-
.
- English
Η υποθήκη επιβαρύνει το μερίδιο του οικοπέδου και του κτιρίου και όχι το διαμέρισμα
Κατά τη διάρκεια της κατασκευής πολυκατοικιών, στην προσπάθειά τους να πουλήσουν διαμερίσματα, οι κατασκευαστές συχνά διευκολύνουν τους αγοραστές να εξασφαλίσουν δάνειο από μια τράπεζα, προσφέροντας υποθήκη σε ένα μερίδιο του οικοπέδου ή της γης που αντιστοιχεί στο διαμέρισμα. Πιστεύουν ότι βοηθούν τον αγοραστή και ότι τα άλλα διαμερίσματα δεν επηρεάζονται. Στην πραγματικότητα, η τράπεζα τους ζητά να υπογράψουν "τυποποιημένα" έγγραφα τα οποία υπογράφουν χωρίς να μελετήσουν ή να λάβουν συμβουλές, χωρίς να συνειδητοποιούν τις υποχρεώσεις που αναλαμβάνουν έναντι της τράπεζας. Στο μέλλον, όταν θα είναι πολύ αργά, θα κατηγορήσουν την τράπεζα ότι τους εξαπάτησε, καθώς αναλαμβάνουν οι ίδιοι το χρέος.
Την πρακτική αυτή συμμερίζονται και οι μεσίτες ακινήτων, οι οποίοι, από άγνοια, φέρνουν σε δύσκολη θέση τους μελλοντικούς αγοραστές διαμερισμάτων που είναι υποθηκευμένα. Μάλιστα, παρά τις συμβουλές, δηλώνουν ότι γνωρίζουν καλύτερα και ότι υποθηκεύτηκε μόνο το διαμέρισμα για το οποίο χορηγήθηκε δάνειο. Αναφέρονται σε συμβάσεις εκχώρησης με τις οποίες οι τράπεζες αποκτούν τα δικαιώματα των αγοραστών στο πλαίσιο των συμβάσεων πώλησης και τις οποίες καταθέτουν στο υποθηκοφυλακείο, αγνοώντας ότι η πράξη υποθήκης αποτελεί βάρος και ότι πρόκειται για ξεχωριστή συμφωνία μεταξύ της τράπεζας και του κατασκευαστή του οικοπέδου.
Προκειμένου να μην θιγούν τα δικαιώματα των ενδιαφερομένων, οι πωλητές θα πρέπει να προσδιορίσουν τον συντελεστή αξίας κάθε διαμερίσματος που θα προκύψει με βάση την πολεοδομική άδεια και να τον καταθέσουν στην περιφερειακή κτηματολογική υπηρεσία πριν από την πώληση οποιουδήποτε τμήματος.
Επίσης, σε περίπτωση που ο πωλητής έχει υποθηκεύσει μερίδιο για να βοηθήσει αγοραστή, θα πρέπει να εξασφαλίσει από την τράπεζα για νέο αγοραστή διαμερίσματος δήλωση που να αναγνωρίζει ότι το βάρος που δημιουργείται με την κατάθεση του συμβολαίου πώλησης στο κτηματολόγιο, σύμφωνα με τις διατάξεις του περί Πωλήσεων Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου 81(Ι)/2011, θα προηγείται της υφιστάμενης υποθήκης. Η σχετική αναγνώριση και δήλωση θα είναι έγκυρη και δεσμευτική για την τράπεζα με την κατάθεση του συμβολαίου πώλησης στο αρμόδιο επαρχιακό κτηματολογικό γραφείο. Επιπρόσθετα, η τράπεζα πρέπει να δηλώσει ότι με την έκδοση του ξεχωριστού τίτλου ιδιοκτησίας για το διαμέρισμα, θα αποδεσμεύσει το διαμέρισμα από την υποθήκη.
Επανειλημμένα, οι εργολάβοι γης έχουν δυσκολέψει τους νέους αγοραστές διαμερισμάτων με προηγούμενη υποθήκη να τους επιβαρύνει.
Σε μια περίπτωση, εργολάβος γης κατέληξε σε τραπεζικό ίδρυμα όπου του επιδείχθηκε έγγραφο με τη μορφή επιστολής από τον ίδιο προς την τράπεζα. Επρόκειτο για μια τυπική επιστολή που ετοίμασε η τράπεζα και ζήτησε από τον πωλητή να υπογράψει, πράγμα που έκανε χωρίς να διαβάσει το έγγραφο. Συνειδητοποίησε για πρώτη φορά ότι με το έγγραφο αυτό έδινε στην τράπεζα το δικαίωμα να εισπράττει και να μεταφέρει χρήματα από οποιονδήποτε λογαριασμό του στην τράπεζα έναντι ή για την αποπληρωμή του ποσού του δανείου του αγοραστή. Στην ουσία, αναλάμβανε την υποχρέωση να αποπληρώσει το δάνειο του αγοραστή εάν δεν πλήρωνε δόσεις επιπλέον του στεγαστικού δανείου που είχε χορηγήσει.
Ο εργολάβος παραπονέθηκε για την αντιμετώπιση που είχε από την τράπεζα και ζήτησε την αποκατάστασή του. Η πρακτική της υπογραφής οποιουδήποτε εγγράφου χωρίς προηγούμενη μελέτη και συμβουλή δεν είναι ορθή.
Ο νέος αγοραστής, όντας επιμελής, επέμεινε και ζήτησε από την τράπεζα μέσω του πωλητή να εκδώσει γραπτή δήλωση και αναγνώριση ότι το βάρος που δημιουργήθηκε με την κατάθεση του συμβολαίου πώλησης θα υπερισχύει εκείνου που δημιουργήθηκε από την προηγούμενη υποθήκη που είχε εγγραφεί στο όνομα της τράπεζας. Είναι γνωστό ότι τα βάρη, όπως η υποθήκη, το συμβόλαιο πώλησης ή το σημείωμα, λαμβάνουν προτεραιότητα και ισχύ ανάλογα με τον χρόνο κατάθεσης και καταχώρισής τους στο κτηματολόγιο. Μπορεί να υπάρξει ρύθμιση έτσι ώστε ένα συμβόλαιο πώλησης που κατατέθηκε αργότερα να υπερισχύει μιας προγενέστερης υποθήκης.
Ο Γιώργος Κουκούνης είναι δικηγόρος που ειδικεύεται στο Δίκαιο Ακίνητης Ιδιοκτησίας και εδρεύει στη Λάρνακα. Ηλεκτρονικό ταχυδρομείο: [EMAIL PROTECTED], τηλ: 24818288
[/P]Τα περιεχόμενα αυτού του άρθρου συμπεριλαμβανομένων των σχετικών εικόνων ανήκουν στην Cyprus Mail
Οι απόψεις και οι γνώμες που εκφράζονται είναι του συγγραφέα ή/και της Cyprus Mail
Πηγή
