεία στην αγωγή που δικαιολογούσαν τη δυνατότητα χορήγησης του εν λόγω ένδικου μέσου. Σε κάθε περίπτωση, η δυνατότητα αυτή επιτρέπεται από τα ουσιώδη πραγματικά περιστατικά που συνιστούν το ενάξιμο δικαίωμα του αγοραστή."
Το ανώτατο δικαστήριο έκρινε ότι δεν έπρεπε να διατάξει την επανάληψη της εκδίκασης της υπόθεσης από το πρωτοβάθμιο δικαστήριο και προχώρησε στην έκδοση διαταγής για την ειδική εκτέλεση του συμβολαίου πώλησης. Όρισε τον αγοραστή ως το πρόσωπο που είναι κατάλληλο να λάβει όλα τα απαραίτητα μέτρα και ενέργειες προκειμένου να εξασφαλίσει τα απαραίτητα πιστοποιητικά, άδειες ή εγκρίσεις για την έκδοση του ξεχωριστού τίτλου ιδιοκτησίας της κατοικίας και ταυτόχρονα με τη μεταβίβαση της κατοικίας να καταβάλει το ποσό που οφείλεται στον πωλητή σύμφωνα με τη σύμβαση και την πρωτόδικη απόφαση.
Ο Γιώργος Κουκούνης είναι δικηγόρος που ασκεί το επάγγελμα στη Λάρνακα και ιδρυτής της εταιρείας George Coucounis LLC, Advocates & Legal Consultants, [EMAIL PROTECTED]
Τα περιεχόμενα αυτού του άρθρου συμπεριλαμβανομένων των σχετικών εικόνων ανήκουν στην Cyprus Mail
Οι απόψεις και οι γνώμες που εκφράζονται είναι του συγγραφέα ή/και της Cyprus Mail
Πηγή
