-
.
- English
Το δίκαιο της ισότητας και του καταπιστεύματος παρεμβαίνει και προστατεύει τον ενοικιαστή
Όταν ο υπόγειος χώρος ενός κτιρίου, που προορίζεται για κοινόχρηστος χώρος στάθμευσης, ενοικιάζεται για να χρησιμοποιηθεί ως αποθήκη, μπορεί να δημιουργηθεί νόμιμη μίσθωση, η οποία θα αποτελέσει εμπόδιο για τον ιδιοκτήτη να εκδώσει ξεχωριστούς τίτλους ιδιοκτησίας των άλλων μονάδων. Η ειλικρινής πρόθεση του ιδιοκτήτη να εκπληρώσει τις νομικές και συμβατικές του υποχρεώσεις, νομιμοποιώντας τον υπόγειο χώρο, μπορεί να μην είναι αρκετή για να καλύψει τις πρόνοιες που προβλέπονται στον περί Ελέγχου των Ενοικίων Νόμο για την έξωση του νόμιμου ενοικιαστή.
Το θέμα είναι αρκετά σοβαρό, αφού επηρεάζει τους ιδιοκτήτες ακινήτων που αποπερατώθηκαν ή/και προσφέρθηκαν προς ενοικίαση πριν από τις 31.12.1999 και βρίσκονται εντός περιοχής που ελέγχεται από τον περί Ελέγχου των Ενοικίων Νόμο που προστατεύει τη νόμιμη μίσθωση και την ιδιότητα του ενοικιαστή. Το επιχείρημα του ιδιοκτήτη ότι έχει συμβατική υποχρέωση έναντι των αγοραστών των άλλων μονάδων του κτιρίου να εκδώσει τους ξεχωριστούς τίτλους ιδιοκτησίας και να μεταβιβάσει τα ακίνητα σε αυτούς είναι αντίθετο με τη νομική αρχή ότι ο νέος ιδιοκτήτης ενός ακινήτου που κατέχει ένας ενοικιαστής είναι υποχρεωμένος να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις του προηγούμενου ιδιοκτήτη.
Το δίκαιο της εύνοιας και της εμπιστοσύνης παρεμβαίνει και προστατεύει τον ενοικιαστή, αναγνωρίζοντας την ύπαρξη της μίσθωσης και ότι αυτή έχει καταστεί καταστατική.
Το θέμα εξετάστηκε από το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων Λεμεσού όταν ιδιοκτήτης διεκδίκησε την επανάκτηση μέρους του υπόγειου χώρου στάθμευσης κτιρίου που είχε ενοικιάσει σε ενοικιαστή ο οποίος κατέστη καταστατικός και τον χρησιμοποιούσε ως αποθήκη για το μισθωμένο του κατάστημα στο κτίριο.
Συγκεκριμένα, ο ιδιοκτήτης διεκδικούσε την ανάκτηση της κατοχής του εκμισθωμένου υπόγειου χώρου προκειμένου να συμμορφωθεί με τους όρους της πολεοδομικής άδειας, που όριζε τη χρήση του υπόγειου χώρου ως κοινόχρηστου χώρου στάθμευσης, να εξασφαλίσει το πιστοποιητικό τελικής έγκρισης ολόκληρης της οικοδομής, να εκδώσει τους ξεχωριστούς τίτλους ιδιοκτησίας και να τους μεταβιβάσει στους αγοραστές των μονάδων.
Το δικαστήριο, ακολουθώντας την παραπάνω νομική αρχή, αποφάσισε ότι ο ιδιοκτήτης που επικαλέστηκε τα δικαιώματα του αγοραστή, ο οποίος ήταν τρίτο πρόσωπο και απέκτησε δικαιώματα επί του κτιρίου μετά την υπογραφή της σύμβασης μίσθωσης, δεν μπορούσε να βοηθήσει την υπόθεσή του. Σύμφωνα με την αρχή αυτή, ο αγοραστής έχει την υποχρέωση ως διαχειριστής να συμμορφώνεται με τις υποχρεώσεις του ιδιοκτήτη έναντι του ενοικιαστή σε σχέση με το δικαίωμά του να κατέχει και να απολαμβάνει το εκμισθωμένο ακίνητο
Εξετάζοντας το επιχείρημα του ιδιοκτήτη ότι διεκδικούσε την επανάκτηση για δική του χρήση, το δικαστήριο αναφέρθηκε στις διατάξεις του περί Ελέγχου των Ενοικίων Νόμου, οι οποίες παρέχουν στον ιδιοκτήτη το δικαίωμα να διεκδικήσει την επανάκτηση ενός κτιρίου προκειμένου να το χρησιμοποιήσει για την υφιστάμενη ή μελλοντική επιχείρησή του.
Ο νόμος αναφέρεται στην εγκατάσταση των επιχειρηματικών δραστηριοτήτων του ιδιοκτήτη στο υποστατικό και, στην προκειμένη περίπτωση, προέκυψε από τα στοιχεία ότι ο ιδιοκτήτης δεν είχε πρόθεση να χρησιμοποιήσει ο ίδιος το εκμισθωμένο υποστατικό. Το ίδιο το ακίνητο δεν στέγαζε την επιχειρηματική δραστηριότητα του ιδιοκτήτη και αυτός δεν είχε πρόθεση να ασκήσει επιχειρηματική δραστηριότητα σε αυτό. Ως εκ τούτου, το δικαστήριο έκρινε ότι δεν πληρούται η πρόνοια που θέτει ο νόμος για πραγματική, εύλογη και άμεση ανάγκη ανάκτησης της κατοχής του ακινήτου.
Το δικαστήριο εξέτασε επίσης το επιχείρημα του ιδιοκτήτη ότι δεν χρειαζόταν να προβεί σε έρευνα για την εξεύρεση παρόμοιων χώρων στην περιοχή για να εγκαταστήσει την επιχείρησή του, αφού ο μόνος χώρος που ικανοποιούσε τις ανάγκες του ήταν ο υπόγειος χώρος. Ωστόσο, το δικαστήριο ανέφερε ότι ο ιδιοκτήτης διεκδικούσε την επανάκτηση των χώρων όχι για να εγκαταστήσει την επιχείρησή του, αλλά για να εξυπηρετήσει τις ανάγκες άλλου προσώπου (του αγοραστή) και συνεπώς δεν πληρούνται οι διατάξεις του νόμου. Κατόπιν των πιο πάνω, το δικαστήριο αποφάσισε ότι ο εκμισθωμένος υπόγειος χώρος που χρησιμοποιείται ως αποθήκη από νόμιμο ενοικιαστή δεν διεκδικείται εύλογα από τον ιδιοκτήτη και ως εκ τούτου, η αξίωσή του απέτυχε.
Ο Γιώργος Κουκούνης είναι δικηγόρος που ασκεί το επάγγελμα στη Λάρνακα και ιδρυτής της εταιρείας GEORGE COUCOUNIS LLC, Advocates & Legal Consultants, www.coucounis.law, [EMAIL PROTECTED][/I]
Τα περιεχόμενα αυτού του άρθρου συμπεριλαμβανομένων των σχετικών εικόνων ανήκουν στην Cyprus Mail
Οι απόψεις και οι γνώμες που εκφράζονται είναι του συγγραφέα και/ή της Cyprus Mail
Πηγή
