Καμία απόφαση για την ανάκτηση της κατοχής ενός ακινήτου δεν μπορεί να ακυρωθεί εάν δεν υπάρχει συμμόρφωση με τη δικαστική απόφαση
Η ανάκτηση της κατοχής ενός ακινήτου είναι αυτό που επιδιώκει ο ιδιοκτήτης όταν ο ενοικιαστής δεν καταβάλλει το οφειλόμενο μίσθωμα ή το μεσοσταθμικό κέρδος που διατάχθηκε να καταβληθεί κατά τη διάρκεια της περιόδου αναστολής εκτέλεσης μιας απόφασης έξωσης. Η κίνηση της διαδικασίας έξωσης είναι το πρώτο βήμα για τη λήψη διαταγής έξωσης και το δεύτερο βήμα είναι η εκτέλεση της διαταγής, έτσι ώστε να εκδίδεται διαταγή κατοχής σε εκτέλεση της διαταγής εναντίον κάθε προσώπου που κατέχει το ακίνητο για να το παραδώσει στον ιδιοκτήτη του
Ο ιδιοκτήτης που πέτυχε την έκδοση διαταγής για την ανάκτηση της κατοχής, μπορεί να επιδώσει τη διαταγή εντός της προθεσμίας που ορίζεται σε αυτήν και εάν δεν υπάρξει συμμόρφωση, ο ιδιοκτήτης δικαιούται να ζητήσει με εξώδικη αίτηση την έκδοση διαταγής κατοχής για την εκτέλεση της διαταγής έξωσης. Μόλις εκδοθεί το ένταλμα κατοχής εναπόκειται στον γραμματέα ή τον δικαστικό επιμελητή να το εκτελέσει.
Το Διάταγμα 43Α των Κανόνων Πολιτικής Δικονομίας προβλέπει ότι όταν απόφαση ή δικαστική απόφαση για την ανάκτηση οποιασδήποτε ακίνητης ιδιοκτησίας επιδιώκεται να εκτελεστεί με ένταλμα κατοχής, το ένταλμα μπορεί να εκδοθεί με άδεια του δικαστηρίου που λαμβάνεται με αυτεπάγγελτη αίτηση του ενάγοντος που υποστηρίζεται από ένορκη βεβαίωση. Τέτοια άδεια δεν δίδεται εκτός εάν αποδειχθεί ότι όλα τα πρόσωπα που κατέχουν το σύνολο ή μέρος του ακινήτου έχουν λάβει ειδοποίηση για τη διαδικασία, η οποία μπορεί να θεωρηθεί επαρκής για να τους επιτρέψει να υποβάλουν αίτηση στο δικαστήριο για να ζητήσουν ένδικο μέσο.
Πιθανά απρόοπτα γεγονότα που απέτρεψαν τον ενοικιαστή από το να συμμορφωθεί δεν τον νομιμοποιούν να ζητήσει από το δικαστήριο να ακυρώσει το ένταλμα κατοχής ή οποιοδήποτε άλλο ένδικο μέσο. Τέτοια γεγονότα δεν μπορούν να θεωρηθούν ότι πληρούν τις προϋποθέσεις που θέτει ο κανονισμός.
Το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων σε απόφαση που εξέδωσε στην αίτηση Ε25/2021, με ημερομηνία 16 Φεβρουαρίου, εξέτασε το θέμα σε σχέση με τον κανονισμό 43Α. Τόνισε ότι η έκδοση διατάγματος κατοχής εφαρμόζεται με αυτεπάγγελτη αίτηση. Πρόκειται για ένδικο μέσο του κοινού δικαίου και όχι in personam κατά του εναγομένου, αλλά in rem, με το οποίο δίδεται εξουσία στον γραμματέα του δικαστηρίου να προβεί σε συγκεκριμένες ενέργειες για να δώσει την ελεύθερη κατοχή της ακίνητης ιδιοκτησίας στον ιδιοκτήτη της
Επιπλέον, δίδονται σχετικές προειδοποιήσεις σε τυχόν τρίτους που επηρεάζονται για οποιοδήποτε λόγο από την έκδοση του διατάγματος, οι οποίοι έχουν το δικαίωμα να προσφύγουν στο δικαστήριο και να ζητήσουν την ακύρωση του διατάγματος κατοχής, σύμφωνα με το Διάταγμα 48 κανόνας 8(4). Η αναφορά στο εν λόγω διάταγμα "ανακούφιση ή άλλως πως" δεν ισοδυναμεί με την παραχώρηση νέων δικαιωμάτων είτε στον ενοικιαστή είτε σε οποιονδήποτε άλλο κάτοχο των επίμαχων χώρων. Ως εκ τούτου, το δικαστήριο τόνισε ότι για να ακυρωθεί το διάταγμα, ο αιτών πρέπει να αποδείξει ότι η εκτέλεση του διατάγματος είτε θα ήταν μάταιη είτε εκδόθηκε εξ αρχής αδικαιολόγητα.
Το δικαστήριο, παραπέμποντας στο αγγλικό σύγγραμμα Woodfall's Law on Landlord and Tenant, σημείωσε ότι η δυνατότητα ακύρωσης της διαταγής κατοχής είναι περιορισμένη και αφορά τις ακόλουθες περιπτώσεις: (α) όταν η διαταγή στην οποία βασίστηκε η διαταγή ακυρώνεται, ή (β) όταν η διαταγή έχει ληφθεί με απάτη, ή τέλος (γ) όταν υπάρχει κατάχρηση της διαδικασίας ή καταπίεση κατά την εκτέλεση.
Στη συγκεκριμένη περίπτωση, το δικαστήριο έκρινε ότι δεν πληρούνται οι παραπάνω προϋποθέσεις και δεν συμφώνησε με τον ενοικιαστή ότι η έκδοση του εντάλματος οδηγεί στη διαπίστωση ότι υπήρξε κατάχρηση της διαδικασίας ή καταπίεση σε βάρος του. Το δικαστήριο κατέληξε στο συμπέρασμα ότι η εκτέλεση μιας καλώς εκδοθείσας δικαστικής απόφασης δεν συνιστά καταπίεση σε βάρος εκείνου που πρέπει να συμμορφωθεί με αυτήν. Αντιθέτως, η εκτέλεση είναι αυτή που ολοκληρώνει στην πράξη τη δικαστική διαδικασία. Κατά συνέπεια, το δικαστήριο απέρριψε την αίτηση του ενοικιαστή για τους προαναφερθέντες λόγους, καθώς και, λόγω του γεγονότος ότι η αίτησή του δεν περιείχε καν τις σωστές διαδικαστικές διατάξεις.
Ο Γιώργος Κουκούνης είναι δικηγόρος που δραστηριοποιείται στη Λάρνακα και ιδρυτής της εταιρείας George Coucounis LLC, Advocates & Legal Consultants, [EMAIL PROTECTED]
Τα περιεχόμενα αυτού του άρθρου συμπεριλαμβανομένων των σχετικών εικόνων ανήκουν στην Cyprus Mail
Οι απόψεις και οι γνώμες που εκφράζονται είναι του συγγραφέα ή/και της Cyprus Mail
Πηγή
