Меня часто спрашивают, сделает ли повышение качества проекта или недвижимости более ценным?
Это непростой вопрос, поскольку он зависит от того, что определяет "качество" и является ли стоимость, обычно связанная с более высоким качеством, доступной.
- Основной вопрос с точки зрения качества - это местоположение. Так, чем лучше расположение, доступность общественных услуг, вид из окна и близость к городским объектам, тем выше качество. По шкале от 1 до 10, я бы сказал, что местоположение обеспечит 3 балла.
- Второе - это дизайн. Мы с ужасом видим просторные виллы, рассчитанные в основном на российский рынок, но они не привлекают других, причем наиболее вероятными альтернативными покупателями являются арабы. В этом контексте и несмотря на альтернативный дизайн, который относится в основном к внешнему виду, необходимо также учитывать предоставляемые удобства - например, отдельные ванные для всех спален, места для хранения, крытый гараж. В этом контексте я ставлю 2 балла.
- Третий параметр - стоимость материалов. Материалы хорошего качества стоят дороже. Например, двойное и тройное остекление, импортные готовые кухни, мрамор и керамика хорошего качества, использование кондиционеров VRV (в отличие от обычных сплит-блоков), переливные бассейны, в отличие от менее дорогого скиммерного типа, жалюзи, умная электропроводка, дорогостоящие элементы, которые часто принимаются во внимание. В наше время безопасность также играет важную роль, как, например, установка частного лифта на два этажа и выше (это актуально для людей старше 60 лет). В этом контексте я даю этой категории 1 балл.
- Размер сада - еще один пункт, о котором следует помнить. Большинство садов не выдерживают конкуренции по размеру, и, как правило, для постоянного круглогодичного проживания я предлагаю средний размер сада в 2-3 раза больше дома, а для домов для отдыха - примерно в 1½-2 раза. Что касается стоимости, я добавляю 1 пункт.
- Соседство также играет свою роль, что особенно важно, поскольку цены растут и растут. Так, если дом хорошего качества находится в районе с пониженной стоимостью, его следует дисконтировать только по этому признаку. С другой стороны, если мы оцениваем квартиру в квартале, который не ухожен, стоимость снижается, поскольку спрос на нее невелик.
Соседи также играют свою роль с точки зрения качества. Шумные соседи, соседи, сдающие жилье в аренду, в отличие от тех, кто живет в собственном доме, даже возраст играет свою роль. Поэтому с точки зрения качества соседства я ставлю 1 балл.
- Управление проектами в проектах комплексного развития также должно быть рассмотрено. Хорошее управление и содержание мест общего пользования имеет первостепенное значение. Что делать, если в доме много гранита, мрамора и золотых дверных ручек, когда проект в целом запущен, частные дороги неухожены, а общие помещения не используются? В таких случаях у вас нет шансов продать недвижимость по разумной цене: 1 балл.
- Удобства, предоставляемые в проекте, также должны претендовать на балл после начального периода "медового месяца". Многочисленные удобства превращаются в кошмар, если жители не оплачивают общие расходы. Мы отмечаем некоторые новые проекты со спа-салоном и обширной инфраструктурой, такой как внутренний бассейн, которые экономически нежизнеспособны с точки зрения стоимости бизнеса. Тем не менее, на начальном этапе они привлекательны. Такие объекты продаются, но если за ними последуют проблемы, то эти объекты станут обузой. Однако в качестве начальной привлекательности я принимаю ½ пункта.
- "Имя" застройщика играет свою роль в таких маленьких странах, как Кипр. Хорошая репутация, которая придает надежность и уверенность, имеет свои преимущества с точки зрения привлекательности, особенно когда проект не имеет титулов/находится в стадии строительства: 1 балл.
- Стоимость обслуживания должна играть определенную роль, но она не получает своей справедливой доли. Материалы, которые используются и являются бесплатными или не требуют особого обслуживания, должны быть оценены в 1 балл. Обычно материалы, не требующие обслуживания, стоят дороже. Так, использование "спритц" для покрытия наружных стен вместо краски, облицовочный бетон вместо каменной облицовки не воспринимаются рынком всерьез (как и должно быть): 1 балл.
Застройщики
Чтобы вы не подумали, что я преувеличиваю, два застройщика Никосии не только продают недвижимость примерно на 25% дороже, чем конкуренты, но и исчерпали запасы недвижимости для продажи.
Эти двое работают на местном рынке, который гораздо сложнее, чем зарубежный.
В целом, эти два застройщика, которые отражают большинство пунктов, упомянутых ранее, продают недвижимость по цене €3 000/кв.м (квартиры), в то время как конкуренты продают по цене €2 500/кв.м. Такое повышение ставок является результатом большинства пунктов, о которых я говорил; это особый пример, который следует отметить и изучить.
Пункты, затронутые в этой статье, отличаются от города к городу, от страны к стране, и от человека к человеку.
В крупных городах, таких как Лондон, Париж и Афины, местоположение является основным пунктом продажи, в то время как в других городах оно имеет меньшее значение в процентном соотношении от общего количества пунктов.
В центре Лондона, например, название конкретной дороги является "рынком", тогда как в Афинах район является "самым" важным и гораздо менее важным, чем название дороги или конкретное местоположение.
Точно так же в Афинах решающее значение имеет то, кто является соседом, напр, В то время как в Великобритании это не так важно.
Качество, таким образом, имеет множество интерпретаций, и от человека зависит, какую оценку он поставит себе.
Antonis Loizou - Property Valuer, Estate Agent & Property Consultant
Содержание статьи, включая изображения, принадлежит Financial Mirror
Высказанные мнения и суждения принадлежат автору и/или Financial Mirror
Источник
