-
.
- English
Οι όροι αγοράς ενός ακινήτου αποτελούν καθοριστικό παράγοντα, καθώς και η τιμή του
Θα πρέπει να αποφεύγεται η σύναψη σύμβασης πώλησης που είναι προσαρμοσμένη προς όφελος του πωλητή, ο οποίος επιβάλλει τους όρους πώλησης ενός ακινήτου, ιδίως ενός διαμερίσματος χωρίς ατομικό τίτλο ιδιοκτησίας. Οι δυνητικοί αγοραστές θα πρέπει να είναι προσεκτικοί και να συμβουλεύονται εγκαίρως νομικό σύμβουλο για να αποφύγουν περιττά προβλήματα.
Πωλητές που προωθούν είτε οι ίδιοι είτε μέσω μεσίτη ένα προβληματικό ακίνητο, σε χαμηλότερη τιμή προκειμένου να το ξεφορτωθούν, διαφημίζοντάς το στους αγοραστές ως ευκαιρία, θα πρέπει να εγείρουν υποψίες ότι το ακίνητο αυτό δεν είναι ευκαιρία. Το μεγαλύτερο πρόβλημα που μπορεί να προκύψει είναι ότι ένα τέτοιο ακίνητο είναι ένα διαμέρισμα για το οποίο δεν πρόκειται να εκδοθεί σύντομα ή εύκολα ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας, και αν ποτέ εκδοθεί, μπορεί να περιέχει σημείωση λόγω ύπαρξης οικοδομικών παρατυπιών κατά την κατασκευή, που να αναφέρει ότι απαγορεύεται η πώλησή του. Με άλλα λόγια, ο αγοραστής θα παγιδευτεί, αφού δεν θα μπορεί να το πουλήσει στο μέλλον, είτε το διαμέρισμα είναι εγγεγραμμένο στο όνομά του είτε όχι.
Κάθε ενδιαφερόμενος αγοραστής, εκτός από τη λήψη νομικών συμβουλών, πρέπει επίσης να επισκεφθεί το κτηματολόγιο για να ζητήσει πληροφορίες σχετικά με την κατάσταση ενός διαμερίσματος που σκέφτεται να αγοράσει.
Με τη δικαιολογία ότι το διαμέρισμα δεν έχει τίτλο ιδιοκτησίας, τα εν λόγω συμβόλαια πώλησης περιλαμβάνουν συνήθως όρο ότι ο πωλητής δεν αναλαμβάνει την ευθύνη για την έκδοση τίτλου ιδιοκτησίας ούτε εγγυάται την έκδοσή του.
Ο πωλητής δεν αποδέχεται τη συμπερίληψη όρου για την έκδοση ξεχωριστού τίτλου ιδιοκτησίας από το υποθηκοφυλακείο και όταν του ζητούνται εξηγήσεις στο πλαίσιο της δέουσας επιμέλειας, γνωστοποιεί προφορικά ότι ο τίτλος ιδιοκτησίας δεν θα εκδοθεί ποτέ ή, αν εκδοθεί, θα περιέχει σημείωση ότι απαγορεύεται η μελλοντική πώληση του διαμερίσματος. Σε αυτό το σημείο, λόγω της απροθυμίας του δυνητικού αγοραστή, παρεμβαίνει ο μεσίτης, ο οποίος εκφράζει την άποψη ότι δεν υπάρχει πρόβλημα, ότι άλλοι αγοραστές αγόρασαν διαμερίσματα στο ίδιο συγκρότημα με τη συμβουλή δικηγόρου που έκρινε επαρκές το πωλητήριο συμβόλαιο του πωλητή.
Παρουσιάζεται αντίγραφο των αδειών και των αρχιτεκτονικών σχεδίων μαζί με πιστοποιητικό έρευνας από το κτηματολόγιο, χωρίς καμία εξήγηση για τις πολεοδομικές παρατυπίες και τα βάρη, με την υπόσχεση ότι θα εκδοθούν τραπεζικές απαλλαγές για τις υποθήκες, ενώ δεν γίνεται καμία αναφορά για τα υφιστάμενα μνημόνια που θα παραμείνουν ως βάρη.
Επίσης, στη σύμβαση πώλησης περιλαμβάνεται ο όρος ότι ο αγοραστής δηλώνει ότι έχει λάβει ανεξάρτητες νομικές συμβουλές, έχει προβεί σε δέουσα επιμέλεια, έχει μελετήσει και εξετάσει όλα τα έγγραφα και δηλώνει πλήρη ικανοποίηση στον πωλητή, έχοντας πλήρη επίγνωση των δικαιωμάτων και των υποχρεώσεών του.
Αναφορικά με τις υποχρεώσεις του πωλητή που σχετίζονται με τις φορολογικές απαλλαγές, ο αγοραστής παραπέμπεται στο μέλλον, μετά την ολοκλήρωση της σύμβασης αγοραπωλησίας και την κατάθεση του συμβολαίου πώλησης στο υποθηκοφυλακείο, με τη δικαιολογία ότι η φορολογική υπηρεσία καθυστερεί να εκδώσει τις φορολογικές απαλλαγές.
Εν τω μεταξύ, το διαμέρισμα δεν διαθέτει μετρητές ηλεκτρικού ρεύματος ή νερού και ο αγοραστής δεν ενημερώνεται ότι πρέπει να αναθέσει σε αδειούχο ηλεκτρολόγο να ετοιμάσει σχέδια και να τα υποβάλει με δικά του έξοδα για έγκριση και τοποθέτηση μετρητή και σύνδεση του διαμερίσματος με ηλεκτρικό ρεύμα από την ΕΑΚ, καθώς και με νερό από την επιτροπή ύδρευσης.
Τα κοινόχρηστα είναι απλήρωτα από την αποπεράτωση του διαμερίσματος και ενώ ζητείται απόδειξη ή δήλωση από την επιτροπή διαχείρισης ότι δεν οφείλονται κοινόχρηστα, αυτό αποτυγχάνει γιατί δεν πληρώθηκαν ποτέ.
Μόλις υπογραφεί το συμβόλαιο πώλησης, ο πωλητής εισπράττει ένα σημαντικό ποσό ως προκαταβολή και ένα επιπλέον ποσό για να καλύψει όλους τους φόρους και τις υποχρεώσεις του. Μάλιστα, ο αγοραστής καλείται να καταστεί υπεύθυνος για τυχόν ζημιές στο διαμέρισμα, παρόλο που το συμβόλαιο αγοραπωλησίας δεν κατατέθηκε στο υποθηκοφυλακείο και ούτε του παραδόθηκε η κατοχή, δηλαδή πριν καν το αποκτήσει. Εν τω μεταξύ, εάν έχουν καταχωριστεί υπομνήματα, ο πωλητής δεν αναλαμβάνει την ευθύνη να πάρει απαλλαγή.
Είναι σαφές ότι ο αγοραστής που αγοράζει ένα διαμέρισμα υπό τις παραπάνω συνθήκες εκτίθεται σε πολλούς κινδύνους και μπορεί να καταλήξει σε δικαστική διαμάχη. Είναι προτιμότερο να αποφύγετε αυτές τις παγίδες και να αγοράσετε ακίνητο με τίτλο ιδιοκτησίας παρά χωρίς, επειδή η τιμή είναι χαμηλότερη. Οι όροι αγοράς αποτελούν καθοριστικό παράγοντα, όπως και η τιμή. Το πιο σημαντικό είναι οι αγοραστές να αποφύγουν την έκθεση στους πιο πάνω κινδύνους.
Ο Γιώργος Κουκούνης είναι δικηγόρος που ειδικεύεται στο Δίκαιο Ακίνητης Ιδιοκτησίας και εδρεύει στη Λάρνακα. Ηλεκτρονικό ταχυδρομείο: [EMAIL PROTECTED], τηλ: 24818288
[/P]Τα περιεχόμενα αυτού του άρθρου συμπεριλαμβανομένων των σχετικών εικόνων ανήκουν στην Cyprus Mail
Οι απόψεις και οι γνώμες που εκφράζονται είναι του συγγραφέα ή/και της Cyprus Mail
Πηγή
