Τα τελευταία χρόνια τα ενοίκια των κατοικιών έχουν παρουσιάσει αξιοσημείωτη αύξηση, ιδίως στα κέντρα των πόλεων, με ιδιαίτερη προσοχή σε αυτά που βρίσκονται κοντά σε πανεπιστήμια και κολέγια.
Τα ενοίκια καθορίζονται σε μια ελεύθερη αγορά από τη ζήτηση και την προσφορά, λαμβάνοντας υπόψη τις απαιτήσεις των επενδυτών όσον αφορά τις αποδόσεις (οι οποίες είναι ένα ποσοστό του κόστους κτήσης).
Μια σημαντική συνιστώσα που καθορίζει τα ενοίκια είναι ο ΦΠΑ, ο οποίος σήμερα ανέρχεται στο 19%.
Για το λόγο αυτό, έχω προτείνει τη μείωση του επιπέδου αυτού στο 5% (νέα κτίρια), ώστε να ανταποκρίνεται στις μονάδες που αποκτώνται για τις δικές τους ανάγκες διαβίωσης.
Χρησιμοποιώντας τον ΦΠΑ ως εργαλείο για τη συγκράτηση των ενοικίων σε σταθερά επίπεδα, πιστεύω ότι ο ΦΠΑ 5% θα πρέπει να ισχύει για τις μονάδες που μισθώνονται για τουλάχιστον 10 χρόνια.
Έτσι, στην περίπτωση ενός διαμερίσματος που έχει κοστίσει 100.000 ευρώ, το τελικό κόστος με τον 5% ΦΠΑ ανέρχεται σε 105.000 ευρώ, ενώ με το 19% σε 119.000 ευρώ.
Αρα, ακόμη και αν το υιοθετήσουμε αυτό, ένας επενδυτής θα απαιτήσει μια ελάχιστη απόδοση 3% και χρησιμοποιώντας τον ΦΠΑ 5%, το μηνιαίο μίσθωμα ανέρχεται σε περίπου €263/p.m., ενώ, με 19% ΦΠΑ, είναι περίπου €298/p.m.
Για να μην χάσει το κράτος, προτείνω αυτή η μείωση σε 5% ΦΠΑ να αφορά ακίνητα που εκμισθώνονται για τουλάχιστον 10 χρόνια.
Σε περίπτωση μεταγενέστερης πώλησης των μονάδων αυτών (εντός των 10 ετών), ο ιδιοκτήτης-επενδυτής θα πρέπει να καταβάλει στο κράτος τη διαφορά του 14% (19% μείον 5%) αναδρομικά από την ημερομηνία πώλησης.
Ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να δηλώνει ετησίως τα ενοίκια, τα οποία θα πρέπει να διπλοελέγχονται με τη δήλωση φορολογίας εισοδήματος.
Με αυτόν τον τρόπο, το κράτος δεν θα χάσει την επιβάρυνσή του με ΦΠΑ, αλλά θα αναβληθεί.
Μια άλλη προσέγγιση για τη μείωση των ενοικίων, ειδικά για τις φοιτητικές μισθώσεις, είναι η ενοικίαση των μονάδων από τα πανεπιστήμια, ως επικεφαλής ενοικιαστές, οι οποίοι στη συνέχεια θα υπενοικιάζουν τις μονάδες σε φοιτητές.
Με αυτόν τον τρόπο, οι ιδιοκτήτες θα είναι πιο ασφαλείς όσον αφορά τα έσοδά τους από τα ενοίκια, για τα οποία αναμένουμε έκπτωση της τάξης του 15%.
Με τον ΦΠΑ 5%, το μηνιαίο μίσθωμα θα μειωθεί στα €225/p.m.
Αυτή η προσέγγιση δεν είναι ιδιαίτερα αρεστή στα εκπαιδευτικά ιδρύματα, τα οποία θα πρέπει να επιβαρυνθούν με πρόσθετα έξοδα διαχείρισης.
Ακόμα, από την άλλη πλευρά, μπορούν να προσφέρουν πιο φθηνή διαμονή στους φοιτητές τους (παρόμοια προσέγγιση στο Ηνωμένο Βασίλειο).
Μισθωτές τέτοιας φύσης δεν θα πρέπει να προστατεύονται από τους νόμους για τον έλεγχο των ενοικίων (προσθέτοντας στην ελκυστικότητά τους), ενώ κάθε διαφορά που μπορεί να υπάρχει μεταξύ του ιδρύματος και των φοιτητών να επιλύεται με συνοπτικές διαδικασίες μέσω διαιτητή που ορίζεται από το τεχνικό επιμελητήριο ΕΤΕΚ.
Η επικρατούσα κατάσταση με τον ΦΠΑ 19% απομακρύνει τους επενδυτές για έσοδα, ειδικά σε μεγάλη κλίμακα.
Σε ένα πρόσφατο παράδειγμα με τη συμμετοχή μας ως διαχειριστές έργου για 52 διαμερίσματα για φοιτητές, το έργο αναβλήθηκε επειδή τα απαιτούμενα ενοίκια με βάση το κόστος ήταν μη ανταγωνιστικά- ο επενδυτής χρειαζόταν πάνω από 1,5 εκατ. ευρώ μόνο για τον ΦΠΑ.
Αυτή η τάση αύξησης των ενοικίων των κατοικιών αναμένεται να συνεχιστεί με την αύξηση του κόστους κατασκευής. Για το λόγο αυτό, καλώ τους πολιτικούς και την κυβέρνηση να εξετάσουν επειγόντως το θέμα αυτό."
Φαίνεται ότι αναγκάζουμε τον κυπριακό λαό να αγοράσει αυτοκίνητο Mercedes, ενώ η οικονομική του δυνατότητα είναι για ένα απλό ιαπωνικό αυτοκίνητο!
Ένδειξη της κυπριακής μας στάσης, που δεν σχετίζεται όμως με το θέμα στο οποίο αναφερόμαστε, ήταν η χρήση ενός ταπεινού Fiat 500 από τον Πάπα Φραγκίσκο κατά την πρόσφατη επίσκεψή του στην Κύπρο, η εκκλησιαστική μας ιεραρχία κυκλοφορεί με Mercedes ή BMW.
Αυτή η κατάσταση της αύξησης των ενοικίων των κατοικιών δεν είναι κυπριακό φαινόμενο.
Η έλλειψη προσιτών ενοικίων έχει αναδείξει τη δημιουργία ψεύτικων ιστοσελίδων στην Ε.Ε. όπου οι αναζητούντες κατοικία πληρώνουν €20-50 ετησίως για να έχουν το δικαίωμα να ενημερώνονται από τις ιστοσελίδες (οι οποίες δεν παρέχουν τίποτα ενδιαφέρον).
Το Brexit και η αύξηση των επιχειρήσεων σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες έχει τροφοδοτήσει τη ζήτηση κατοικιών προκαλώντας ελλείψεις.
Η ζήτηση των φοιτητών είχε ως αποτέλεσμα πρόσθετη έλλειψη (πολλοί διεθνείς φοιτητές που σπούδαζαν στο Ηνωμένο Βασίλειο μετακόμισαν σε χώρες της ΕΕ).
Με βάση τα ευρωπαϊκά στατιστικά στοιχεία, η Ολλανδία έχει μέσο ενοίκιο 20 €/τ.μ. (διαμερίσματα), το Λονδίνο 30 €/τ.μ., Παρίσι €25/τ.μ. και Ρώμη €14/τ.μ.
Η κατάσταση της ιδιοκτησίας στις ευρωπαϊκές χώρες δεν βοηθάει.
Η Γερμανία έχει 42% ιδιοκτησία κατοικίας, άλλες χώρες 60% και η Ανατολική Ευρώπη (συμπεριλαμβανομένης της Ελλάδας και της Κύπρου 70%).
Το αποτέλεσμα είναι ότι οι άστεγοι έχουν αυξηθεί κατά 20%, ενώ η επιδοτούμενη κατοικία έχει περίοδο αναμονής 7-10 ετών.
Στην Κύπρο, το αναμενόμενο κόστος του ενοικίου σε σχέση με το συνολικό εισόδημα είναι περίπου 30%.
Αντίθετα, οι ιδιοκτήτες στην Ευρώπη απαιτούν αποδεικτικά στοιχεία για ένα σταθερό εισόδημα, με το εισόδημα των αιτούντων να είναι 3 έως 5 φορές μεγαλύτερο από το κόστος του ενοικίου.
Contents of this article including associated images are belongs Financial Mirror
Views & opinions expressed are those of the author and/or Financial Mirror
Source
