Πιστεύουμε ότι πρέπει να αποσαφηνιστεί τι συνιστά απώλεια χρήσης ακινήτου και αποζημίωση ενοικίου γι' αυτήν
Το θέμα έχει ανακύψει σε αρκετές δικαστικές υποθέσεις στις οποίες ενεργήσαμε ως πραγματογνώμονες. Σε μερικές περιπτώσεις τα περιφερειακά δικαστήρια αποφάσισαν ότι παρά την παράνομη κατοχή ενός ακινήτου από την κυβέρνηση για δεκαετίες, οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες θα πρέπει να αποζημιωθούν με βάση τα εισοδήματα από ενοίκια που χάθηκαν για το διάστημα αυτό.
Η γνώμη μας είναι ότι όταν η κατοχή ενός ακινήτου ήταν παράνομη και για τόσο μεγάλο χρονικό διάστημα, οι ιδιοκτήτες έχασαν στην πραγματικότητα την περιουσία τους όσον αφορά την ελεύθερη χρήση και εκμετάλλευση και επομένως θα πρέπει να αποζημιωθούν σε αυτή τη βάση, δεδομένου ότι η κατοχή είχε ανοικτό τέλος χωρίς να διαφαίνεται απελευθέρωση του ακινήτου.
Άλλο πράγμα είναι να εκμισθώνει κάποιος το ακίνητό του για ένα συγκεκριμένο χρονικό διάστημα με τους απαραίτητους όρους (τρόπος πληρωμής, αυξήσεις στο εισόδημα από ενοίκια κ.λπ.) και άλλο αν ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να χρησιμοποιήσει το ακίνητό του για τόσο μεγάλα χρονικά διαστήματα
Η διαφορά μεταξύ των αποφάσεων του περιφερειακού δικαστηρίου και της προτεινόμενης προσέγγισής μας είναι αρκετά σημαντική. Αυτό ισχύει ιδιαίτερα όταν πρόκειται για γη, ιδίως για γη που εμπίπτει σε ζώνες ανάπτυξης.
Σε μία από τις περιπτώσεις, η προσέγγιση της κτηματομεσιτικής υπηρεσίας βασίστηκε σε εκμίσθωση γης για χρήση καλλιέργειας ετησίως, η οποία εκμισθώθηκε για €1,0/τ.μ. Με βάση τη δική μας προσέγγιση, θα έπρεπε να είναι €5,0/τ.μ.
Αντίστοιχα, ας πούμε ότι κάποιος εκμισθώνει ένα οικόπεδο σε έναν γείτονα για να το χρησιμοποιήσει ως υπαίθριο χώρο στάθμευσης, ο ιδιοκτήτης μπορεί ακόμη και να μην μπει στον κόπο να ζητήσει ενοίκιο, αλλά αν ο ίδιος γείτονας ζητούσε από τον ιδιοκτήτη να τον αφήσει να χρησιμοποιήσει το ίδιο οικόπεδο για 30 χρόνια και χωρίς συμφωνία τερματισμού της κατοχής, θα μπορούσε ο ιδιοκτήτης να δεχτεί ένα συμβολικό ποσό ή κανένα; Σίγουρα όχι.
Στις περισσότερες περιπτώσεις η προσέγγισή μας δεν έγινε αποδεκτή από τα δικαστήρια, τα οποία επέλεξαν την προσέγγιση του κτηματολογικού γραφείου.
Σε μια άλλη περίπτωση, ο ιδιοκτήτης ενός καλά οργανωμένου αγροκτήματος (οπωρώνα) 200 δολαρίων στην επαρχία Πάφου έλαβε διάταγμα αναγκαστικής εξαγοράς για την κατασκευή φράγματος νερού. Ο ιδιοκτήτης προσκόμισε ελεγμένους λογαριασμούς δεόντως εγκεκριμένους από την Αρχή Φορολογίας Εισοδήματος που δήλωναν ετήσιο εισόδημα €250.000 και αυξανόμενο καθώς ο οπωρώνας ωρίμαζε. Το γραφείο γης βασίστηκε στην προσέγγιση της αποζημίωσης στο πόσο ενοικιάζονται οι οπωρώνες και πρόσφερε στον ιδιοκτήτη €450.000.
Υποστηρίξαμε ότι μια επιχείρηση με ετήσιο εισόδημα €250.000 σίγουρα άξιζε περισσότερο από €450.000 και καταθέσαμε αίτηση για €1 εκατομμύριο μαζί με σχετική βιβλιογραφία και εκθέσεις του Υπουργείου Γεωργίας κτλ. Σε αυτή την περίπτωση κερδίσαμε το επιχείρημα και ο πελάτης μας έλαβε αποζημίωση άνω του 1 εκατ. ευρώ.
Μια άλλη υπόθεση αφορούσε έναν πελάτη ο οποίος κατείχε ένα παραλιακό ακίνητο το οποίο χωριζόταν από το δρόμο με μια λωρίδα γης που εμπόδιζε την πρόσβαση και επειδή η λωρίδα ήταν υπό απαλλοτρίωση, ο ιδιοκτήτης δεν μπορούσε να εξασφαλίσει ούτε ένα δικαίωμα διέλευσης, εμποδίζοντας κάθε είδους ανάπτυξη στο οικόπεδό του. Η απαλλοτρίωση υπήρχε για 20 χρόνια και το οικόπεδο βρισκόταν στην τουριστική ζώνη της Αγίας Νάπας. Χάσαμε σε αυτή την υπόθεση.
Σε μια άλλη υπόθεση στην επαρχία Λάρνακας, το γραφείο γης χρησιμοποίησε συγκριτικές αξίες από μια τοποθεσία 40-50 χιλιόμετρα μακριά για να στηρίξει την εκτίμησή του. Οι συγκριτικές τιμές που αναφέρθηκαν ήταν στην επαρχία Λεμεσού, ενώ το υπό εκτίμηση οικόπεδο βρισκόταν στο χωριό Ορμιδία και ήταν γη αναπτυξιακής ζώνης, ενώ το οικόπεδο της Ορμιδίας ήταν γεωργικό. Κερδίσαμε μετά από μακροχρόνια μάχη στο δικαστήριο, αλλά γιατί οι άνθρωποι πρέπει να μπαίνουν σε τόσο κόπο για να αποδείξουν κάτι που είναι αυτονόητο;
Αναρωτιόμαστε κατά καιρούς, πώς μπορεί ένας δικαστής να αποφασίσει για μια υπόθεση, όταν βρίσκεται αντιμέτωπος με τόσο αντίθετες απόψεις από τους εμπειρογνώμονες μάρτυρες.
Υπάρχουν όλων των ειδών οι απόψεις για τέτοια θέματα, και μερικές φορές αναρωτιόμαστε αν ένας δικαστής καλείται να προσφέρει μια σολομώντεια απόφαση.
Αξίζει να σημειωθεί ότι οι ιδιοκτήτες ακινήτων μπορεί να γίνουν λίγο άπληστοι για αποζημίωση, αγνοώντας τα στοιχεία των συνηγόρων τους και των άλλων εμπειρογνωμόνων.
Κατά τη διάρκεια των 42 ετών λειτουργίας του γραφείου μας, έχουμε έρθει αντιμέτωποι με όλων των ειδών τις αποφάσεις και τις αξιώσεις.
Σε γενικές γραμμές, πιστεύω ότι οι δικαστές μας έχουν υψηλό επίπεδο γνώσεων και κατανόησης, και είναι ένας από τους λίγους θεσμούς που εξακολουθούν να διατηρούν ένα υψηλό επίπεδο προστασίας του κοινού, αλλά είναι επίσης άνθρωποι και κάνουν λάθη είτε μας αρέσει είτε όχι.
Αντώνης Λοΐζου & Συνεργάτες ΕΠΕ - Εκτιμητές Ακινήτων, Κτηματομεσίτες & Σύμβουλοι Ακινήτων, www.aloizou.com.cy, [EMAIL PROTECTED][/I]
Τα περιεχόμενα αυτού του άρθρου συμπεριλαμβανομένων των σχετικών εικόνων ανήκουν στην Cyprus Mail
Οι απόψεις και οι γνώμες που εκφράζονται είναι του συγγραφέα ή/και της Cyprus Mail
Πηγή
