Мы считаем, что необходимо разъяснить, что представляет собой утрата права пользования недвижимостью и компенсация за нее в виде арендной платы.
Этот вопрос поднимался в ряде судебных дел, в которых мы выступали в качестве свидетелей-экспертов. В нескольких случаях районные суды решили, что, несмотря на то, что правительство незаконно занимало недвижимость в течение десятилетий, зарегистрированные владельцы должны получить компенсацию на основании арендного дохода, потерянного за это время.
Наше мнение заключается в том, что, когда занятие недвижимости было незаконным и в течение такого длительного периода времени, владельцы фактически потеряли свою собственность в плане свободного использования и эксплуатации и поэтому должны получить компенсацию на этом основании, так как занятие было открытым, без возможности освобождения собственности.
Одно дело - сдавать свою собственность на определенный срок с необходимыми условиями (режим оплаты, увеличение дохода от аренды и т.д.), и совсем другое - если владелец не может пользоваться своей собственностью в течение такого длительного периода времени.
Разница между решениями районных судов и рекомендуемым нами подходом весьма существенна. Это особенно касается земли, особенно земли, которая попадает в зоны развития.
В одном из дел подход земельного управления был основан на аренде земли под сельскохозяйственные культуры в год, которая сдавалась в аренду за €1,0/кв.м. Исходя из нашего подхода, она должна была составлять €5,0/кв.м.
Аналогично, если вы сдаете участок соседу для использования в качестве открытой парковки, владелец может даже не спрашивать арендную плату, но если тот же сосед просит владельца разрешить ему использовать тот же участок в течение 30 лет без соглашения о прекращении аренды, может ли владелец согласиться на номинальную сумму или вообще не согласиться? Определенно нет.
В большинстве случаев наш подход не был принят судами, которые предпочли подход земельного управления.
В другом случае, владелец хорошо организованной фермы (фруктового сада) площадью 200 донумов в районе Пафоса получил приказ о принудительном приобретении для строительства плотины. Владелец предоставил аудированную отчетность, должным образом утвержденную Управлением подоходного налога, в которой говорилось о годовом доходе в 250 000 евро и его росте по мере созревания фруктового сада. Земельное управление основывало свой подход к компенсации на том, за сколько сдаются фруктовые сады, и предложило владельцу €450.000.
Мы утверждали, что бизнес с годовым доходом в €250.000, безусловно, стоит больше, чем €450.000, и подали иск на €1 миллион вместе с литературой по этому вопросу, отчетами Министерства сельского хозяйства и так далее. В этом деле мы выиграли спор, и наш клиент получил более 1 миллиона евро компенсации.
Другое дело касалось клиента, владеющего пляжной недвижимостью, которая была отделена от дороги полосой земли, блокирующей доступ, и поскольку эта полоса находилась под экспроприацией, владелец не мог обеспечить даже право прохода, что препятствовало любому виду развития на его участке. Экспроприация продолжалась 20 лет, а земля находилась в туристической зоне Айя-Напы. Мы проиграли в этом деле.
В другом деле, в районе Ларнаки, земельное управление использовало сравнительную стоимость земли, находящейся в 40-50 км от него, для обоснования своей оценки. Сравнительные данные находились в районе Лимассола, а оцениваемый участок был в деревне Ормидия и являлся землей зоны развития, в то время как участок в Ормидии был сельскохозяйственным. Мы выиграли после долгой борьбы в суде, но почему люди должны проходить через все трудности, чтобы доказать что-то само собой разумеющееся?
Мы иногда удивляемся, как судья может принять решение по делу, если он сталкивается с такими противоположными мнениями свидетелей-экспертов.
Существуют самые разные мнения по таким вопросам, и иногда мы задаемся вопросом, призван ли судья предложить соломоново решение.
Стоит отметить, что владельцы недвижимости могут быть немного жадными до компенсации, игнорируя показания своих адвокатов и других экспертов.
За 42 года работы нашего офиса мы сталкивались с самыми разными решениями и исками.
В целом, я считаю, что наши судьи обладают высоким уровнем знаний и понимания, и это один из немногих институтов, который все еще поддерживает высокие стандарты защиты общества, но они также люди и совершают ошибки, нравится нам это или нет.
Antonis Loizou & Associates EPE - оценщики недвижимости, агенты по недвижимости и консультанты по недвижимости, www.aloizou.com.cy, [EMAIL PROTECTED]
Содержание этой статьи, включая связанные изображения, принадлежит Cyprus Mail
Высказанные мнения и взгляды принадлежат автору и/или Cyprus Mail
Источник
