[CYPRUS MAIL] Έξωση ενοικιαστή λόγω υπενοικίασης...

Ο ιδιοκτήτης έχει την επιλογή να επιτρέψει στον υπεκμισθωτή να παραμείνει στις εγκαταστάσεις του

Ένας από τους λόγους έξωσης ενός νόμιμου ενοικιαστή είναι η υπεκμίσθωση παρά το γεγονός ότι δεν επιτρέπεται. Όταν ένας ενοικιαστής, παρά τη ρητή απαγόρευση στο μισθωτήριο συμβόλαιο να μην υπενοικιάζει, εκχωρεί ή παραχωρεί άδεια σε τρίτους να χρησιμοποιούν τους ενοικιαζόμενους χώρους, αυτό παραβιάζει την υποχρέωσή του να μην υπενοικιάζει, άρθρο 11 (1) (δ) του περί Ελέγχου των Ενοικίων Νόμου 23/83. Το ίδιο ισχύει και στην περίπτωση που ο ενοικιαστής έχει υπεκμισθώσει ή με άλλο τρόπο παραχωρήσει την κατοχή του συνόλου ή μέρους του ακινήτου και αποκομίζει, είτε άμεσα είτε έμμεσα, κέρδος το οποίο σε σχέση με το ενοίκιο που καταβάλλει είναι αδικαιολόγητα δυσανάλογο, άρθρο 11 (1) (ε).

Συνήθως στα μισθωτήρια συμβόλαια υπάρχει ρητή πρόνοια ότι ο ενοικιαστής δεν έχει το δικαίωμα να υπεκμισθώνει, να εκχωρεί ή να παραχωρεί άδεια σε τρίτους, το σύνολο ή μέρος των μισθωμένων χώρων, χωρίς την προηγούμενη συγκατάθεση του ιδιοκτήτη. Ωστόσο, θα μπορούσε να επιτραπεί εάν ο ενοικιαστής ιδρύσει εταιρεία ή δώσει την κατοχή σε μέλη της οικογένειάς του, ή ο ιδιοκτήτης, παρά την απαγόρευση, μπορεί να μην έχει το δικαίωμα να αρνηθεί αδικαιολόγητα να δώσει τη συγκατάθεσή του. Το περιεχόμενο και οι όροι της σύμβασης μίσθωσης αποτελούν πρωταρχικό στοιχείο το οποίο το δικαστήριο θα εξετάσει για να αποφασίσει αν θα εκδώσει διαταγή έξωσης, καθώς και την ταυτότητα των φυσικών προσώπων στο ακίνητο και άλλες σχετικές περιστάσεις

Απαραίτητη προϋπόθεση είναι ο ιδιοκτήτης να αποστέλλει ή να επιδίδει γραπτή προειδοποίηση στον ενοικιαστή τουλάχιστον ένα μήνα νωρίτερα, ζητώντας του να εκκενώσει τον χώρο. Επιπλέον, ο ενοικιαστής πρέπει να είναι νόμιμος, ιδιότητα που αποκτά όταν έχει λήξει το χρονικό διάστημα της πρώτης μίσθωσης, αλλά διατηρεί την κατοχή του ακινήτου. Επίσης, το ακίνητο πρέπει να βρίσκεται εντός των ορίων μιας περιοχής που ελέγχεται από τον νόμο περί ελέγχου των ενοικίων, οι χώροι πρέπει να έχουν αποπερατωθεί πριν από τις 31 Δεκεμβρίου 1999 και να έχουν ενοικιαστεί ή προσφερθεί προς ενοικίαση κατά την ημερομηνία αυτή.

Η υπεκμίσθωση μπορεί να αποτελέσει ανεξάρτητο ή αποσπώμενο λόγο έξωσης, εφόσον ο ιδιοκτήτης πείσει το δικαστήριο ότι έχει λάβει χώρα υπεκμίσθωση και ότι συντρέχουν οι λόγοι για την έκδοση διαταγής ανάκτησης. Η καταβολή του ενοικίου, για παράδειγμα, από μια εταιρεία αντί του ενοικιαστή δεν αποδεικνύει από μόνη της την υπεκμίσθωση ή τη μίσθωση του χώρου ή την κατοχή του από αυτήν. Χρειάζονται αποδεικτικά στοιχεία για να αποδειχθεί ότι ο ενοικιαστής έχει αποξενωθεί από την κατοχή και ότι το νέο πρόσωπο που διαμένει ή ασκεί επιχειρηματική δραστηριότητα στο χώρο δεν είναι ο ενοικιαστής.

Σύμφωνα με το άρθρο 28 (1) του νόμου, το δικαστήριο μπορεί να εκδώσει διάταγμα έξωσης τόσο κατά του ενοικιαστή όσο και κατά του υπεκμισθωτή, όταν ο ενοικιαστής εμποδίζεται από τους όρους της μίσθωσης να υπεκμισθώνει ή όταν ο υπεκμισθωτής χρησιμοποιεί το χώρο για παράνομους ή ανήθικους σκοπούς. Η διαταγή ανάκτησης της κατοχής θα πρέπει να αναφέρει εάν θα εκτελεστεί ή όχι κατά του υπεκμισθωτή. Η επιλογή ανήκει στον ιδιοκτήτη και είναι δυνατό να εκδοθεί διάταγμα έξωσης μόνο εναντίον του ενοικιαστή και να παραμείνει ο υπεκμισθωτής στο υποστατικό.

Ο Πρόεδρος του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων Λεμεσού σε απόφαση που αφορούσε νόμιμο ενοικιαστή ο οποίος είχε καθυστερήσεις και ισχυριζόταν ότι υπεκμίσθωσε το υποστατικό, έκρινε ότι ο ενοικιαστής σε κανένα στάδιο δεν εξασφάλισε τη συγκατάθεση του ιδιοκτήτη για υπεκμίσθωση του υποστατικού. Ούτε ενημέρωσε τον ιδιοκτήτη για την υπεκμίσθωση πριν από την έναρξη της δικαστικής διαδικασίας μεταξύ των διαδίκων, παρά τη ρητή και συνεχή υποχρέωσή του να εξασφαλίσει τη συγκατάθεση του ιδιοκτήτη πριν από την υπεκμίσθωση. Το γεγονός ότι ο ιδιοκτήτης δεν είχε δικαίωμα να αρνηθεί αδικαιολόγητα τη συγκατάθεσή του δεν αναιρούσε την υποχρέωση του ενοικιαστή να τον προσεγγίσει για τη συγκατάθεσή του

Το δικαστήριο έκρινε ότι ο ενοικιαστής δεν μπορούσε να υπεκμισθώσει, δεδομένου ότι το δικαίωμα αυτό εξαρτιόταν από προϋποθέσεις οι οποίες δεν πληρούνταν. Οι περιστάσεις δικαιολογούσαν την έκδοση διατάγματος για την εκτέλεση του διατάγματος έξωσης εναντίον του υπενοικιαστή και το δικαστήριο εξέδωσε το διάταγμα εναντίον του ενοικιαστή για μη καταβολή ενοικίων, το οποίο θα εκτελεστεί και εναντίον οποιουδήποτε υπενοικιαστή.

Ο Γιώργος Κουκούνης είναι δικηγόρος με ειδίκευση στο Δίκαιο Ακίνητης Ιδιοκτησίας, με έδρα τη Λάρνακα. Ηλεκτρονικό ταχυδρομείο: [EMAIL PROTECTED], τηλ: 24818288

Τα περιεχόμενα αυτού του άρθρου συμπεριλαμβανομένων των σχετικών εικόνων ανήκουν στην Cyprus Mail
Οι απόψεις και οι γνώμες που εκφράζονται είναι του συγγραφέα ή/και της Cyprus Mail
Πηγή